2012年中央房地產調控政策不會放松

　　隨著國內住房市場銷售全面下跌，市場價格也出現些微下降，各地方政府軟性托市政策隨之開始。2011年底北京市上調普通住宅指導價，廣東中山市春節前夕上調房屋最高限價，安徽蕪湖市日前發布樓市新政，但昨日宣布暫緩執行。而最近央行強調繼續落實差別化的住房信貸政策，也被市場理解為保證首套住房信貸政策的放開。

　　不過，無論地方政府托市傾向如何明顯，無論房地產開發商及相關利益者如何制造保證“剛性需求”的概念來讓當前住房市場走出困境，但中央政府要擠出房地產泡沫、打擊住房市場投機炒作的決心是十分明確與堅定的。當前房地產市場許多政策并非短期政策，而是一種長期政策，比如差別化的個人住房信貸政策。2012年中央政府的房地產政策基本上不會有太多的調整。因此，當前不少人理解為房貸政策放開，是一種對政策的誤解。

　　就當前住房市場的情況來看，住房價格回歸理性、住房市場轉型為以消費為主導的市場已成為社會共識。正因為有這個共識，無論是房地產開發商及相關利益者，還是地方政府，均把住房消費者看作是穩定當前房價水平的救命稻草，并開始鼓吹如何通過不同的優惠政策讓所謂“剛性需求”的住房購買者進入市場。

　　當然，基本居住權是每個人的天賦人權，現代文明社會的政府有義務保證社會的每一個公民基本的居住條件。在現代社會中，要保證公民的基本居住權，采取的方式是多種多樣的。可以通過政府的直接提供，也可通過政府補貼的方式讓一些人進入市場購買。因此，政府通過優惠政策鼓勵居民進入，以改善自己的居住條件合乎情理。不過，有幾個問題需要弄清楚，否則房地產開發商及相關利益者就容易鉆政策的空子，把幫助居民進入住房市場的優惠政策變為其牟利的工具。

　　首先，即使在一個以消費為主導的住房市場，有沒有住房的“剛性需求”是房地產開發商虛擬的鼓勵住房消費者進入高房價市場的一個炒作概念。在這些人看來，住房權是居民的天賦人權，每個人對住房的需求都很正常。因此，只要有住房需要就有住房需求。但住房需要與住房需求是完全不同的概念，住房需要是個人對某種物品的欲望與向往。這種需要可能實現，也可能無法實現。沒有支付能力的需要只能是潛在需求，而不是現實的需求。因此，住房“剛性需求”是不成立的。

　　中國住房市場從計劃中走出來只有近十年的時間，居民對住房的需要肯定很大，但城市居民要把這種住房的需要轉為現實的住房需求，需要看住房市場的價格與居民對該價格的支付能力。如果居民沒有能力來支付現有住房市場的價格，那么居民對住房的需要無法轉化為住房需求。

　　從國內住房市場看，前幾年政府采取的住房優惠政策，把住房投機炒作與住房消費需求相混合，這種情況下，住房投機炒作者出價肯定高于住房消費者，從而把住房市場的價格越推越高，住房市場最后只能成為以投機炒作為主導的市場。這幾年全國各地尤其一二線城市的住房價格快速飆升，過高的房價也把住房消費者逐漸擠出市場。以投機炒作為主導的市場，不僅表現為前幾年房價快速飆升（如北京的房價上漲8倍以上），而且表現為2010年房地產宏觀調控以來住房市場“量跌價滯”。

　　在這種情況下，由于住房的性質并沒有多少改變，過高的住房價格沒有多少調整，如果政府希望通過不同的住房購買優惠政策讓住房消費者進入市場，實際上是鼓勵住房消費者進入高房價的市場，這樣的市場發展政策也是短期的政策。只有當住房價格水平真正回歸到理性價格，讓絕大多數居民都有支付能力來購買，住房消費者才能夠真正有能力進入市場。這時，住房市場需求才能真正地釋放出來。

來源：證券時報

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