差別化：怎樣的“差別化”

　　在中央明確堅持房地產調控不動搖的大方向下，2012年“兩會”期間，代表委員們就房地產調控如何“差別化”調控提出了看法和建議。采訪中，有代表認為：“房地產市場本身就是一個多層次的市場，加之我國幅員遼闊、人口眾多、情況復雜，各地處于不盡相同的發展階段，這就決定了我國房地產調控政策要在堅持總的原則和方向的情況下，實施差別化的調控政策，以滿足不同地區、不同人群、不同需求種類的現實要求。”

　　2012年房地產調控，究竟該采用怎樣的“差別化”？“兩會”上，很多關注房地產市場發展的代表委員首先將目光集中在了保障性住房上，也就是說要繼續推進保障性住房建設，并以此形成對商品房市場的有效補充。國務院總理溫家寶也在政府工作報告中指出，要繼續推進保障性安居工程建設，在確保質量的前提下，基本建成500萬套，新開工700萬套以上，這無疑給今年保障房建設提出了明確目標。

　　其次，要在商品房市場上通過信貸、利率、稅收等政策充分體現“差別化”的調控特征。國泰君安固定收益部研究主管周文淵在接受本報記者采訪時提出：“"差別化"在我看來就是要著力支持剛需，可以通過降低首套住房的交易稅、貸款利率、首付比例等政策來支持首套房需求；對于二套、三套則繼續執行較為嚴格的措施。同時要加強對房地產市場規律的研究，形成系統化的房地產政策，并保持政策的穩定性，以穩定市場預期。”

　　有代表委員則進一步將“差別化”細化為：一是要抑制投機需求，按照政府工作報告提出的“嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固前期調控成果”的要求，繼續落實好相關政策。對此，有業內人士指出，有些地區應繼續堅持限購、限貸政策，繼續抑制投資性、投機性等非合理性需求；對已出臺的政策要繼續堅持，督促地方政府堅決貫徹落實；同時要密切跟蹤房地產市場的形勢變化，并根據形勢發展變化及時調整相關措施。二是要著力滿足居民自住型需求，即所謂的剛性需求。房地產調控政策一方面是為了遏制房價的不正常上漲，打擊投機行為；另一方面，對于滿足公眾的基本住房需求也需要有差別化的措施。

　　市場普遍預計，2012年房地產市場的消費主體是普通居民的自住型需求，這就需要通過“差別化”措施來滿足居民自主型需求，其中包括城市內首次置業的剛性需求，以小換大的改善型需求、還有外來務工人員首次置業需求。要防止信貸、稅收等調控政策“一刀切”，過多地提高這部分群體的購房者成本，抑制自住型需求。

　　我們也注意到，近期多部門重申房地產調控政策仍將嚴格執行，但與此同時，政策對于首套購房的信貸支持力度也在加大。有分析人士指出，當前信貸政策對于首套房置業者略顯“過緊”，今年首套房貸政策應該“定向放寬”。有消息稱，近日工、農、中、建等金融機構在京召開座談會，深入學習中央經濟工作會議和全國金融工作會議精神，認真分析當前房地產市場形勢，共同研究商業銀行改進房地產金融服務的工作重點，提出要繼續全面貫徹落實差別化住房信貸政策。

　　“具體看，落實差別化住房信貸政策，要優先滿足首次購房家庭的貸款需求；而對于改善型住房需求，要合理引導。”來自江蘇地產界的業內人士建議，“要清楚界定何為改善型需求，在清楚了這一類型的界定條件后，在信貸政策執行上可略緊于首套房信貸條件，并通過首付比例要求、利率政策等實現有效引導，鼓勵全款或者較高比例首付房款。”

　　該地產界人士進一步強調了“增加供給”的重要性。他認為，有效滿足剛性購房需求，對于維護百姓民生、保持社會穩定具有重要作用，這一方面是要從信貸、利率等金融政策上著力加強引導，另一方面也要有效保障普通商品房的供給，尤其是加大中低價位、中小套型普通商品住房建設，增加有效供給用以滿足剛性需求的住房供給。這也是近期中央反復強調今年要加大普通商品住房建設的主要原因，此舉有助于防止市場供給失衡，從而引發價格新一輪上漲。今年政府工作報告也就此明確提出，要“采取有效措施，增加普通商品住房供給”。

　　第三，對于市場需求較少、價格較高的高檔住宅，則可以通過總量調控以及征稅等措施加以調控。“總之，"差別化"將成為今年房地產調控的關鍵詞。”周文淵說。

來源：金融時報

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