房地產調控仍存嚴重的政策誤區

　　當前中國房地產宏觀調控的困難，是中央政府的房地產宏觀調控政策存在兩個嚴重的政策誤區，即“房地產宏觀調控的工具性”和不愿意堅決去除住房市場投機炒作賺錢功能或“去住房投資化”。

　　溫家寶總理在3月14日的答中外記者問中指出，“我們在2003年已經提出了6條調控措施，2005年又制定了國八條，2006年又制定了國六條。但是，為什么調控不見成效？群眾也在責怪我們，說房價越調越高，政策不出中南海。我覺得房地產市場關系到財政、金融、土地、企業等各項政策，涉及到中央和地方的利益關系，特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入。涉及到金融企業和房地產企業的利益，改革的阻力相當之大。”

　　從溫家寶總理的講話中可知，當前國內房地產市場宏觀調控之所以如此困難，房地產市場改革的阻力之所以大，最根本的問題就在于國內房地產市場利益關系復雜，就在于地方政府的土地財政。

　　而在筆者看來，國內房地產市場之所以出現大問題，之所以出現重大的利益沖突，之所以出現巨大的房地產泡沫，其源頭就是2003年出臺的18號文件，這個文件是房地產開發商主導下的文件。它不僅影響了2003年央行出臺的121號文件的落實，而且也把中央政府政策的公信力一掃而光。

　　先說后者，121號文件是央行與相關部門制定的如何讓當時的住房市場健康發展的重要的信貸政策文件（這個文件的精神及內涵在2007年359號文件得以恢復，但又被2008年131號文件所否定，直到2010年國十條的差別化信貸政策才得以全面落實），而央行作為國務院的一個部門，其對金融政策的專業性是無可厚非的。但是，當121號文件觸及當時房地產開發商的利益時，中央政府的一個18號文件就把其功效滅掉了。可以說，從2003年18號文件開始，中央的房地產宏觀調控政策的公信力就大減。

　　然后再來說前者。2003年出臺的18號文件最為核心的內容是什么？一是把市場的住房投資與住房消費不作清楚界定而混為一談，從而使得從2003年開始，中國房地產市場就逐漸由一個以消費為主導的市場演變成為一個以住房投資炒作為主導的市場（因為在兩者混淆的市場，投資者出價一定會高于消費者，從而逐漸把消費者擠出市場）。這樣一個住房市場不僅嚴重超支了中國未來幾年甚至十年的住房需求，而且高房價對住房消費者具有嚴重的擠出效應。在高房價下，絕大多數住房消費者早就沒有支付能力進入市場。當前國內住房市場泡沫之大，在世界歷史上是不多見的。

　　比如一線城市（如北京、上海等）房價收入比（這些城市為20倍以上）早就高于1990年代的日本（19倍）及1997年代的香港（15倍）；住房租金收益率（2%）嚴重低于一年期存款利率（3.5%）；住房的空置率（主要是指空置在投機炒作者手里的）極高；當前全國一手房市場嚴重供大于求。如果這個房地產市場巨大的泡沫不擠出，讓其自然破滅，不僅會導致中國嚴重的銀行危機、金融危機以及經濟危機，而且也可能導致中國嚴重的社會危機。其問題的嚴重性一定會遠遠超出我們的想象。也就是說，當前房地產市場是不可持續的，當前中央政府房地產宏觀調控堅決性就出于這種考慮。

　　二是把房地產業看作整個中國經濟增長的動力。可以說，2003年以來的中國房地產宏觀調控，從來就沒有走出過“住房市場宏觀調控的工具性”這個范疇。也就是說，住房市場發展不是為了如何改善全體居民的住房福利條件，而是為了GDP增長，為了拉動經濟增長。這就有了8年（2003－2010年）國內房地產宏觀調控，8年的房價快速飆升。盡管2010年國十條之后已經認識到這種“住房市場宏觀調控的工具性”的嚴重誤區，并對打擊住房投機炒作及讓住房價格回歸理性形成了共識，但“住房市場宏觀調控工具性”的認識并沒有真正改變，只不過這種工具性已由大造保障性住房來替代。當然，建設保障性住房是重要的。但它必須與政府財政能力、保障性住房分配制度及當前住房市場的價格水平相適應。如果大造保障性住房僅是作為經濟增長的動力，那么住房市場宏觀調控的工具性同樣十分明顯。在今年的兩會上，一些政府部門又在規劃，希望通過各種住房優惠政策讓住房消費者進入市場來拉動住房消費。要清楚的一點是，當前的高房價市場是一個投機炒作主導的市場，如果讓消費者進入，就意味著讓這些人來接這個吹得巨大的房地產泡沫的最后一棒。

　　可以說，從2003年8月開始，在18號文件引導下，中國房地產市場就步入把泡沫逐漸吹大的不歸路。直到2010年4月的國十條出臺，上述兩個房地產宏觀調控政策的嚴重誤區才被認識，并在一定程度上被糾正。不過，2010年后的房地產新政策仍然存在陷入兩個政策誤區的跡象。

　　比如說，盡管中國政府對房地產宏觀調控的態度十分堅決，也知道要嚴厲打擊住房市場的投機炒作，要讓住房市場價格回歸合理水平，而要做到這點，國際成熟的住房市場都通行政策組合及法律制度，但政府并沒有研究及出臺嚴厲打擊住房投機炒作的稅收制度。

　　總之，當前中國房地產宏觀調控的困難，不是投機炒作者對抗，也不是房地產開發商不愿意，更不是地方政府土地財政的需要及住房市場利益關系復雜，而是中央政府的房地產宏觀調控政策存在兩個嚴重的政策誤區，即“房地產宏觀調控的工具性”和不愿意堅決去除住房市場投機炒作賺錢功能或“去住房投資化”。如果這兩個嚴重的政策誤區不得以糾正，那么中國房地產市場泡沫要想真正擠出并非易事。

來源：上海商報　

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