樓市調控重壓一年 央企主動逃離房地產

　　◎2010年3月18日，國資委宣布78家不以房地產為主業的央企兩年內要退出房地產業務。

　　◎同年，銀監會停止對這些企業的地產項目新增授信。截至2010年底，14家非地產主業央企退出。

　　◎截至目前，航天科工等27家非房地產主業的央企公開掛牌轉讓40宗房地產企業股權。

　　“在樓市遇牛市時，非主營地產業務的央企剝離地產業務是艱難的，在樓市遭遇熊市時，這些央企開始主動并加快退出房地產業務了。”地產經濟學家鄧浩志告訴記者。

　　央企剝離地產業務確實是一個艱難的過程，但從去年樓市調控以來，退出進程開始加快了。近日，國務院國資委正式公布了央企退出房地產業務的進展，航天科工等27家非房地產主業的中央企業利用產權市場加快房地產項目退出，公開掛牌轉讓40宗房地產企業股權，通過輔業資產變現，為主業項目提供支撐。

　　央企難剝離地產業務

　　國務院國資委日前正式公布了去年央企退出房地產業務的進展，航天科工等27家非房地產主業的中央企業利用產權市場加快房地產項目退出，公開掛牌轉讓40宗房地產企業股權，通過輔業資產變現，為主業項目提供支撐。

　　2010年3月18日，國資委宣布除16家以房地產為主業的央企外，78家不以房地產為主業的央企，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后要退出房地產業務，兩年內全部退出。當時，此“清退令”的出臺獲得了多方人士較高的評價，但說起來容易做起來相當難。

　　當年，銀監會采用斷糧方式，針對國資委公布的78家不以房地產為核心主業的央企，對其非在建工程為抵押貸款的一切項目不受理授信申請，已授信的要保全，并停止對其新增授信。

　　監管機構亦向商業銀行下發了一份房地產央企“紅名單”，但效果并不明顯。2010年只有14家非地產主業央企退出。

　　但是，效果都不明顯，央企退出房地產業務進程相當緩慢。

　　截至今年，距離當初下達“清退令”的時間，已經過去整整兩年。雖然央企拿“地王”的勢頭有所遏制，但顯然并未完成“兩年內全部退出的目標”。截止到目前，在國資委要求退出之列的78家央企，還有約40多家尚未清退。

　　利潤收縮是主因？

　　央企退出房地產業務相當艱難，不僅與退出程序復雜有一定的關系，還與難以割舍地產利潤有很大關系。

　　某央企相關人士告訴記者，地產清退一般分為兩部分：一是退出股權；二是項目的退出。其中，地產項目退出有一定的難度，因為要牽涉多方利益，如果涉及上市公司，還要牽扯到股東的利益。

　　正如地產經濟學家鄧浩志所說，房地產項目金額大，如何退出、如何合理評估項目價值，誰接手項目都是要解決的問題，這里涉及多方利益的平衡，沒有更高級別的行政領導指導是比較難推進工作的。

　　事實上，央企艱難離場還有更為重要的原因，房地產利潤雄厚難以“割肉”。有知情人士透露，在房地產市場處于牛市時，房地產業務在一些央企的業務比重可能不到20%，而利潤貢獻可能達到50%，相當一部分央企在房地產上的收益遠超其主營業務。

　　“前幾年房地產利潤高，許多涉足地產的央企都舍不得把這些業務割離，”鄧浩志告訴記者。

　　滿堂紅研究部主任沈銳培認為，非主業地產央企剝離地產業務會遇到很多現實問題，一方面涉及到資產分配、人員分流、資產評估等等多方面問題，要解決的確需要一定的時間；另一方面受政策調控，土地市場低迷，地價不斷下降，要將手中項目保本出售也存在難度，虧本出手估計央企也不太愿意，這也影響到退出的進度。“再者對很多央企來說，房地產是一個資源，不是一項業務，這只是它們資源變現的一種方式，這幾年不少央行坐享土地升值也賺了不少錢，強制退出有的也未必愿意。”

　　今年或加速離場？

　　時至去年，不僅剝離地產業務的央企數量猛升，產權宗數和成交金額也相當大。國資委數據顯示，去年，中央企業通過產權市場轉讓國有產權663宗，成交金額326億元。

　　央企退出房地產業務之路，一直都是艱難的。在國資委發布78家央企“清退令”的兩年時間里，外界對央企的普遍反應是：態度堅決、動作遲緩。但是，在近一年房產調控重壓下，央企開始積極剝離地產業務了。

　　有業內人士分析，由于今年以來調控越來越嚴厲，目前房地產行業經營普遍遇到困難，開發商手上沒有動工的項目要么緩工期，要么出手轉讓，已經建好的項目也只能降價銷售。因此，這種經營困境使部分專業程度不高的央企主動退出房地產市場，從而使資金鏈避免陷入泥淖之中。

　　知名房產專家趙卓文認為，在持續樓市調控重壓下，央企都不想干房地產了，因為利潤已經相當有限。

　　從多家上市房企去年的利潤來看，都出現不同程度的下滑。由此前的30%-40%的利潤下滑至20%左右。不少上市房企也明確表示，房地產調控重壓、成交量下滑、房價持續下跌，使利潤不斷減少。

　　預計，今年中央企業“退出地產業務”進程有望加快，或有20多家央企可以退出房地產業務。

　　針對退出策略，沈銳培建議，央企可以償試和專業的房地產開發企業合作，或者讓他們代建，實現土地資源變現，加快土地的流轉。或者將部分項目轉為保障房，政府財政上給預一部補貼。另外，除了限制央企進行商品房市場，應鼓勵或者要求央企參與保障房建設，履行央企的社會保障職能。

　　專家說法

　　市場不好都想逃

　　地產經濟學家鄧浩志表示，目前樓市處于“過冬”階段，房地產項目普遍遇到開發難、銷售難等諸多問題。而對政府來說，此時整理非主營地產央企手中的存量土地受到的阻力會更小，借此機會將加快央企退出房地產的步伐。“和以往市場好的時候不同，市場好的情況下，沒有參與的都希望參與，參與了的死活賴著不想退出，現在市場不好了，都想逃離。”

　　“國資委前兩年就一直要求非房地產主業央企退出房地產企業，但一直進度較慢，特別是在房價高漲的時期。”廣東工業大學房地產高級經濟師申格聯認為，從2012年度央企產權管理工作會議上國資委披露的消息看，央企“退房”的速度加快了。這既反映出中央在房地產調控上打壓不變的決心和苦心，也看出房地產業未來幾年不會有前幾年的好日子過。同時也看出房地產轉型升級勢在必行，未來的房地產企業將更專業化、現代化和壟斷化。

來源：南方都市報 作者：徐鳳

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