吳濤：調控持續房地產私募春天已至

　　宏觀調控不放松之下，房地產私募成為開發商新的融資通道選擇。金地集團旗下穩盛投資總經理吳濤2月13日接受記者專訪時稱，非常看好今年房地產基金的發展。

　　2011年，根據住建部政策研究中心的數據，房地產私募規模已達千億，但與此同時，私募的許多問題也浮出水面。吳濤透露，穩盛投資目前正在同有關監管機構接觸，嘗試推動建立一個地產私募行業的規范和標準。

　　吳濤認為，中央政府以限購和限貸政策為代表的持續調控，除了帶來房價和地價回歸理性外，也會引發行業兼并重組，促進商業地產的發展。這些變化，為房地產私募基金創造了入場和發展的機會。

　　機會首先來自地價的下跌。吳濤認為，目前房地產企業、地方政府和投資者對房地產市場的預期改變了，土地市場面粉貴過面包的情況很難再出現，流拍不斷。他透露，現在少數地方的地價可以打折出讓，付款條件等方面也可再商談。“地價的下跌，給房地產投資帶來了一些機會。”吳濤表示，住宅樓面地價在總成本中大約占到1/3或者更少，就是一個合適的價格。

　　第二個機會來自行業的兼并重組。2012年，在銷售乏力的背景下，一些房地產企業到期銀行貸款和信托集中兌付，會給企業現金流和財務狀況帶來很大的壓力。這就為房地產私募基金提供了并購和重組的投資機會。從國際經驗看，私募基金通過參與行業的兼并重組，幫助優質企業迅速擴張，會優化行業的資源配置。

　　第三類機會是商業地產。房地產私募基金通過專業化管理，可以為投資人尤其是類似保險公司和社保基金等機構投資者提供商業地產投資的機會。“今年我們也在看一些商業地產的項目，如果價格合適我們投資在這個領域。”吳濤說，不排除和一些大型金融機構合作。

　　作為國內最早開始試水房地產私募的開發商之一，金地早在2008年便與瑞銀合作，共同管理一只美元房地產基金。

　　隨著房地產調控的持續和深入，房企資金和債務危機凸顯。之前所做的信托、海外發債等融資模式面臨兌付風險。私募又如何避免風險？

　　吳濤認為，地產私募的業務模式，不像銀行、信托公司在貸款業務中重點關注擔保和抵押，私募基金首先要看所投的這個企業有沒有能力按照約定實現投資收益，現金流是否可控，開發的物業能不能賣掉，這跟開發商做投資時的核心思維是一致的；而擔保、抵押是次要的、是第二位的。因此，私募基金更關心投資時機是否正確，投資進入的價格是否合適。

　　吳濤介紹，風險控制主要表現在兩個環節，首先是嚴格篩選，去年公司看了200多個項目，最后層層篩選下來真正投資的就兩三個。其次是做好資產管理。不管是股權投資還是債權投資，都要主動管理，爭取每個項目實現封閉式運作。除了對項目公司財務預算和現金支出的審批外，穩盛也會派駐現場財務經理和巡檢小組，及時監控項目運營和資金的調用。

　　吳濤說，跟瑞銀幾年的合作給穩盛帶來了很大的幫助。從項目篩選到資產管理，穩盛投資已建立了一套完整的風險控制機制。穩盛現在投資的項目，其投資人預期收益率，股權產品一般為20%，債權產品一般10%左右，穩盛目前以管理股權投資產品為主。

　　吳濤認為，不遠的將來，中國投資者會有更多的房地產金融產品選擇來配置自己的資產，而不是簡單地通過購買住宅和樓宇來配置。這種趨勢形成后，可以抑制房地產投資性需求帶來的價格泡沫，優化社會資本配置。從這一點看，房地產私募基金事業在中國才剛剛開始。

來源：21世紀網-21世紀經濟報道 作者：張曉玲

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