要繼續鞏固房地產市場調控成果

　　2012年一季度，在中央經濟工作會議“繼續堅持房地產調控不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展”的精神指導下，各地政府加快保障房及中低價位、中小套型普通商品住房建設；支持居民的合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求；繼續落實對房價調控的責任，繼續實施限購政策，控制非合理性需求，一系列調控政策促進房地產市場進一步調整：一是房地產市場銷售量繼續下滑。1—3月份商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13．6％，其中，住宅面積下降15．5％，中西部地區商品房銷售量也進入下降行列。二是房地產開發企業資金進一步緊張。1—3月份，房地產開發企業本年資金來源同比增長8．2％，自2010年加大調控政策以來，開發企業的資金來源增速持續回落，資金進一步緊張，杭州已經出現個別房企因資金鏈斷裂向法院申請破產清算的案例。表明在房地產市場深度調整過程中，部分經營不好、實力弱的開發企業的破產和重組勢在難免，房地產行業優勝劣汰的整合已經開始。三是資金緊張、庫存增加，降價或促銷成為大多數開發商自救的策略，定價逐漸趨于理性。國家統計局統計，2月份70個大中城市中，新建商品住宅環比價格下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲0．1％的城市有4個，房地產市場已經從量跌到價滯，并向價跌的趨勢發展。四是開發商降價求量和部分城市銀行首套房貸款利率下調，降低了自住型需求的購房成本，剛性需求逐步釋放，一些東部城市出現了房地產市場回暖的跡象。中低收入群體買得起房，正是調控成果的體現，房地產市場運行向著宏觀調控的預期方向發展。

　　但是不容忽視的是，伴隨著宏觀經濟增速的回調，房地產調控將面臨新的問題。第一，1—3月份，全國房地產開發投資同比增長23．5％，增速繼續回落；同時土地購置面積繼續下降，土地成交價款增速繼續回落，將給地方政府帶來較大的壓力。一些地方政府為了維護地方的經濟增長和財政收入，有可能以各種形式減弱房地產市場調控力度和深度，放松限購政策，造成房地產市場出現反彈。第二，隨著樓市調控深入，還會出現房地產企業破產、倒閉，雖然有利于房地產行業的優化整合，但也會侵害部分購房人的權益、帶來金融風險和引發其他的問題。第三，在房價向理性回歸的過程中，出現了一些新的問題。如一些在房價高位購房的業主利益受到損失，一些地方出現了業主要求“差價補償”或者“退房”，甚至出現打砸售樓處等過激行為，影響了房地產市場的秩序。

　　因此，要鞏固房地產調控成果，決不讓調控出現反復。要堅持房地產調控不放松，進一步提高政策的針對性、靈活性和前瞻性。一是要繼續加快保障房及中低價位、中小套型普通商品住房建設，在增加有效供給的同時，穩定房地產投資的速度。二是繼續實施限購政策，抑制投機、投資需求的同時，利用信貸、稅收政策支持居民的合理購房需求，穩定房地產市場。三是引導房地產行業按照市場規律進行兼并、重組；政府可以收購爛尾樓或者低價商品房作為保障性住房，防止房地產市場劇烈震動影響金融系統和地方財政的穩定性。四是要密切跟蹤房地產市場的形勢變化，根據市場出現的新變化適時微調政策，防止突發事件的發生。五是加強政策儲備，預留政策空間，要利用房地產市場調整機會，進一步完善我國的住房制度，建立房地產市場穩定發展的長效機制，促使房地產市場回歸到正常發展軌道。

來源： 中國經濟時報 作者： 廖英敏

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