房地產一邊從緊，一邊釋放市場需求

　　房地產總會成為很多場合的熱點話題，今年的“兩會”也不例外。

　　溫家寶總理在政府報告中指出，要“嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸”。發改委主任張平表示，要配合、會同有關部門，抓緊研究促進房地產業長期健康發展的長效機制，努力增加普通商品房的供給能力，特別是增加中小戶型、中低價位住房的供給。財政部部長謝旭人則表示，財政稅務部門正在研究推進房產稅改革的方案，擬適當擴大試點范圍。

　　除了以上提到的主要政府官員對房地產調控走向的論述外，還有很多代表、委員對房地產業的發展提出了很多觀點或提案。各種觀點匯集、沖突、碰撞，好不熱鬧，但在眾多的聲音中，政府主管部門的表態是相當關鍵的。結合當前房地產市場的現狀，可以初步描繪一下未來房地產業發展的圖景。

　　先看市場情況。經過兩年的持續調控，特別是去年年初“國八條”實施以來，房地產市場出現了明顯的調整態勢，從“量漲價升”到“量縮價滯”，再到“量價齊跌”。

　　溫家寶總理對樓市調控最新的評價是“投機、投資性需求得到明顯抑制，多數城市房價環比下降，調控效果正在顯現”。可見，政府層面已經認可了房地產市場的回調。

　　此外，我們也應注意到，房地產業發展也在面臨巨大的變革與挑戰。嚴厲的調控導致剛性及改善住房需求與投資、投機需求一起受到抑制，調控存在對消費端打擊面過大，殃及無辜的弊端。

　　由于市場低迷，資金回籠難度加大，融資渠道狹窄且受限過多，開發企業資金鏈正在經受嚴重考驗。企業轉型成為流行話題，但轉型風險卻不容忽視。

　　與此同時，保障性安居工程繼續大規模建設，但爭議的聲音從來就沒有停止過，保障房與商品房的邊界比例劃分、資源利用效率、資金籌集渠道、建設能力、分配管理等也面臨巨大難題。

　　這些問題的出現，有人總結為中央和地方的博弈，行政與市場的沖突等等。目前，雙方的分歧正在縮小，“兩會”期間國務院及有關部門的表態，沒有說繼續出臺更加嚴厲的行政調控措施，也未提全面實施房產稅。

　　結合“兩會”的聲音及市場現狀，筆者對政策走勢及市場走勢有如下判斷：

　　在政策方面，房地產調控依然從緊。為了防止房地產市場出現非理性反彈，造成調控成果得而復失，預計2012年國家將繼續采取限制性購房政策，不會放松，也不會繼續加碼。從時間上看，前三季度繼續保持緊縮政策的可能性較大，四季度后則根據宏觀經濟走勢及房地產市場情況進行調整或保持。

　　房產稅試點范圍和幅度將加大。房產稅目前被認為是替代限購政策的有效措施。當各項配套制度建立健全和住房交易信息系統聯網后，房產稅有望挑起全國房地產調控的重擔。財政部表態，與滬渝兩市政府一起，認真總結試點經驗，在此基礎上進一步研究推進房產稅改革的方案，適當擴大試點范圍，積極穩妥地加以推進。可見，今年房產稅征收試點范圍進一步擴大，已成定局。

　　在市場方面，新房市場短期或迎來最冷季節，中期有望適度緩解。房地產市場成交要看政策的臉色，這是多年調控形成的規律。近期，多個城市試探政策松綁，但隨即被中央叫停，顯示了中央對樓市調控繼續保持收緊的堅決態度，不允許地方政府任何挑戰性動作出現。在這樣的政策高壓下，房地產市場很難出現成規模、大范圍的回暖行情。更有可能的情況是，開發企業為了生存和發展，被迫降價銷售。不過一旦行業性的降價趨勢形成，在“買漲不買跌”的規律下，短期內成交反而更加嚴峻。

　　從中期來看，貨幣政策微調有利市場需求釋放。有跡象表明，央行有望繼續下調存準金率。生產端，開發企業可以通過積極參與保障房建設，獲得信貸支持，實現企業資金結構的優化調整。消費端，首套購房需求得到保護，有利于市場成交，進而也可以緩解開發企業的資金危機。

來源：華夏時報

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