樓市危局漸露 房地產信托還靠譜嗎？

自2010年房地產調控開始，在不斷嚴厲的樓市調控政策影響下，開發商可謂“銀根縮緊”，而融資速度快的房地產信托曾一度備受追捧。據統計，僅2011年上半年包括保障房信托在內，全國共發行536款房地產信托產品，發行規模達1670.1億元，同比分別增長145.88%和137.36%。

不過，這樣的好日子似乎已經走到盡頭。隨著銀監會對房地產信托的收緊以及近段時間業界普遍對房地產信托兌付風險的擔憂，房地產信托業正遭遇嚴重考驗，這種曾一路飄紅的融資工具開始驟然降溫。

產品發行數量驟減

隨著國家對房地產市場調控政策效果的逐步顯現，三季度，房地產信托降幅明顯。今年三季度，國內共發行了233款房地產信托產品含保障房，與二季度相比。從房地產信托的占比來看，三季度其產品占比僅為38.84%，同比下降了7.42個百分點，環比則下降了14.01個百分點，這是近一年來房地產信托占比首次低于40%。

自9月份開始，銀監會開始監測存量信托項目的兌付風險，加之之前的一些政策疊加，致使高燒不止的房地產信托驟然降溫。市場對于房地產信托更加謹慎，部分信托資源暫時撤離房地產信托市場。對此，中國利得財富管理研究院認為，從房地產信托規模的下降趨勢，可以看出銀監會以及信托公司已在關注房地產信托風險。在第四季度，房地產信托產品會進一步減少的趨勢很難改變。

收益率仍在走高

和規模及數量走下坡路相比，房產信托的收益仍比其他品種信托高出一截。數據表明，三季度房地產信托的平均收益率為10.19%，平均收益率繼續走高，且均在10%以上，較其他產品平均收益率高出1.9個百分點，較總體平均收益率高出1.2個百分點。

據悉，目前正在銷售的“中信乾景?恒潤套利型投資基金集合信托計劃”和“長江畔?桂圓林生態墅區項目集合資金信托計劃”最高收益率均達14.5%；平安信托和綠城中國共同打造的“平安財富安城1號房地產基金信托產品”逾期年化收益率更是高達25%，綠城該項目的信托融資成本高達30%；中信信托今年7月份發行的一款用于天津星耀五洲收購指定地塊項目公司的信托產品收益率也高達25%。

專家分析，房地產信托產品收益的走高，一方面是受通脹等因素的影響，另一方面也說明房地產公司求錢心切，不惜開高價融資。

保障房信托投資或成“新焦點”

據不完全統計，2011年三季度，國內共發行了27款保障房信托產品，規模共計74.28億元。其中棚戶區改造為8款共21.67億元，安居工程12款共32.11億元，經適房4款共8.5億元，廉租房、公租房和兩限房各1款。在房地產信托發行大幅下降的情況下，保障房信托的發行較上半年仍在緩慢增長，保障房信托無疑成了一匹“黑馬”。

而從保障房信托產品在投資方向來看，棚戶區改造類產品占比大幅減少，安居工程占比卻增加。值得關注的是，投向經適房、兩限房限價、限房型的產品增多，其中還有2款為房地產信托基金。中國利得財富管理研究院指出，從大環境看，國家對保障房的支持力度不斷上升，目前而言，如果要調控房地產，那么保障房必成未來保障住房供給的大勢。因此，信托公司在保障房產品方面會不斷挖掘和探索，從趨勢看會有越來越多的信托公司涉足此品種。

由此可見，房地產信托雖然正在經歷嚴酷寒冬，但是并非毫無亮點。投資者在涉足此類品種時，一方面要高度警惕潛在風險，另一方面要擦亮眼睛選擇優質產品。正所謂“冬天來了，春天還會遠嗎”，或許在熬過這段艱難的日子后，房地產信托又將迎來一輪“小陽春”。

來源: 中國經濟網

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