房地產發展應“穩中有進”

　　在限購、限貸等多項措施的調控下，房地產市場已經發生了積極的變化，多數城市房價同比漲幅明顯趨緩，環比普遍下跌，投資投機性需求得到遏制，市場運行總體平穩。

　　但調控政策也帶來了一些問題，房地產信貸收緊后，一些自住性、改善性需求被抑制；一些中小企業通過高利貸融資增加了風險，供需雙方普遍對市場出現了觀望；一些城市成交量明顯萎縮，存量房明顯增加；多數企業對住房市場前景迷茫，竣工速度放慢，拿地積極性不高。這對今后市場的健康發展將產生不利影響。

　　目前，已有部分房地產企業面臨生存難題。

　　在市場經濟條件下，企業的優勝劣汰屬正常情況。當前不少企業面臨生存難題，既有限購、限貸、限價等政策措施的影響，改變了企業的市場預期，也有企業發展戰略不科學，經營管理不善的因素。包括往年主要開發經營高端物業，做精品的部分大型房企，也面臨庫存增加，去化緩慢、債務危機等問題。

　　由于限購、限貸政策的實施，一些以住宅為主的傳統開發企業也在盲目向商業地產、旅游地產、產業地產和養老住房建設等方面轉型，這是必須要防止的。因為有些地產在中國的發展還不成熟，其市場容量和需求本來就不大，也有其自身發展的規律。如果開發企業盲目進入商業、旅游、養老等地產領域，很可能造成這些領域短期內供應過剩，造成浪費，同時也惡化相關投資企業的現金流。

　　同時，保障性住房建設方面也存在諸多問題。不少地級以下市縣政府反映，當地的保障性住房目標不是自下而上按需上報的，而是自上而下攤派的，形成供應與需求的不匹配，也加重地方政府的財政負擔。

　　一些城市反映，保障性安居工程規定的套型面積偏小，租售方式規定得過死，不適合當地情況。如對引進的人才提供的公租房，在住房面積、租金價格等方面應與當地的經濟社會發展水平相一致。

　　中央對今年經濟社會發展的總基調是穩中求進。鑒于房地產與改善民生、經濟發展都有較大關系，因此，房地產行業發展也應“穩中有進”。

　　“穩”，就是堅定不移地執行現行各項調控政策，促進住房價格合理回歸；同時要穩定市場預期，防止市場的過快下滑導致投資與消費的過快下降，影響今后房地產市場的穩定健康發展。

　　“進”，一是希望中央經濟工作會議和有關部委工作會議明確的有些政策措施能跟進落實。如：中央財政要加大對保障性安居工程的支持力度，建議財政對從事保障房建設的房地產開發企業實行貸款貼息；要保持房地產信貸，包括個人按揭貸款的均衡投放，支持首次購房者的貸款需求；建議對“以小換大”、“以舊換新”的首次改善性需求，財政也能支持，這是擴大內需的重要方面；對開發建設中低價位、中小套型商品房的企業，給予一定的信貸支持，促使其增加有效供應，防止爛尾樓等情況的發生。“進”的第二方面建議是，希望政府有關部門能抓住調控政策已取得成效的寶貴時間，在總結前幾年房地產調控與地方經驗的基礎上，抓緊建立促進房地產市場平穩健康發展的中長期制度，防止行政性的調控措施一旦退出，房價重新反彈的教訓。

來源： 第一財經日報

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