房地產市場將迎來行業洗牌

　　金融市場有一句諺語說，歷史給人們的最大教訓是：人們很少從歷史中汲取教訓。

　　從大致的需求結構看，目前中國所處的發展階段與日本20世紀70年代的情形大致可比。城市化速度開始放緩，一線城市的發展空間收窄，人口結構步入老齡化階段。2011年以來，房地產開發企業正面臨中國房地產市場起步以來最為嚴峻的市場與政策環境，中國房地產行業目前正逐步進入行業洗牌與結構調整階段，即將面臨第一次真正意義上的大調整。

　　首先，短期來看，行業和企業層面供給相對過剩的格局已經逐步形成，中國房地產行業正進入“庫存消化”階段。

　　其次，中國房地產行業真正意義上的大調整正在發生，而調整的方式和開發商的應對策略則可能是：1.降價； 2.布局三四線城市； 3.產業外資本進入房地產業的趨勢將逆轉；4.金融資本與產業資本的互動將可能激發部分上市企業退市或私有化傾向；5.定位高端的開發商將以品牌和效率而非擴張土地儲備來實現價值的提升。

　　再次，從這輪調整的宏觀沖擊看，房地產銷量增速已經開始明顯下滑。

　　即使是政策階段性的局部放松也難以改變行業調整的總體方向以及分化與整合的行業洗牌趨勢。未來一年或較長時間內，房地產市場的供求結構已經發生重要變化，在一系列約束政策的推動下，房地產將從居民財富配置的“超配資產”變成“標配資產”，房地產行業將一改過去十多年高成長的趨勢性增長格局，企業的成長將主要來自于行業內的分化與整合所產生的經營效率的提高，從依賴地價與房價的上漲獲得高毛利轉向依賴綜合開發能力的提高，完成從地產到房產的轉變，最終成為以房產開發為核心的加工制造業。

來源：中國經濟周刊 巴曙松

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