進一步增強房地產價格調控中的貨幣政策作用

自20世紀末中國實行住房分配體制改革以來，房地產業逐步演變成為國民經濟的支柱產業，房地產問題也日益成為中國經濟界最熱點、敏感的問題。房地產市場是天生的資本密集型產業，其發展對貨幣資金的依賴性非常大。因此，房地產市場發展是否穩定、房地產問題解決是否完善，直接關系到中國金融安全和國民經濟發展的重要問題。貨幣政策作為國家宏觀經濟調控的重要手段，主要關注的是總量。對于房價等微觀元素的波動和走勢，貨幣政策一般不會過于敏感。而應該由市場的供求關系決定。但是，隨著區域內房價的攀升，引發了一系列的經濟與社會問題，中國貨幣政策關注房價的程度逐漸增大。如何運用貨幣政策工具調控房地產市場、引導中國房地產市場良性發展從而平穩經濟的發展，成為亟待解決的重要問題。

我國貨幣政策對房地產市場的調控目標是：既要抑制房地產總需求，又要促進住房供應結構調整；既要抑制高收入者的投資和投機需求，還要支持普通居民、中低收入者合理的自住需求。因此，貨幣政策不能簡單地采取“一刀切”的緊縮政策，需要“區別對待、有保有控”，促進房地產信貸結構調整。我國政府和央行應從以下幾個方面著手，增強貨幣政策的有效性。

一是根據房地產價格變動幅度適時發揮利率調節作用。世界銀行根據房地產價格在一年內或某一時段的浮動比率將房地產業的運行狀況劃分為偏冷、正常、偏熱、過熱和泡沫。我國央行可以參照該標準，確定一個房價漲幅的合理目標區間，并根據房價的變化幅度，及時、靈活調整金融機構的存貸款基準利率，同時拉大房地產貸款利率與短期利率的利差，使貸款利率的期限結構趨于合理，增強房地產投資的利率彈性。指導商業銀行運用差別利率促進住房供應結構調整。對中小套型、普通商品住房的開發貸款利率可等于或略高于基準利率，對大戶型、高檔商品房的開發貸款則運用較高的利率。

二是探索建立切實可行的區域貨幣政策體系。當前我國正處于經濟轉軌時期，各區域的金融發展狀況、房地產市場規模及結構均存在明顯的差異，且各區域在經濟中的權重以及受關注的程度是不同的，因而有必要探索建立區域性貨幣政策體系。我國可在確保貨幣政策國家權威性的基礎上，通過制度創新，調整現有中央銀行高度統一的貨幣政策調控方式，加強中央銀行區域分行在貨幣政策調控中的地位和作用。各區域分行可針對各自區域的社會經濟發展狀況，加大對區域貨幣供給的調控作用，促進各地房地產市場與宏觀經濟健康、協調發展。一方面，各區域分行在對轄區內經濟、金融形勢進行分析的礎上，對各地區的重點支柱產業給予信貸支持，監控信貸資金流向，防止貨幣資金過度投向房市，引導居民、企業進行理性投資；另一方面，可在各區域分行嘗試建立貨幣政策實施效應的動態評價指標體系，以不斷改善區域性貨幣政策的實施效應。

三是靈活運用選擇性貨幣政策工具。目前中央銀行常用的調控房地產市場的選擇性貨幣政策工具主要是不動產信用控制。不動產信用控制是指中央銀行對商業銀行等金融機構向客戶提供不動產抵押貸款的管理措施，它包括供給和需求的雙重控制，主要是規定貸款的最高限額、貸款的最長期限和首付的最低金額等。采取這些措施的目的主要在于限制房地產投機，抑制房地產泡沫。央行可以根據經濟金融形勢的變化及時對金融機構的房地產貸款采用更直接、更有效的控制方式。在優先滿足中低收入家庭對首套自住房貸款的需求且防止房地產貸款緊縮過度而對經濟增長形成較大沖擊的情況下，央行可通過窗口指導控制房地產貸款規模的增長速度或占全部貸款的比例，以此來抑制銀行信貸資金過度流入房地產市場，既可為房地產市場降溫，也有利于銀行的穩健經營。

四是綜合運用其他調控手段，為貨幣政策的調控作用奠定基礎。目前中國金融市場還不發達，貨幣政策的實施具有局限性，所以要結合其他宏觀調控政策，確保房地產業的健康發展。積極學習發達國家房地產稅收制度，完善中國房地產稅制；正確引導房地產的投資和需求，增加有效房地產的供給，打擊房地產投機需求；利用財政支出政策，增加經濟適用房的開發投資，實施住房消費補貼，增強居民消費需求的能力；并運用法律、法規來規范房地產經濟運行秩序，引導房地產業健康發展。加強對國內外資本流動的監管，積極把資金引向生產性領域。

來源：光明網　

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