房地產暴利時代或終結 產業地產將迎春天

　　“如果房地產暴利還存在，產業地產就沒有發展空間”，杭州盛世長城（科技園）投資管理有限公司總經理彭濤指出。而平均利潤時代的到來，可能為產業地產提供機會，值得注意的是，地產降溫之下，區域性產業地產開發商卻正在擴張，業內人士認為，全國性產業地產開發商的雛形隱現，未來會出現產業地產中的“萬科”。

　　或回歸平均利潤

　　房地產一直被冠以暴利之名，隨著地產企業2011年年報的披露，利潤指標的下調跡象引人關注。標桿房企中，2011年，萬科結算凈利率為15.01%，較10年微降0.51個百分點。華潤置地主席王印指出，華潤置地2011年毛利率39%，2012年預算利潤率維持在35%—36%。河南建業集團董事長胡葆森則稱，整個房地產行業的利潤率都在下降。隨著房地產調控繼續，2012年，地產企業用利潤率換銷售量的可能性將加大，這將繼續壓縮房地產的利潤空間。

　　“現在看，房地產暴利很難維持下去，會回到合理水平，如果調控能堅持，產業地產將迎來春天”，彭濤指出。產業地產的特點是投資大，回報期長，收益率穩定，需要穩健的資本支持，在房地產暴利存在下，產業地產的資本吸引力并不大。

　　與此同時，業內人士指出，隨著土地市場回落，政府財政吃緊，尋找新經濟增長點意愿迫切，可以帶來產值、稅收和土地財政的產業地產逐漸為政府青睞，機遇蘊含其中。

　　全國性開發商雛形初現

　　在形勢的利好之下，產業地產開發商從區域性公司向全國性公司邁進的潮涌顯現。

　　2012年一季度，多個主要城市工業用地成交火熱，一直不溫不火的產業地產開發商悄然擴張。

　　“我們在上海談了四個項目，廣州、福建也會有新項目”，北京聯東投資集團地產事業部副總經理梁環宇透露，目前，聯東U谷已在北京、天津、沈陽、武漢、無錫、上海、廣州等多個城市布局。大連軟件園副總裁楊冬在接受媒體采訪時則透露，DLSP（大連軟件園股份有限公司）計劃未來5-6年，把園區拓展到5-6個城市，目前，其在武漢的”武漢軟件新城”正在推進。在南方，發源自深圳的天安數碼城也已走出廣東，并將項目觸角延伸至常州、江陰、重慶、成都、天津、杭州等地。在北科建的五年規劃中，將在長三角、中部地區新增五百萬平方米和三百億投資，使累計園區能到八到十個，目前，其在北京一區三園的基礎上，正在開發無錫中關村軟件園、嘉興長三角創新園以及青島生物醫藥產業園。此外，武漢起家的光谷聯合也開始在青島設立項目。

　　“我認為，未來會出現做的很好的、類似住宅里的萬科一樣的產業園開發成熟企業，現在在初始階段，有這個苗頭，這是一個新動向”，中建國際設計副總經理江濤指出。

　　與此同時，專業的地產開發商也被吸引到這個領域，“我們注意到，很多房地產商開始轉向產業地產。我認為，產業地產是一支值得關注的力量。“北京市社會科學院副院長趙弘說。

　　業內人士認為，全國性開發商雛形初現，意味著這個行業的市場化、成熟度和專業性正在提升。

　　產業地產還要“熬”

　　“做產業園，就是需要堅持，需要‘熬’，今天不好，后天很美好，但是明天死的人是最多的，還是死在凌晨以前”，江濤指出。盡管迎來行業發展的春天，產業地產的門檻高，卻是行業共識。

　　聯東地產梁環宇指出了產業地產的四大特點：不同于個人，企業客戶需求復雜；企業更加理性，決策周期長；客群分散，招商難度大；社會化程度低，從規劃、開發、運營、策劃到招商、服務都需親力親為，對開發商專業化程度要求高。

　　更重要的是，以持有型物業為主，不同于房地產開發的快速周轉，產業地產往往有更長的回收周期。在這種壓力下，產業地產開發商中途放棄的例子并不鮮見。“我親眼看到一些產業地產項目，在特別好的地段，產品品質極差，分割成上百個產權，化整為零，趕快脫手，進行套現”，趙弘說。

　　此外，政府對于產業地產開發商尚有戒心。由于工業用地日漸稀缺，其承擔的經濟指標和投資指標要求更高，產業地產作為一個尚不十分成熟的行業，政府的態度仍較為謹慎。

　　機遇與挑戰之下，能否誕下產業地產“萬科”？

　　彭濤曾供職于亞洲最大的工業地產投資商，他認為，要做好工業地產，需要具備幾大要素。“第一，要有長期經營的戰略考慮，是投資不是投機，講品牌；第二，要有房地產開發能力；第三，有招商、運營能力，招商能力是核心能力；第四，要有運作政府的能力，要理解政府作為需求者、資源給予者的意圖；第五，運作優勢資源的能力；第六，資本運作能力。”而目前，他認為還沒有出現特別好的公司和模式。產業地產的絕對格局遠未形成。

來源：搜狐產業新區

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