2011年房地產市場形勢分析及2012年走勢預測字號

　　2011年，房地產市場調控延續了2010年以來“增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設”的基本思路。繼2011年1月，國務院出臺樓市調控“新國八條”后，中央分別于4月、7月強調，鞏固和擴大房地產市場調控成效，堅定不移地把調控政策落到實處。12月召開的經濟工作會議中，中央再次明確，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。在從緊的政策環境下，2011年房地產市場運行景氣逐步回落。11月，全國房地產開發景氣指數下降至99.87，創28個月來新低。

　　一、2011年房地產市場運行狀況

　　（一）土地購置活動景氣明顯下降

　　2011年，房地產企業購置土地面積和土地購置費的增幅均較上年明顯回落。1-11月，房地產企業土地購置面積3.7億平方米，同比增加3.0%，增幅比2010年同期減小30.2個百分點；土地購置費10,478億元，同比增加17.3%，增幅比2010年同期減小60.6個百分點。從月度變化來看，2011年，房地產企業土地購置面積同比增幅由1-2月的57.1%逐月回落至1-11月的3.0%。

　　（二）房地產開發投資總體保持較高水平，但增幅自8月逐月回落

　　2011年，房地產開發投資增幅總體保持較高水平。1-11月，房地產開發完成投資55,483億元，同比增長29.9%，增幅比2010年同期歷史高位低6.6個百分點，但高于同期固定資產投資增幅5.4個百分點。從月度變化來看，房地產開發投資增幅自8月以來逐月回落，11月單月投資增幅降至20.1%。

　　（三）房屋施工面積和新開工面積增幅回落，竣工面積增幅增加

　　2011年，開發企業房屋施工面積和新開工面積同比增幅比2010年同期減小，竣工面積增幅高于2010年同期。1-11月，房屋施工面積49.13億平方米，比2010年同期增加27.9%，增幅減小0.7個百分點；房屋新開工面積17.5億平方米，比2010年同期增加20.5%，增幅減小28.2個百分點；房屋竣工面積5.9億平方米，比2010年同期增加22.3%，增幅增加12.7個百分點。從月度變化來看，房屋施工面積同比增幅由1-2月的39.0%逐月回落至1-11月的27.9%，房屋新開工面積自9月以來增幅逐月回落，而房屋竣工面積增幅自下半年以來逐月增加。

　　（四）商品房銷售面積增幅減小，多數城市二手房成交量同比負增長

　　2011年商品房銷售面積同比增幅繼續2010年下半年以來的較低水平，1-11月，商品房銷售面積8.96億平方米，比2010年同期增加8.5%，增幅減小1.3個百分點。其中，住宅、辦公樓上商業用房銷售面積分別同比增加7.5%、10.1%和17.0%，住宅銷售面積增幅與2010年同期基本持平，辦公樓和商業用房銷售面積增幅分別與2010年同比減小15.7個百分點和18.2個百分點（見圖4）。從月度變化來看，商品房銷售面積增幅自9月以來逐月回落，10月和11月，商品房單月銷售面積均為同比負增長。

　　2011年，多數城市二手房成交量出現較大幅度下降。1-10月，北京、深圳、廣州、寧波、鄭州二手房成交套數分別比2010年同期減少32.8%、36.6%、11.8%、50.8%、24.2%，自4月以來，上述各城市單月二手房成交量均表現為同比負增長。

　　（五）房價同比漲幅回落，環比下降城市數逐步增多

　　2011年前11個月，70大中城市新建住宅價格同比平均漲幅由1月份的5.8%逐月下降到11月的2.4%，二手住宅價格同比平均漲幅由1月的3.4%下降至11月的1.05%。從價格環比變化來看，70大中城市新建住宅價格環比平均漲幅由0.8%逐月下降為-0.2%，二手住宅價格環比平均漲幅由0.4%下降為-0.25%。

　　房價出現穩中有降的城市數量逐步增多。70大中城市中新建商品住宅價格穩中有降的城市數量由1月的10個增加至11月的65個，二手住宅價格穩中有降的城市數量由1月的10個增加至11月的63個（見圖5）。11月，4個一線城市新建住宅與二手住宅價格均表現為環比下降。

　　二、2012年房地產市場走勢預測

　　（一）2012年房地產市場走勢的影響因素

　　2012年房地產市場走勢的主要影響因素包括：

　　第一，經濟增長存在下行壓力。2011年以來，我國經濟增速逐季回落，預計全年經濟增速將比上年下降約1個百分點。2012年，我國經濟增長下行壓力和物價上漲壓力并存，且經濟發展面臨的外部環境更為復雜。多數機構預測，2012年中國經濟增速在8.5%左右，將繼續2011年的回落態勢，根據經濟周期與房地產周期的關系，經濟增速的放緩將減小房地產市場上行壓力。

　　第二，房地產調控政策繼續從緊。中央經濟工作會議明確2012年房地產市場政策方向為“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展”。預計2012年限購、限貸、政府問責等行政調控手段仍將繼續，房地產市場景氣難以出現大幅回升。

　　第三，利率水平仍處于低位。雖然2011年以來，央行已進行三次加息，但目前一年期存款利率仍處在3.5%的較低水平，負利率狀況仍然存在。從國際經驗來看，較低的利率水平將帶來資產價格上漲壓力。

　　第四，市場供應量減少。隨著市場交易量的減少和開發企業庫存量的增加，2011年下半年以來開發企業土地購置面積和商品房新開工量明顯放緩，這將導致2012年市場供應量的減少，進而帶來房價上行壓力。

　　（二）2012年房地產市場形勢預測

　　綜合上述因素，我們對2012年房地產市場形勢作出如下判斷：

　　房地產市場需求保持小幅增加。從人口結構和城鎮化進程的角度來看，我國目前住房市場仍存在較大的剛性需求和改善性需求，在限購、限貸等調控政策作用下，預計2012年商品房銷售面積將保持小幅增加。

　　房地產開發投資增幅繼續回落。在從緊的政策環境下，2012年商品房建設活動增速將出現明顯放緩，但保障房的大力度推進將在一定程度上抵消房地產開發投資增速的下滑。我們通過對房屋施工面積的估算以及構建保障性住房投資與商品房投資對房地產開發投資拉動的動態分析模型，預測得出，2012年房地產開發投資增速約為16%。

　　綜合市場供求兩方面影響因素，在促進經濟平穩較快發展的宏觀經濟背景下，“2012年上半年房價穩中有降，下半年房價基本平穩”的可能性很大。

來源：中國投資 作者：劉琳 任榮榮

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