2012房地產調控精細化房價穩中有降

　　進入2012年，房地產調控進入最為關鍵的時期：完善保障房制度，規范普通商品房市場秩序，擴大房產稅試點，成為觀察房地產市場是否健康穩定發展的三大標尺。

　　近日，本報記者專訪了中國房地產研究會副會長、教授級高級城市規劃師顧云昌，請他就住宅價格、房產稅、保障房等問題進行分析。

　　2012年房地產調控表述

　　有三點變化

　　證券日報：中央最近多次強調，要鞏固房地產市場調控成果，繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設和管理工作。在您看來，2012年對于房地產市場調控的提法，與2011年相比有何不同？

　　顧云昌：提法確實有所不同，但總的方向沒有變。首先，去年的提法是抑制房價過快上漲，而今年則是促進房價合理回歸；其次，在保障房方面，去年主要講的是擴大規模，2011年1000萬套，2012年700萬套的開工量，可以說在數量上確實已經不少了。因此，今年政府更主要的提到了做好保障性住房的建設和管理工作。第三，對于商品房的建設，去年的要求主要是提供更多的中小戶型商品房，而今年則覆蓋到所有普通商品房，達到加快擴大有效供應的目的。總體來看，政府今年對于房地產調控的提法更加精細化和擴大化。

　　不要對房產稅寄予

　　太多期望

　　證券日報：統計局的數據顯示，2011年70個大中城市新建商品住宅銷售價格月環比下降的城市個數逐步增加。到12月份，70個大中城市中，環比價格下降的城市為52個，比1月份增加49個。您認為2011年的調控是否達到了預期的效果，未來一段時間房價的走勢又將如何？

　　顧云昌：可以說去年的調控實現了抑制房價過快上漲的目標。新建商品住宅銷售價格環比下降的城市越來越多，也證明了調控達到了一定的效果。而對于2012年，預計全國的整體房價將是穩中有降的局面。但個別城市仍將出現小幅上漲的情況。

　　證券日報：目前的房地產市場，除了對房價的控制外，保障房和房產稅的問題也十分重要。李克強副總理在2月16日出版的今年第4期《求是》雜志就提出，要逐步擴大房產稅改革試點。在您看來，2012年房產稅是否會擴展到存量房，保障房建設數量的下調又意味著什么？

　　顧云昌：2012年中央勢必會擴大房產稅改革試點，但擴展到存量房短期內還難以實現。具體如何調整稅收內容，例如稅基等現在也不好判斷。就目前來說，房產稅的稅率偏低，征收范圍也較小。對于房地產市場實際影響不大。

　　而實際上，世界各國房地產市場的問題主要是依靠金融手段來解決的，房產稅只是起到完善的作用。實施房產稅最終的目的是用它來取代土地出讓金制度。因此，解決房地產問題，不要對房產稅寄予太多的期望。

　　保障房方面，上面也提到，2011年和2012年2年全部的保障房開工量達到了1700萬套。因此，如何建設好、分配好、管理好這些保障房，就成了今后保障房工作的重點。

　　如何增加普通商品房供應是今年要面對的問題

　　證券日報：統計數據顯示，2011年全年房地產開發投資61740億元，比上年增長27.9%。在您看來，2012年房地產的開發投資會是怎樣的情況，住宅的供應量有何變化。

　　顧云昌：2012年房地產開發投資額肯定會繼續增長，但增速也會像去年一樣繼續回落。預計全年的增速在15%-20%之間。而由于今年的房地產投資額很大一部分將用于保障房的建設，加之增速下滑，開發商開工意愿也不強烈，因此2012年的商品房供應量也將比往年低一些。

　　但同時，中央又要求采取有效措施增加普通商品房供給，因此通過何種方式增加供應量，可能是今年政策上要面對的一個問題。

　　不少城市對首套自住房政策予以放松，中央并沒有干預

　　證券日報：此前蕪湖推出“樓市新政”，但在中央的干預下，短短幾天便宣告暫停。而目前更多的城市則選擇對當地樓市進行“微調”，對此您怎么看？

　　顧云昌：目前的樓市調控處于敏感時期，因此凡是地方出臺的松動政策，都被馬上否決。因為一旦這個松動的口子被打開，那么其他地方勢必會出現跟風的狀況，從而喪失調控以來取得的成果。總體來看，目前中央還在繼續鞏固房地產調控的成果，沒有放松的跡象。

　　不過，從地方政府的層面看，因體制等原因，地方政府依靠房地產支撐地方經濟發展的需求依舊迫切。尤其是一些因調控導致房地產市場過冷的城市，對當地的經濟和財政收入造成了很大的影響。

　　目前不少城市都對首套自住房的政策予以了放松，中央對這種程度的微調并沒有干預。顯然，雖然雙方因為所處層面不同，導致了一些分歧，但中央和地方其實都希望房地產市場能健康平穩的發展。

　　證券日報：您認為2012年房地產市場的總體走勢將會如何？

　　顧云昌：今年的房地產市場仍然會保持“穩中有進”的態勢。其中保障房將發揮很大作用，幫助中國的房地產市場實現軟著陸。

來源：中國資本證券網-證券日報

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