關注房地產市場 商業地產低迷依舊

　　上個月，深圳住宅市場回暖跡象頻頻，商業地產的“冬眠期”卻未完全結束。據統計，2月份寫字樓及商業物業均無取得預售的項目，一、二手寫字樓成交面積同比分別下降55.26%和49.18%（右圖）；一手商鋪量價齊跌，僅有二手商鋪從1月份創下的一年新低中逐漸蘇醒。

　　總體上看，2月份商業地產成交量仍處于較低水平，業界人士認為，隨著春節低谷期的逐漸遠去，商業地產回暖在望，量價均存上升空間。

　　一手寫字樓成交持續走低

　　據統計，2月深圳無寫字樓項目取得預售許可證。由于市場的不明朗，不少開發商將原本的推盤計劃一再推后，導致2月份也沒有新增寫字樓推售。

　　深圳中原統計數據顯示，上個月深圳一手寫字樓成交依然在低位徘徊，僅有149套商務公寓成交，成交面積為0.68萬平方米，環比增長23.08%，同比減少55.26%。

　　從成交區域來看，龍崗區和南山區成交大幅上升，南山區由于個別商務公寓項目的集中成交，漲幅高達1487.98%，龍崗區漲幅也達140.04%，而福田和羅湖兩區成交量分別下滑13.86%，66.73%。

　　綜合來看，福田是成交量最多的區域，占50%左右，高檔物業成交占比持續高于中低檔物業。全市成交均價小幅下降為34669元，環比下跌3.42%，同比上漲23.14%。截至2月底，我市一手寫字樓存量為58.8萬平方米，環比上月減少1.14個百分點，近幾個月庫存消化緩慢。

　　分析認為，寫字樓市場在經過長達四個月的冬眠之后，隨著多個項目的入市，預計下個月將迎來龍年第一波小高潮。寫字樓市場屬投資性市場，而回報率的體現則源于租金與貸款利率的關系。中原地產認為，長線來看，寫字樓租金水平將隨著深圳城市地位的提升而逐步提高，而房地產經濟的支柱地位將使得貸款利率向市場利好的方向逐步調整。因此，寫字樓市場前景依然樂觀，預計第一季度末將在冬眠中緩慢蘇醒。

　　二手寫字樓市場處于博弈期

　　二手市場表現也不盡如人意，據深圳市規劃與國土資源委員會統計，2月份二手寫字樓的過戶套數為35套，面積為0.62萬平方米，環比分別降低49.28%和49.18%，同比縮減55.13%和55.07%。

　　深圳中原研究認為，存準率的下調和全國兩會的召開使得市場充滿不確定性，二手住宅市場出現的成交回溫局面也使業主預期有所上升，因此二手寫字樓市場反價現象頻頻，成交量大幅縮減。福田作為上月主要成交區域，成交量也下降近3成。

　　2月份我市二手寫字樓成交35套，成交面積0.62萬平方米，環比下降49.18%；二手寫字樓租金139元／平方米，環比下跌2.1%。業界人士認為，當前樓市調控已初見成效，買方與賣方在爭奪市場主動權，預計經過市場的短期博弈后，二手寫字樓市場將出現小幅反彈。

　　二手商鋪成交上漲31%

　　2月份，深圳無一商業物業取得預售，是繼去年8月份后又一供應新低紀錄，全市僅有一個項目推出一批最后的商鋪。據監測，上月一手商業物業市場成交0.39平方米，環比下降39.53%，共成交34套，較上月減少64.21%，主要成交類型為社區商業。2月底推出最后一批商鋪的項目在市場上反映不錯，部分鋪位率先被認購，但銷售情況還未在2月數據中及時體現。

　　二手商業市場則在“冬眠”中逐漸蘇醒，二月成交216套，環比上漲31.71%，成交面積2.08萬平方米，環比上漲48.71%。

　　對于后市，業界人士研究認為，商業地產復蘇前景美好，但過程艱難，央行2月24日下調存款準備金率0.5個百分點，雖然未必直接惠及商業市場，但也預示了貨幣政策有寬松的跡象，對商業成交的順利進行以及投資者信心恢復仍有較大幫助，且在目前投資渠道缺乏的情形下，商業投資仍然是眾多投資者的較好選擇，只是在復雜的市場環境下，投資行為會更為謹慎，風險小、總價低的物業更受投資者青睞。

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