房地產市場已趨近底部

　　2010年4月啟動的此輪調控，已進入第三年。種種跡象表明，房地產市場已趨近底部，剛性需求和改善性需求的購房時機已經到來。

　　業內專家提醒，筑底需要一個確認的過程，正如不要期望房價腰斬，自己能成功抄底，也不要幻想樓市短期內反轉躍升。

　　底部徘徊期較長

　　資產價格市場總是變幻無常。當年初大數人認為人今年股市仍將是烏云慘淡時，反彈的號角已悄然吹響；當幾乎所有業內資深人士都對今年樓市不抱希望時，春天也許就在腳下生長。

　　21世紀不動產分析師粟日認為，調控推進到2012年2月，房地產市場的底部特征逐步顯現。首先是政策底部已基本確立。從中央高層的表態來看，2012年是繼續堅定地執行以往的調控政策，但沒有發出任何加大調控力度的信號。也就是說，目前幾乎可以肯定，不會有更嚴厲的調控政策出來。

　　其次，信貸底部已基本確立。雖然中央總的基調仍是實施穩健的貨幣政策，但自去年12月5日和今年2月24日兩次下調存款準備金率后，信貸全面從緊的局面已被打破。雖然存準率下調并非針對房地產市場，但樓市是其受益者之一卻是眾多經濟學家的共識。釋放出來的8000億資金，將會有一部分曲折地流入樓市。粟日并預測，年內至少還會下調一次存準率。包括房地產在內的信貸雖不至于轉向寬松，但也不太可能比去年更緊。

　　再次，樓市成交量已到達底部。今年1月各主要城市的商品房成交量，幾乎都創下五六年以來的新低，甚至是歷史最低。春節因素固然是主要原因，但季節因素、政策疊加因素與市場自身的因素共同推動成交量抵達此輪調控的底部。2012年不可能會有比1月份成交量更低的月份了。

　　其他方面，70個大中城市房價同比全部停漲，房價拐點已無可置疑；市場庫存繼續增大，土地市場全面向底價成交靠攏。

　　綜上所述，粟日認為，2012年上半年將構成此輪樓市調控的底部。但底部并不意味著各項市場指標均為最低，事實上，與其他資產市場一樣，樓市的底部也有一個反復震蕩、自我確認的過程。這個底部的徘徊過程，最短需要3個月，最長則有可能像美國樓市一樣，達3年之久。目前看可能需要兩個季度。

　　購房時機到來

　　樓市底部震蕩確認的過程，正是首次置業需求和改善性需求購房的最好時期。粟日建議，未來6個月，非投資性的消費者發現中意的樓盤即可果斷出手。

　　首次置業的信貸已得到央行的明確支持。此次存款準備金率下調以后，資金面相對寬裕，相信會有更多商業銀行對首次置業給予優惠。即首套房貸款利率85折甚至更低的現象，將逐漸增加。不過，粟日建議銀行最好能直接回歸到7折的優惠，對改善性需求也能回到基準利率。

　　購房者有了更大的挑選余地和議價空間。北京上海等重點城市的商品房庫存量，正在向2008年的最高峰值靠近，雖然開發商盡量拖延開盤時間，但庫存日益增加卻是無法回避的現實。在此背景下，購房者可選擇的房源大為增加。同時，開發商為了回籠現金，不得不挑起一波波降價潮，處于買方市場的購房者，具備了議價的主動權。購房者的這種議價能力，在2007年、2009年是絕對不可想像的。粟日說，在股市里人們常常會說買漲不買跌，但在底部基本確認的樓市里，買跌卻不失為理智之舉。而一旦樓市轉暖，甚至只是業內常說的“成交回暖”，房價就會止跌，買方的議價能力瞬間被市場收回。

　　在樓市尋求確立的底部里，最難確認的是房價。粟日再次提醒，剛需購房者不要刻意尋求房價的底部，因為房價的抄底如同股市的抄底一樣不可捉摸。不同城市的房價，確立底部的時間并不一致；同一個城市，不同樓盤的價格，也不會同一時間同時到達底部。

　　粟日建議，購房者要密切關注所在城市、目標區域的樓盤降價信息，比較該樓盤的歷史價格、同區域樓盤的價格，一旦目標樓盤大幅降價，到達自己設定的價格預期，即可大膽入市。也許一個月后，還會有另一個樓盤的價格更低，但它未必是自己最中意的，何況我們也無法窮盡所有的樓盤信息。同一個樓盤一年內兩次降價，概率非常小。

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