一線回暖 仍是房地產原動力

　　在過去的一年，房地產市場可以用風云變幻來形容，調控政策始終如影隨形。一個熱得發燙的行業一時間遭遇到了前所未有的壓力。用部分開發商的說法，這是一場持久戰。不知何時才能結束的調控，以及轉變的市場氛圍，讓很多房企都不得不轉變了以往的經營戰略。在這一過程中，最大變化就是在北上廣深這些一線城市中，受到政策的壓力最大。對于這些以往均被列入到搶地開建范圍的重點區域，現時開發商在風口浪尖上所持的態度也開始有所分化。一部分開發商開始喊出“易線”的口號。這從近一年來，北上廣深等城市拍地冷清的場面就可以體現出來。但與此同時，包括部分大型的房企，仍然將一線城市作為重點戰略布局區域，而一些中小型的開發商也趁機滲入到一線城市中來。

　　事實上，數據顯示，從今年2月中旬開始，這些大城市，如廣州的樓市成交已經開始出現了回暖的跡象。特別是降價潮流的刺激之下，吸引了大量的剛需型購房者進入市場。這種跡象也再度激起了開發商對于一線市場的重視，而富力 論壇地產更稱，“今后一線城市仍然會是推動房地產業的原動力”。

　　去年曾是“燙手山芋”

　　房企在廣州、上海、北京、深圳等一線城市搶地，曾經是多么瘋狂的場面。但去年開始，這樣的美好時光已經一去不復返。以往的這些大城市天價地王頻繁被刷新的經典開始被一波又一波的流拍和底價成交所替代。而在這背后，不斷充斥的卻是一線城市銷售率的下滑。即使是到了今年頭兩個月，這種勢頭仍然存在。據中原集團研究中心監測數據顯示，繼1月下滑之后，2012年2月四大一線城市新建住宅“開盤30日銷售率”再創新低，平均銷售率僅為12.1%，尚不及包含春節假期的1月份，新盤銷售日益艱難。從類型上看，市郊樓盤的低價優勢逐步退去，市區降幅明顯的中高端樓盤漸占上風。

　　一線市場的萎靡不振，換來的就是開發商的信心下降。由于政府對于樓市的調控政策的態度較為強硬，尤其是中央的言論更是一直強調，在短期內，限購等政策不會放松，而受到影響最深的就是原本火熱的一線房地產市場。于是，從去年開始，改變產品區域布局已經是不少房企的產品布局的重點戰略之一。從一線城市淡出，發力進軍二三線城市成為很多大型開發商的新思路。從萬科、恒大開始，再到中海、越秀，放緩在一線城市前進步伐的模式正不斷在復制。甚至是一些外資企業也將目光投向了一線城市以外的市場。據統計，和記黃埔、長江實業、新世界 論壇 論壇、嘉里建設、恒隆、瑞安等港資房企去年在內地二三線城市土地市場的投入已超過200億元。

　　而在近期各大房企不斷公布的去年的銷售報告中，也是將結構調整作為業績增長的主要原因進行歸納。例如，2011年綠地集團營業收入達到了2300億元，其中房地產業務收入770多億元，同比增長50%。其董事長張玉良能取得這么好的成績是因為綠地“在一線城市市場整體受限的情況下，轉戰主攻二三線城市”。據統計數據顯示，綠地目前房地產開發項目遍及全國24個省60個城市，大多數集中在二三線城市，在遼寧、黑龍江、江蘇等地，更是實現了省域深耕、多點布局。據綠地方面稱，結構調整不僅僅是區域還包括產品。在武漢、鄭州、大連等二線城市，綠地甚至推出了多個超高層綜合體。而2011年又在成都、吳江等地獲得了超高層綜合體項目。在評價綠地的業績時，張玉良就總結認為，“調結構是綠地發展的內生動力”。張玉良稱，綠地在2011年調整了市場結構布局，

　　回暖再度提升信心

　　房企放緩在一線市場的腳步的戰略是否正確，在業內仍然有不同觀點。但從2月中旬開始，國內大城市樓市成交的回暖的確為那些仍然堅持以一線為主根據地的開發商們打了一支強心針。

　　據顯示，今年的2月21日至3月21日廣州樓市的成交，相比上一個周期有了大幅度的增長。數據顯示，廣州市2月21日至3月21日一手房網簽套數為7050套，環比上一周期的3055套，上漲131%。網簽成交面積為76.6萬平方米，和上一周期的31.9萬平方米相比，環比大漲140%。此外，在廣州市有網簽記錄的樓盤中，抽調了100個廣州在售主流樓盤的成交均價和上月進行對比，結果顯示，有39%的樓盤成交均價出現上升趨勢，比上月的25%增加了14%；有23%的樓盤成交均價出現了下降，比上月的39%減少了16%；38%的樓盤成交均價則基本保持不變。

　　其中，價格環比漲幅較為突出的樓盤有大運家園、金山谷、碧桂園豪園 論壇和淘金家園 論壇等。大運家園的網簽價格由11521元/平方米上升到13571元/平方米，差價達2505元/平方米，漲幅為21.35%；碧桂園豪園的網簽價格由4877元/平方米上升到5668元/平方米，漲幅為16.22%；降幅較為明顯的樓盤則有祈福都會花園、珠光南沙御景 論壇 論壇苑、珠光流溪御景 論壇和南沙濱海花園 論壇等。其中，祈福都會花園的網簽價格由8133元/平方米下滑到6052元/平方米，差價為2081元/平方米，降幅為25.59%；珠光南沙御景苑的網簽價格由8091元/平方米下滑到6159元/平方米，降幅為23.88%；珠光流溪御景的網簽價格由14167元/平方米下滑到11321元/平方米，差價達2846元/平方米，降幅為20.09%；南沙濱海花園的網簽價格由7829元/平方米下降到6550元/平方米，降幅為16.34%。

　　事實上，不僅是廣州的成交回暖并非是個案。在全國其他的一線城市，也普遍出現成交回漲的現象。截至當時，天津樓市成交量連續四周上漲，上周成交面積突破10萬平方米水平。上海的成交量大幅上揚，兩周內成交面積分別突破20萬、25萬平方米大關。深圳上周成交量也繼續大幅上升，在2月底成交面積已達2011年均線水平。

　　中小開發商趁機進入一線市場

　　一些大型開發商在去年“應勢”止步，不僅帶來了二三線城市的開發熱，同時也給一線市場帶來了不少新面孔。記者發現，與大房企“退居二線”的舉動相反，一些中小型的開發商卻趁機在一線城市擴軍。

　　“我們剛在白云成立了一家新的公司。”原在深圳、惠州等地經營房地產開發的某公司總經理向本報記者透露。據了解，該公司旗下的項目并不多，而且基本集中在深圳的郊區和珠三角的二三線城市。相比于萬科、招商、中海這些業內巨頭而言，只能算是小打小鬧。“我們早就想在廣州進行項目開發，但始終沒有找到合適的機會。”但在去年，這個機會就來了。由于市場環境不理想，一些開發商拿地建設的熱情不高，使得他們“有機可乘”。

　　“很多人說中小型的房企面臨的資金壓力大，但像我們卻沒有這種問題。”該總經理告訴記者，由于此前的盤子較小，清貨很快，他們企業的資金鏈非常充足。“如果是在以前，以我們的資金實力在廣州拿地基本搶不過那些大房企，但現在他們沒興趣了，我們就有操作的空間了。”

　　而據記者了解，像這種直接在廣州成立公司的企業并不止一家。而且，還有不少的開發商盡管沒有成立新公司，但也將總部的辦公地直接從二線城市搬遷到了廣州。其中也包括了一些已經上市的房企，如雅居樂地產就曾透露，在今年該集團的總部將從中山搬到廣州西塔辦公。

　　專家觀點

　　廣州房價應回到2009年水平

　　對于廣州樓市近期的降價潮以及成交的回暖風。經緯行研究中心許婉婷認為，“2008年金融危機后降下來的房價才是最能夠為多數剛需需求者所接受的價格。”而據房管局統計，2008年廣州中心六區的均價僅為10766元/平方米，房價最高的越秀區和天河區均價也僅接近13000元/平方米，全市均價大概在9339元/平方米。若以90平方米的戶型計算，按照中心六區的均價，這樣一套單位總價僅在100萬以內。

　　許婉婷分析稱，如果考慮到城市的發展、土地價格及人力、物力等成本的提升，房價再跌回2008年的可能性不大，如果能夠擠掉2009年年底以來快速攀升的水分，促使房價回歸到2009年下半年或是2010年上半年的價格水平，再以目前的收入水平來看，應該算是比較合理的，即中心六區均價大概在16500元/平方米，中心十區均價大概在11000元/平方米，即使是中心六區，90平方米的單位總價也是在150萬以內。若按照這個價格水平，中等收入水平的家庭不需要不吃不喝，在中心區6-10年左右即可積攢到首套房三成的首付，即在孩子正式入學之際，便可買到房子穩定下來，順便解決孩子的學位問題。

　　“如果從這個角度來看，按照今年2月份中心六區18817元/平方米、全市十區14159元/平方米的成交均價來看，中心六區房價仍有12%下調空間，全市十區則有22%的下調空間。”許婉婷稱，雖然目前中心六區價格已回落到19000元/平方米以下，遠比上年高達22000元/平方米已有明顯的下調，但是更多的是因為低價盤成交為主而導致價格的下調，老城區大部分價格依然還在22000元/平方米以上，而中心六區16500元/平方米的價格水平則意味著價格最高的越秀區（2月均價26636元/平方米）和天河區價格（2月均價28765元/平方米）均需下調至22000元/平方米以下。“從這點來看，價格的回調仍有較長的一段路需要走，這中間需有政策持續性的支持、發展商明顯的降價意識等等。”

　　利好刺激一線市場行情復蘇

　　盡管國內包括上海在內的不少城市在今年試探性“放松”調控的舉動均被中央叫停，但近段時間涉及房地產市場仍然有不少利好的消息。而首套房貸利率優惠就是其中之一。這些利好再加上開發商在今年不斷擴大的優惠力度，使得去年一度處于銷售停滯的一線市場開始“復蘇”，成交量節節攀升。

　　房貸優惠重現吸引剛需入市

　　2012年一季度以來，首套房貸的利率優惠的消息層出不窮。尤其近期央行副行長劉士余稱要“保證個人首套房貸款以及確保首套房貸實行差別化利率優惠”讓房地產市場中的剛性需求群體再度燃起了入市的激情。

　　對北京、上海、廣州、蘇州、杭州、天津、珠海等30個城市重點銀行首套利率的變更狀況調查發現，利率調整已經成為普遍現象。而各地的大型商業銀行都開始試探性地對首套房貸的利率優惠進行調整，四個城市出現8.5折及以上優惠利率。調查結果顯示，北京的工農中建四大國有商業銀行對首套房貸仍在執行基準利率，交通、招商和民生三家股份制銀行明確表示對于首套房貸款利率可享受折扣優惠。而上海、深圳、廣州對于首套房貸利率的優惠更是全面鋪開，且上海、廣州、天津、珠海4個城市都重新出現首套房貸利率8.5折扣優惠。

　　其中上海多家銀行首套房貸出現明顯下調痕跡。上海農商銀行開啟了8.5折優惠，中國銀行和交通銀行也可根據客戶資質提供9折至9.5折的優惠。廣州各銀行中，中國銀行和農業銀行分別提供首套房貸利率8.5折至9.5折不等的優惠；天津銀行首套房貸利率實行8.5折優惠，珠海工商銀行針對首套房貸，4成首付可享受8.5折優惠。

　　此外，深圳關于首套房貸利率政策目前也已經大范圍鋪開，建設銀行、中國銀行、農業銀行、招商銀行和匯豐銀行普遍給出9.5折優惠，交通銀行表示會根據合作樓盤提供首套房貸利率優惠政策，如萬科項目可享受9.5折優惠。此外，光大和花旗銀行給出首套房貸利率9折優惠的政策。

　　首套房貸利率優惠的重現使得很多原本處于觀望狀態的首次置業者在近期進入到了房地產市場。據花都某樓盤的銷售人員透露，在房貸利率優惠消息傳出后，過來看房和選房的客戶明顯增加，而且在向銷售人員咨詢當中，貸款利率就是被問及最多的問題之一。

　　降價促銷成效明顯

　　如果說房貸利率優惠重現對于樓市回暖而言是誘因，那么從去年底至今，樓盤大幅度的降價促銷則是一線城市房地產市場回暖的主要動力。

　　根據中地行對陽光家緣數據的監測統計，廣州十區二市3月12日至3月18日一周，商品住宅成交面積達21.36萬平方米，環比上周上升42%，其中，中心六區銷售5.34萬平方米，環比增長24%。而成交大幅上漲主要依靠的就是“降價促銷”。記者發現，在今年春節過后，在廣州不管是中心六區還是周邊區域的樓盤都有大幅降價的舉動。如南沙濱海花園近期就以團購優惠方式，推出部分“5字頭”單位進行促銷，平均每天有40套以上的單位成交，共成交321套，成為全市銷量最高的樓盤，帶動南沙區成交量環比增長4.7倍。而位于中心六區，荔灣區保利公園九里 論壇推出全新7棟，受到熱捧，全周成交167套，帶動全區成交231套，環比上升1.26倍。位于天河的瑞安創逸 論壇，也將精裝修去掉，轉以毛坯的方式出售公寓，價格直降約6000元/平方米。

　　在降價的大潮流下，廣州樓市的成交均價出現明顯下滑。據中地行提供的數據顯示，3月12日至3月18日一周內十區二市成交均價為10550.48元/平方米，環比上周下跌2%。而中心六區的樓市成交均價16820.6元/平方米，環比下跌3%。其中，荔灣區均價下跌最大，幅度達到17%。據中地行分析，主要因為成交量最高的保利公園九里成交均價僅13000元/平方米，帶動全區均價下跌至15676.5元/平方米。同樣南沙濱海花園以6557元/平方米的價格大量成交也促使南沙區成交均價下跌16%。

　　相反，在各區的均價相對穩定或出現明顯下降的同時，番禺區、增城市和從化市的均價卻出現了一成以上的增長。番禺區均價增長主要是因為江景豪宅時代外灘的開盤，成交52套，均價19000元/平方米，帶動全區均價環比增長17%。增城市上周內以保利東江首府、新塘新世界和碧桂園鳳凰城 論壇等區內價格較高的項目成交為主，帶動全區均價增長11%。從化市上周成交量較大的方圓月明山溪和富力泉天下 論壇等樓盤均出現小幅度的均價上升，共同促進全區均價增長11%。

　　中地行分析稱，自踏入3月份以來，開發商打起了促銷大戰。促銷優惠的方式大多以團購和毛坯出售為主。“近期出現今年內成交量的新高表明，開發商‘以價換量’的策略初步有成果，預計這樣的優惠促銷還將會持續一段時間。”

　　開發商借“東風”加快推新貨

　　成交的回暖讓原本沉寂的房地產市場再度活躍起來。盡管處于價格持續走低的環境之下，但開發商仍然在加快推貨的步伐。據統計顯示，今年僅在3月份廣州十區二市就大約有37個項目推出或者推新，環比2月增長了約48%。特別是一些中小項目，剛性需求逐步釋放，給開發商增添了更多的市場信心。預計在4月份，廣州推出的新盤以及舊盤推新貨的項目總數量將達到38個，其中全新盤12個，老盤推新項目有26個。其中，中心六區的新盤也預計有11個，主要集中在白云區。而郊區的推新節奏則明顯加快，僅是增城預計就將有10個項目推新，占全市新盤量四分之一，再次成為供貨大區。

　　中心六區白云仍是主角

　　數據顯示，在4月份，廣州中心六區將有11個樓盤推出新貨。除了荔灣、黃埔以外，其他4個區都將有新貨推出。其中，天河、海珠兩區都預計會有兩個樓盤推新，越秀的東方文德廣場 論壇也預計會推出小面積單位。而白云區則將再度成為中心六區的新貨供應主力，在4月份要推出的新項目或者有新住宅推出的項目總數達到6個。

　　據了解，在白云區4月份預計推出的2個新盤分別是位于白云新城板塊的駿御華庭 論壇以及位于黃石西路的新盤星云軒。此外，白云區在4月份預計將有4個舊盤有推新貨的動作，覆蓋的范圍也很廣。包括白云新城板塊的云山名都 論壇，位于同和的酒店式公寓項目卡布奇諾 論壇 論壇，位于熱門板塊金沙洲的保利西海岸 論壇，以及位于廣州大道北的君華香柏廣場。

　　除此之外，海珠區和天河區將各有一個新項目面世。海珠的是位于琶洲的保利天悅，而天河的則是頤和四季公館 論壇 論壇的商業項目。據了解，頤和四季公館首先推出的將是酒店公寓，共300多套單位。而同樣是位于天何，而且備受市場關注的東方新世界三期亦將推出第二批南向組團，集中80-120平方米的兩房、三房戶型。此外，珠江新城的中軸大盤嘉裕 論壇公館已接受認購，預計5月正式上市。

　　近郊新盤扎堆上市

　　中心六區的推新項目不小，但即將在4月份推出的全新樓盤大部分都集中在近郊。據統計，即將到來的4月，廣州增城、從化、花都、番禺、南沙、蘿崗6大區域，預計將有27個新盤或者推新貨老盤。其中新項目的數量達到8個，比中心六區多出整整一倍。

　　在此波推新潮中，增城是分量最重的區域，預計在4月份新盤或者老盤推新的項目數量達到10個，在十區二市當中名列第一。據了解，增城下個月推新項目主要還是集中在新塘板塊，其中包括一個全新的樓盤現代城·假日半島，預計在4月2日推出，最小的戶型為45平方米的一房單位，而樓盤預計售價約為7400元/平方米左右。此外，增城其余9個預計推新的舊盤包括翡翠綠洲 論壇、雅居樂御賓府 論壇、尚東陽光 論壇、新都盛世名門、碧桂園豪園等等。在這些樓盤當中，目前已經公布售價的，最低是碧桂園豪園，最低去到4500元/平方米。而保利東江首府即將推的是大戶型單位，均價9000元/平方米。

　　此外，近期較熱的番禺，在3月份就已經有不少新貨推出。已經在3月24日開盤的招商金山谷 論壇最新的一期小面積洋房，帶精裝修最低的售價也只有12000元/平方米。而在4月份，番禺有新貨推出的樓盤相比3月還要增加2個，其中更是包括兩個大學城的住宅項目大學小筑 論壇 論壇和大學城尚軒。這兩個項目都是大戶型設計，最小的是大學小筑的180平方米的三房。目前售價均沒有公布。此外，番禺的萬科紅郡 論壇、保利香檳國際 論壇 論壇、錦繡半島三個樓盤都會有推新的動作。

　　除了番禺以外，廣州外圍的其他各區的推新項目都較少，花都區除了玖瓏湖 論壇、花都頤和山莊 論壇、寶錸雅居 論壇三個舊項目推新外，還有三個全新的樓盤，分別是嘉匯城、美力錦頤雅居 論壇 論壇、路勁雋悅豪庭。而從化、南沙、蘿崗三區共只有六個樓盤推新。

來源：南方日報 作者：蔣勁勁

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