房地產暴利時代漸遠 土地成本占銷售價格五成

　　在從緊的房地產調控之下，房企的房地產利潤受到一定程度的擠壓，其擠壓幅度在10%左右。隨著樓市調控政策的持續和房價的進一步下行，房地產行業的利潤有望下降。

　　“東郡和望京的項目利潤只有7%左右。”北京保利地產副總經理王英男無奈地向記者表示，這個利潤率基本上跟保障房持平。在過去的2009年、2010年房企創造了不少高價地，隨著市場的轉冷，導致不少項目低開，削薄成本。

　　業內人士表示，在從緊的房地產調控之下，房企的房地產利潤受到一定程度的擠壓，其擠壓幅度在10%左右。隨著樓市調控政策的持續和房價的進一步下行，房地產行業的利潤有望下降。

　　微利時代來臨

　　去年底，龍湖時代天街、合 生世界花園、東亞逸品閣等項目低價開盤引發市場對于房企低利潤售房的討論。

　　在萬科去年的年報中記者看到，去年一年萬科銷售金額1215.4億元，其營業收入達717.8億元，同比增長41.5%，實現凈利潤96.2億元，同比增長32.2%。作為中國最大的房地產企業，萬科的利潤并不高。

　　對此，萬科副總裁毛大慶向記者表示，“主要是由于萬科的盤子太大，市場一出現風吹草動就必須得先跑。從去年市場來看，2011年9月以前的形勢還是不錯的，但是萬科為了企業的持續發展，從二季度開始，新開項目就制定了靈活的定價策略，原則上與上期產品價格持平，因此就導致了萬科去年的利潤率并不高”。

　　毛大慶認為，限購政策的效力將會在今年顯現出來，到時候房企的利潤基本上會出現一個下跌的趨勢。

　　通常來說，房企2011年下半年新開的樓盤將成為其今年年內的銷售主力。總體來看，2011年四季度以來標桿房企開盤項目的土地成本相當于目前銷售均價的三成。分城市來看，標桿房企在一線城市的土地成本略高于在二三線城市的土地成本。標桿房企在一線城市的土地成本約占當前銷售均價的35%，而二三線城市的土地成本約占售價的30%。

　　因此，標桿房企在二三線城市的降價空間大于一線。尤其是一些土地購入成本占比低于20%的項目，未來降價空間廣闊。雖然較低的土地成本給標桿房企提供了一定的降價空間，但后期價格走勢依然取決于項目本身的定價和銷售情況。在目前的市場交易情況下，如果項目依然能取得不錯的銷售業績，開發商就會缺少降價的動力。

　　房企成本激增

　　房企利潤變薄一方面與降價有關；另一方面也與各項成本的激增有關。

　　“現在工地上雇傭一個大工，在北京市場價格已經漲到230元/天左右了，而且是當天結賬，不能加班。”一位開發商無奈地向記者表示。

　　在房地產行業的銷售價格中要包含：土地成本、建安成本、財務稅費、管理成本及企業利率。

　　記者了解到，2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，商品房銷售額59119億元，增長12.1%，測算平均價格為5379元/平方米。

　　其中，土地成本占大頭，2011年，全國房地產開發企業土地購置面積4.1億平方米，土地成交價款8049億元，測算土地成本為1963元/平方米，占售價的36.5%。

　　隨著用人成本的激增，目前全國平均建安成本已經增長至2000元-2500元/平方米左右，占銷售均價的37%-46%。同時，由于銀行對于開發商貸款的卡緊，房企的融資成本高漲，目前稅費財務成本已經占銷售價格的10%左右。

　　按照這個成本推算，2011年房地產業的整體利潤只有10%左右。

　　中原地產市場研究部統計數據顯示，最近標桿房企入市的項目均出現了明顯的土地成本占比上漲的現象。中原地產統計了自2011年四季度以來十大標桿房企陸續開盤的32個新項目，這些項目平均土地成本已經達到了銷售均價的33%左右，2010年這一比例僅在20%左右，其中土地銷售均價占比超過50%的項目有1個，超過30%的項目達到了20個。

　　不論長期還是短期內，房價及其預期是地價最主要的影響因素。處于上升趨勢的房價以及活躍的商品房銷售市場會使得開發商對市場前景充滿信心，加大土地競購力度，從而推動地價上升，甚至導致地王頻現。

　　國土部2010年數據顯示，全國平均土地價格占項目售價平均為23.2%。以北京部分2008年拿地項目在2010年的銷售可以看出，平均地價占房價的比例都在20%左右。2009年以來的地王項目銷售占比已經高達39.2%。

　　從目前的狀況來看，在房價下調的大勢下，地價也應該出現明顯回落，才能更快地促進房價回歸合理水平。

　　平均負債率72.3%

　　37家房企負債5216億元

　　北京中原市場研究部統計數據顯示，截至3月22日，上市房企公布年報的合計為37家，37家企業的負債水平明顯上漲，總負債額度達到了5216億元，環比之前一年的3786億元上漲了37.8%。負債率明顯上漲，2011年平均已經達到了72.3%。創造了最近10年來的最高。

　　在上半年全部140家上市房企平均負債率為71.28%，目前來看這一情況明顯在惡化。往年房企可依靠高房價和由此帶來的現金流緩解高負債的壓力。但2011年嚴厲的調控，導致越來越慘淡的經營狀況正將一批地產企業逼入絕境，籌錢的多條通道不斷遭遇封堵。

　　北京中原市場研究總監張大偉表示，調控壓力大，房企業績分化，庫存增加、利潤減少成普遍現象。房價回歸合理的趨勢下，開發商利潤逐漸回落，這使得大部分開發商的業績出現下滑。調控周期下，對開發商本身要求降價，中國樓市之前的市場更多依賴土地升值獲得利潤，對房產本身產品要求不高，對企業的要求也不高。而在限購限貸，市場剔除投資需求后，對開發商本身的運營模式做出了要求。應對速度不同的企業也出現了不同的財務結果。

　　對于房企而言今年的主要目標還是去庫存化。

來源：鄭州晚報

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