控制暴利解決剛需是房地產調控的命門

衣食住行是人類生活的基礎，住是第三要素，事關國計民生。

多年以來，國家對房地產進行了多次調控，但是，都以失敗告終。調控時停一停，結束后就大幅反彈，給國民以反向的教育和錯誤的認識：調控是暫時的，房價總會暴漲。這一次的調控雖是政策空前--限購--限貸--提息，房價也己在下跌中，但是，調控的方法和手段以限購和加息為主，還是治標不治本，不夠科學。如房價下跌部份的利益落入了銀行，百姓剛需得不到解決。以目前的調控方法和手段，政策如不作調整，這次調控最終還可能會以失敗告終。不得其法的調控政策，是不能長治久安的。

據不完全統計我國至少有70%的企業集團、實業企業和投資人涉足房地產業，甚至地方政府也成立房地產公司，自然人只要有能力和經濟頭腦的人大多都進行過炒房。

筆者經幾十年對我國房地產業的調研發現，暴利是我國房地產空前發展的真正動力，是根本。房地產在整個流通環節都有暴利，它的暴利存在以下三個環節：

一、地方政府出讓土地的暴利，幾十年來土地出讓金越來越是地方政府基本建設的資金來源，大家共知的是地方政府取得土地的成本是小得又小的，通過出讓商品房土地的收益是成本的幾十倍、幾百倍的暴利。

二、房地產企業的暴利，多年以來房地產企業往往會取得土地后不用開發，放上幾年就會翻倍；導致大量土地荒廢。就是正常開發也有50%、100%、200%、300%甚至更高的暴利。致使我國實業投資者紛紛轉行或涉足房地產業、或炒房。

三、房地產炒房者的暴利，多年以來我們往往會發現我們的住房價值經過短短的一年、二年、三年已是翻倍、幾倍；而炒房者經常有50%、100%、200%、300%甚至更高的暴利。這就是房地產在持有和使用中也會帶來暴利，成為了投資品。

而且，衣食住行是人類生活的基礎，住是第三要素，國民必然的住房剛性需求是國計民生的大事，但是多次的房地產調控都是以犧牲剛性需求而實現的短暫成效。正如“堵”是治不了大水的原理，在市場經濟下，逐利是人們必然的選擇，住房是人類社會生活的自然剛需，房地產長效調控的必需條件是解決好這對矛盾，才是根本，也就是控制暴利和解決剛需是房地產調控的命門。

筆者研究認為，要針對國情和房地產交易必須到政府部門辦理登記的特點，掌握房地產調控的命門，國家應該采用限價和讓利給剛性需求的購房者來實現房地產的長效調控。具體方法措施是：

一、充分利用現有的《建設工程造價》信息體系，在全國縣級以上的物價部門設立精算師機構，精算各地、各項目的房地產成本，公布各年度房地產建筑安裝標準成本。

二、對地方政府出讓土地首先實行限價，出讓土地價格經折算后，必須確保以當地上年在崗職工平均工資的水平下，使個人在10-20年內的收入可以買得起一般地段的70--90平方米普通住宅。給百姓以生活的希望。如北京市中心、地價上限為經折算后，使個人在20年內的收入可以買得起70平方米普通住宅。北京市郊、地價上限為經折算后，使個人在10年內的收入可以買得起70平方米普通住宅。

三、對房地產企業實行銷售限價，其成本＝地價+經精算的項目房地產建筑安裝成本，成本利潤率限定在30%以內，使其屯地無利可圖，以經濟手段解除大量土地資源的荒廢。同時，取消土地增值稅中房地產企業成本加計20%扣除的稅收優惠政策。

四、對房地產炒房者實行再銷售限價，每年只可增價5%，最多只可增五年25%。結束房地產為投資品的時代。

五、對剛性需求的購房者首次購買普通住宅的給以政策優惠。1、免征契稅。解決買賣雙方因各自有利而合謀隱瞞房地產成交價格。2、銀行按揭貸款六折優惠。解決經濟房無法滿足剛需的現實。

控制了房地產全環節的暴利，讓利給剛性需求者才有長效調控的國泰民安，調控才會持續有效，實業才會興旺，社會財富才會有效增長，中國經濟才能穩健發展。

來源：中國經濟網 朱時逸 朱信好

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