馬光遠：房地產調控必須守住底線

　　“兩會”后的房地產市場，盡管有總理在記者招待會上“房價遠遠還沒有回到合理價位”的嚴厲表態，但從成交量上看，北京、上海等一線城市卻出現了強勁的反彈。3月前18天，上海新建商品住宅成交41.7萬平方米，較2月同期回升165.6%。無論是一手房還是二手房市場，都才出現了購房者積極入市的跡象。從歷史上看，每年的3月，都是房地產變局的敏感時間窗口，2009年3月的“小陽春”一舉演化成近2年的暴漲的歷史猶在眼前，令大多數購房者都新生“歷史重演”的恐懼。

　　但是，很顯然，政策的基本面和2009年3月冰火兩重天。2009年3月的房地產市場之所以最終強勁啟動，導致了中國房地產歷史上最瘋狂的兩年的房價暴漲，關鍵是2008年10月開始的政策的刺激。09年整個房地產政策的基調就是“救市”，通過調低印花稅、營業稅和所得稅等政策，刺激房地產消費；而很顯然，今年房地產政策的總基調依然是嚴格調控，繼續抑制投資投機性需求，促進房價合理回歸。在這樣的政策基調下，要催生2009年3月那樣啟動的大泡沫的政策條件一點都不具備，然而，為什么很多的購房者依然擔心房價再次瘋漲而開始入市呢？

　　是房價已經降到合理價位了嗎？很顯然不是。從國家統計局3月18日發布的2月份全國70個大中城市的房價統計數據看。2月份，70個城市新建商品住宅價格環比下降的城市有45個，持平的城市有21個，環比價格上漲的4個城市漲幅均未超過0.1%；從同比情況看，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有27個，比上月增加了12個；同比漲幅比上月回落的城市有32個，漲幅均未超過2.7%。其中，北京環比下降0.2%，同比下降0.5%；同時，二手住宅價格環比下降的城市有45個，持平的城市有14個，上漲的城市有11個；二手住宅價格同比下降的城市有44個，比上月增加了7個，同比漲幅比上月回落的城市有23個。其中，北京環比下降0.2%，同比下降3.7%。這些數字說明，房價依然處于下降通道，但總體的降幅并不明顯。而且，盡管一些開發商開始通過墊付首付款、加大打折促銷的力度等進行促銷，但總體而言，房價依舊超越了居住需求者的購買能力。那么，在這種情況下，總理都判斷房價“遠遠沒有回歸到合理價位”，購房者為什么急于出手？

　　仍然是基于對政策的擔心。從去年年底至今，盡管管理層一再強調會堅持調控不動搖，但事實上，從去年底開始，房地產調控的政策基調已經進行了微調，最顯著的變化是開始強調增加普通商品房的供應，滿足自主需求者的購房等需求。央行副行長劉士余更是要求商業銀行“保證個人首套房貸款以及確保首套房貸實行差別化利率優惠”。在這個政策的基調下，房貸政策出現了明顯的變化，多個地區的首套房貸利率都有所松動，北京多家銀行在今年初就開始從前期普遍上浮的水平向基準利率回歸。盡管房貸政策是滿足自主需求者的購房需要，然而，中國房地產政策在執行力層面，往往會被中介機構、銀行和開發商通過打擦邊球，最終打開政策的缺口，最終使得定向優惠的政策演化成全面的救市政策。最典型的就是2008年10月的“救市”政策，名義上是促進居民住房消費，改善居住條件，但事實上，這樣的政策通過房地產利益鏈條上所有人集體行動的邏輯，最終演化成了罕見的全民炒房的行動。以第二套房為例，08年10月的救市政策從未放松第二套房政策，但通過“改善性”政策，在房地產低迷的09年一季度，想買房者甚至可以通過零首付的方式買幾十套甚至上百套房子。

　　基于對以前政策執行力的深刻認識，凡是房地產政策出現所謂的“定向優惠”的時候，如果沒有嚴格的監管，一般都會演化成普惠政策，不僅基本居住需求者得到政策的優惠，在房地產信息尚未聯網，房地產交易的監管捉襟見肘的情況下，那些炒房者也會通過各種途徑得到政策的陽光普照。況且在今年一季度宏觀經濟比較困難，地方財政極度缺血的情況下。春節過后，包括上海在內的一些城市遮遮掩掩的松綁“限購”政策就是一個明顯的信號，地方政策已經到了忍耐的極限，已經扛不住了，而這種扛不住傳遞給購房者的，就是房地產可能會大幅反彈的信號。一旦給地方政府和開發商那怕一點點陽光，他們也會綻放耀眼的燦爛。而很顯然，對自主需求者的購房優惠，給了地方政府和開發商一個最后的機會。

　　因此，在目前非常微妙的情況下，如果政策要鼓勵自主需求，則一定需要明確指出，絕不會放松對投資投機的抑制。鼓勵自主需求沒有錯，但在房價畸高、房地產調控處于關健的時刻，切不可輕易釋放任何可能被外界解讀為房地產調控要松動的信號。要確保政策不被曲解，不走樣，筆者建議，對于地方上公然和中央房地產調控唱對頭戲的行為，要給予堅決的制止，特別是對于在房地產限購等抑制投資投機政策上進行悄然松動或者變相放松的行為要進行調查和追究，該問責的問責，該曝光的曝光。房地產調控今年極為關鍵，如果中央在這個問題上不明確表態，會給地方上曲解樓市政策莫大的鼓勵，三年的房地產調控將功虧一簣，中國房價會重回瘋狂，這無論對中國經濟，還是中國社會，都會造成難以估量的災難。基于此，我們強烈呼吁高層應該明確宣示，不鼓勵投資、投機性購房是長期政策，至少應該執行20年，這是房地產調控的底線。切不可給開發商和地方政策給任何將鼓勵自主需求的政策演化成全面救市政策的機會。一旦這次房地產在政策上得救，則中國經濟就真的沒救了。

來源：中國企業家 馬光遠

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