房地產調控進入最關鍵階段

　　《證券時報》近日推出的2012年“網友最關心的兩會議題問卷調查”顯示，在十大調查話題中，房地產調控以占總投票數14.92%的比例成為關注度第一的話題。由于與民生和經濟的極大關聯，房地產調控位列網民最受關注的話題顯然在情理之中。當然，人們最關注的應該還是房地產調控的未來走向。

　　進入2012年，中央的政策基調是“穩增長、調結構、保民生、促穩定”，堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。但是，歐債危機導致的外需回落、房地產調控引發的內需萎縮正影響著中國經濟的增速。

　　一方面，最嚴厲的房地產調控政策已促使中國的房地產市場在2011年下半年開始轉向，房地產業進入新的去庫存期。另一方面，此前大量資金流入房地產行業，其形成的債務將陸續密集到期，這勢必考驗房地產開發商的短期償付能力。而從現實情況來看，對土地財政的依賴程度決定了地方政府調控的打折程度。而從相關土地財政依賴程度的統計數據來看，2012年政策打折可能性最高的城市集中于二三線。

　　正因為此，很多地方政府均試圖以各種方式微調中央的房地產調控政策，如部分城市放寬普通住房價格標準，或者提高公積金貸款額度，廣東中山則上調“限價令”上限。不過，海口、成都、佛山、蕪湖等樓市放松的新政均被叫停。

　　最新的例子則是上海。28日上海市政府辦公廳印發通知，強調嚴格執行住房限售政策，首次明確“本市戶籍居民家庭，是指具有本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口的居民家庭”。這意味著，外地戶籍居民持上海長期居住證滿三年，可享受上海本市戶籍居民同等購房資質的做法被否定。

　　值得關注的是，國務院辦公廳2月23日公布了《關于積極穩妥推進戶籍管理制度改革的通知》，而這份通知實際的印發日期是2011年2月26日。該通知規定，今后戶籍遷移實行分類政策，即縣級市、地級市、直轄市落戶條件不同，落戶難易程度不同，縣級市落戶比較容易，有穩定工作及住所可落戶，地級市落戶比較難，符合工作三年等條件可落戶，而直轄市的落戶很難，須繼續合理控制人口規模。

　　國家在目前房價松動的節點公布此政策，似乎給人以政策松動的信號。不過，從現實來看，該政策在很大程度上可以說是對很多縣地兩級政府目前已經實施的類一元化戶籍制度的追認，很難說是真正的松動。

　　凡此種種，無不表明中央“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”的決心不可動搖。上述各個地方政府的種種微調傾向和舉措，也表明目前的房地產調控已經進入關鍵階段。

　　對此，相關房地產企業也有所體察。

　　在SOHO中國董事長潘石屹看來，任何一個城市房地產創造的稅收貢獻和土地出讓金的貢獻都非常大，因此，種種微調跡象都不能被看成中央放松調控，而應該理解成地方財政收入的壓力。

　　全國政協常委、萬達集團董事長王健林則強調，房地產業從前的好日子將一去不復返。早在2009年房價暴漲之時，王健林就提出，如果持續這種“非常規發展”，房地產行業會有系統性風險，國家于2010年開始擠壓樓市泡沫，并采取逐步釋放的辦法，如果維持這種穩中有進、適度的節奏，這個系統風險可能會避免。在他看來，政府正在大力抓保障房建設，今后保障房的市場占比會從20%增加到40%～50%，整個房地產市場會從單一的住宅市場向多元化發展。

來源：《證券時報》 作者：吳中珞

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