房地產：行業放緩中顯現變化 穩剛需仍是重點

經濟平穩，通脹下行，有利于房地產政策向剛需微調

受短期融資規模回升的影響，2月M2同比增13.0％，比上月回升0.6個百分點；金融機構各項貸款余額56.2萬億，同比增15.2%，增速小幅回升；春節后農產品價格回落使2月CPI同比回落至3.2％；2月美元兌人民幣匯價6.29；受升值影響，2月熱錢再次流入1747億；2月PMI為51％，站穩枯榮線； 1-2月進出口總額同比增7.3％；1-2月貿易逆差42億美元，同比增1.1倍。

房地產投資增速小幅下滑，銷售有積極變化

1-2月，房地產累計開發投資5431億元，同比增27.8%，比去年繼續回落0.1個百分點，增速比上月回升15.3個百分點；1-2月住宅投資完成額3713億元，同比增23％，比去年繼續回落7個百分點，比上月回升12個百分點。然而，政策微調下銷售有積極變化。列入統計的8個城市3月第三周商品房成交22.7億元，同比下降43％，但增速已比幾周前回升。

土地購置增速有所回升，一線城市住宅用地價格有所回升

受政策微調預期影響，1-2月全國一線城市土地成交建面1555萬平，同比減30.9％，比上月回升5個百分點；2月，一線城市中上海和北京的住宅用地的成交價（不考慮容積率）回升至2.11萬元/平米，環比上升31.5％，同比上升28.7%。

開發商加大竣工速度，開發商資金狀況觸底回升

1-2月，全國房屋新開工面積2億平，同比增5%，比去年繼續回落11個百分點；1-2月，全國房屋竣工1億平，同比增45.2%，較去年大幅回升32個百分點。在信貸微調下，本月開發商資金狀況觸底反彈。1-2月全國房地產開發資金來源1.41萬億，同比增16.2%，比去年回升2.1個百分點，比上月回升33個百分點。

一線城市房價同比全部回落

2月，重點監測一線城市房價同比降0.48％環比繼續回落0.2%，比上月繼續回落0.9個百分點；2月，二、三線重點監測城市房價同比漲0.76%（環比繼續回落0.11%）。持續調控促使房價繼續回落。

“穩剛需”政策有利行業加速見底

政府近期降低保障房新開工的同時，重提保證首套房信貸。相關表態一定程度上反映出政府正在對前期政策進行優化。近期銀行對普通首套房的貸款利率開始執行基準利率內定價。我們認為利率優惠可以使得后期剛性需求逐步釋放，這有利于行業的加速見底。

估值和投資

2011年A股市場PE（TTM）在14.09倍，房地產板塊PE（TTM）在14.86倍。維持前期“降準配地產”觀點，我們認為行業發展與前期存在差異，建議積極配置地產龍頭。

風險提示

房地產行業與國家政策緊密相關，一旦國內未來采取更加嚴厲的調控措施將直接影響行業未來發展。

來源: 海通證券

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