房地產市場調控的目標與風險

　　中國指數研究院近日發布的“百城價格指數”顯示，2012年1月，全國100個城市住宅平均價格為8793元/平方米，環比去年12月下跌了0.18%，其中39個城市價格環比上漲，60個城市環比下跌，1個城市持平。與此同時，住建部及多地政府表示，將堅持房市調控政策不放松，限購令仍將持

　　續。判斷調控政策目標實現的標準是什么？如何防范房價大幅下降給宏觀經濟帶來的沖擊？樓市調控政策應如何進行調整？為回答上述問題，本期本報采訪了國家信息中心經濟預測部首席經濟師祝寶良、北京大學房地產法研究中心主任樓建波，是為21世紀北京圓桌第329期。（曹理達）

　　房價拐點與風險

　　《21世紀》：“百城價格指數”顯示，截至今年1月，全國100個重點城市的住宅均價環比連續5個月下跌。其中有22個城市房價回歸到2010年初的水平。如何評估調控政策的效果？房價的下降通道是否已經開啟？

　　祝寶良：現在的基本共識是，今年房價不會再上漲了，只是跌到什么程度，大家有不同的看法。當前，房地產新開工面積和在建規模均遠遠高于銷售面積，即供給量和庫存在增加，因此，未來房價還是會往下走的。

　　應該說，限購和貨幣信貸等宏觀調控政策取得了成效，房地產價格從2011年7月份開始回落，特別是限購城市回落的幅度更大。但若用全國的銷售額除以銷售面積，去年房價上漲幅度仍達到了6.9%左右，這個數字相對CPI而言仍是偏高的。房價仍處于一個偏高的水平，我們還不能說房價已經跌到位了。

　　樓建波：從數據來看，100個重點城市還是有代表性的，可以說房價有下降的趨勢。但是不是已經到拐點了，還是要看房價下降的原因到底是什么。如果是因為戶均住房已經達到一套以上，人們新增的住房需求基本得到滿足，那我們就可以很果斷地說拐點到了。現在房價下降的原因，主要是限購、信貸緊縮和保障房的建設和供應。但如果調查居民的購房意愿，多數人會說如果能買得起的還是會買的，需求還在。

　　此外，房價回到2010年年初的水平，那時候的房價水平是高是低，還很難判斷，回歸一個歷史水平，也不一定意味著房價合理回歸。至于怎樣才是合理的房價，有人采用房價收入比來算，但對我們國家來說，在計算中要考慮很多因素。商品房主要是供應給中高收入家庭的，所以不能按照全國人均收入來算，因為農村人口跟商品房購買沒有關系；甚至不能按城鎮人口來算，因為低收入家庭應該被保障性住房覆蓋，可能得按照各地區收入排在前30%的城鎮居民來計算收入均值，這樣才能得到一個房價的參考值。

　　《21世紀》：去年以來，房地產企業的融資問題凸顯，房企的并購加劇。有分析認為，房企的洗牌將加重未來樓市的供需失衡，您怎么看？房企的資金鏈斷裂會否引發系統性風險？

　　樓建波：很多人擔心，經過這一輪房地產調控，很多中小房企會被洗牌出局，市場會由大型房企所控制。但是決定房地產行業結構的關鍵不是調控政策，而是房地產市場對技術和管理水平的要求。在重新洗牌之后，即便剩下的都是房企巨頭，但是如果房地產市場又變得活躍了，市場準入政策照舊，中小房企和很多資金力量雄厚的機構，也是可以進來的。在房地產行業，國家一直鼓勵競爭、反對壟斷，如果出現了壟斷行為可以依據《反壟斷法》進行干預，避免消費者的利益受到侵害。但是如果房地產行業出現了技術壁壘，可能中小企業想要進入就有困難。比如國外大的房地產開發商采取的是“部品開發”的模式，即房子不是靠一層一層蓋上去的，而是事先生產很多構件，最后拼裝到一起。如果我國的房地產開發未來形成這樣的產業鏈，進入這個行業的門檻就會變高。

　　房地產開發本身就是一個金融依存度很高的產業。這一輪房地產調控的目標之一即是要避免系統性風險。如果不進行調控，任由房地產泡沫自然發展，將會給金融體系造成極大的系統性風險。調控是主動擠泡沫，盡管會造成一些房企資金鏈斷裂，但和不調控產生的系統性風險相比，這樣的風險仍是局部的、可控的。

　　祝寶良：現在的情況和2008年年底相比，并沒有那么嚴重。當時，2007、2008年信貸緊縮也很嚴重，加上2008年年底全球經濟突然回落，物價、房價下跌比較快，貨幣信貸還沒來得及放開，一部分房地產企業資金鏈就突然斷裂了。

　　2009和2010年這兩年好多房地產商手上還是有資金的，這和過去的情況不太一樣，特別是2009年房地產商已經大賺特賺了。從這個角度來說，現在房地產商肯定有倒閉的，但倒閉程度不會比那時候嚴重。現在的房地產庫存比2008年時更多一些，如果政策繼續緊縮，經濟繼續下滑，情況就會嚴重一些。

　　房地產企業洗牌不會影響整體的供需格局。因為小的開發商只是把土地轉讓給別人，土地的供給用途沒有改變，這和一般工業企業不太一樣，一般工業企業倒閉以后就退出生產了，供給也就慢慢減少了，而小的開發商并不是退出生產，只不過不是由它本人來生產了，因此這不會減少房地產供給，只是將供給推遲一段時間，并未改變供給總量。

　　《21世紀》：近日財政部下發通知，要求今年新增的地方債收入優先用于保障性安居工程。隨著房地產調控的繼續，地方政府在保障房上還有多大的投入空間？今年是地方債還款高峰期，如何評估地方財政的可持續性？

　　祝寶良：我們要看地方政府的財政支出更多投向什么地方。從投資看，保障性住房確實是沒有收益的，相對其它融資平臺來說，地方政府更不愿意投資保障性住房，而愿意去投一些能產生現金流的、有一定利潤空間的基礎設施建設。由于地方政府在保障房建設上沒有積極性，所以國家的強制性規定還是有必要的。

　　必須規定地方政府投資保障性住房的資金數量。同時，我們仍需繼續對地方融資平臺的貸款進行支持，保證基礎設施項目和保障性住房建設。

　　樓建波：房地產調控、保障房建設的資金緊張等問題，并不會引發地方財政的風險。能夠引發地方財政風險的，是整個國民經濟的急速下滑。盡管目前房地產領域給地方政府帶來的收入減少，政府在保障房的支出增大，但在經濟持續增長的情況下，地方政府的財政收入仍有其他來源，比如稅收收入和持有的國企股權收益等等。即便出現極端情況，比如地方政府現在蓋了很多保障房，借了很多錢，到時候單靠租金還不起這些錢，也有兩條途徑可以解決：一是靠地方政府在其他方面的收入來進行償還，二是出售一部分公租房和廉租房，回籠資金。所以，保障房的建設不至于引發地方政府的財政危機。

　　限購與自住需求釋放

　　《21世紀》：今年以來，在北京、廣東、上海等地多家銀行的首套房貸利率開始回歸基準點，部分股份制銀行、外資銀行甚至再次推出了首套房的信貸優惠政策。這一變化背后的原因是什么？這是否意味著對“自住需求”的調控將轉為寬松？

　　樓建波：在限購初期提高首套房房貸利率，當時是治重癥用猛藥。如果當時保留首套房的優惠，可能會在執行過程中

　　打折扣，比如把非首套住房也認定為首套房等等。

　　從房貸政策來看，除本輪調控之外，對首套房一直有優惠政策。很多國家都采用信貸和稅收優惠政策鼓勵居民購買首套房，這樣既可以避免把保障性住房和商品房市場截然割裂開來，又在客觀上起到了縮小保障房剛性需求的作用。所以，在調控政策已經取得了一定的效果的時候，恢復首套房利率優惠，體現了對“自住需求”的鼓勵，但不應理解為調控的放松。

　　祝寶良：在抑制房地產投資和投機性需求政策不變的情況下，也需要鼓勵老百姓正常的自住型需求，至少不能抑制。具體而言，未來針對抑制投資和投機性需求的限購政策不會改變，但對于首套房或改善房需求應有一定的政策鼓勵。如首套房首付比例為30%，二套房首付比例為50%，我認為可以再下調；二是針對首套房的貸款利率應給予優惠，以前都是上浮，現在可以繼續下浮；三是針對“以小換大”，改善型住房需求，可以由政府回購其小住房作為保障性住房，通過這種辦法讓居民改善住房條件，這樣居民在換大房子時就可享受首套房的待遇。把自住型需求穩定住，房地產投資也就穩定住了，房地產價格也就不會急劇下跌，反過來還會鼓勵一部分人去改善其住房需求。

　　《21世紀》：如何權衡限購政策長期化的利弊？限購令的范圍和條款是否應調整？對于需求端的調控，是否存在更有效的替代方式？

　　祝寶良：限購政策的主要目的是限制投資和投機性需求，在沒有其它政策替代的情況下，我們只能采用行政手段。限購政策本身和居民的自由遷移是矛盾的，從長期來說它確實限制了人員的流動和居民自由遷徙的權利，也限制了城鎮化的進程，本身不是個好政策；但在短期之內卻很難取消，除非出臺房產稅、物業稅等其它經濟的、稅收的政策來替代。

　　樓建波：相較于溫和的稅收和金融政策，限購政策確實更為嚴厲，對居民的購房行為進行了限制。但限購的政策出發點是對的，至少在短期內是取得了效果的。限購是通過對需求的抑制使房價回歸理性。而這一目標實現的前提是：供給不能大幅萎縮。限購令在短期內之所以能起作用，是因為政府已經出讓了大量土地，開發商已經投資開發了很多樓盤。這時候對需求進行抑制，供給已經存在，開發商可以在短期內捂盤惜售，但是半年、一年總是要賣的。在供給基本不變的前提下，如果需求驟降，價格一定會向下走。但是從長期來看，限購令的作用機制就發生變化了。現在我們看到，商品房的土地出讓、開發和投資都開始減速。如果國家明確限購政策是長期的政策，那么在需求萎縮的同時，供給也相應萎縮，政策的效果就會打折扣。從長期來看，信貸、稅收等調控工具將是更好的選擇。

　　經濟走向與樓市調控

　　《21世紀》：判斷房地產調控政策目標實現的標準是什么？考慮到宏觀經濟和房地產業的相互影響，今年的房地產調控政策需要進行怎樣的調整？

　　樓建波：這一輪的房地產調控是和大規模保障房建設同步進行的。保障房的投資開發，對上下游產業產生了極大的拉動，也同時帶動了就業和收入增長，這也在一定程度上抵消了房地產調控對宏觀經濟的沖擊。

　　房地產調控目標的實現標準，并不是讓房價跌得誰都能買得起房子。本輪調控一方面要讓房價回歸理性，不會積累系統性風險；另一方面，要讓房地產行業持續健康發展。而居者有其屋的實現，要靠我們的住房政策，尤其是保障性住房政策。在保障房方面，我們現在連城鎮人口的20%都沒覆蓋到，應該盡早補上這個短板，讓商品房市場和保障房互為補充，協調發展。

　　祝寶良：房地產是國家的支柱產業，其產業鏈是非常長的，這一點毋庸置疑。現在房價還沒有跌到位，相對來說仍然偏高；同時也要看到：首先，房地產投資的增長速度在逐漸放緩。房地產商新購置土地從去年7月份開始連續下降，到去年12月份累計增長不到3%，這意味著未來的一年到一年半，沒有地可以用來蓋房子了，今年的房地產投資會往下走。按照現行政策繼續調控下去，我預計到今年7月份以后，房地產投資將會出現較大回落。去年的房地產投資也在逐步放緩，但投資總體水平較高，對經濟增長影響不大；倘若今年繼續這種狀況，對國民經濟的影響

　　就會比較大。

　　其次，由于大家預期房地產價格會下降，房地產銷售面積增速下降較快，這將進一步影響房地產投資增長，并帶來相關行業的生產減少和消費的減慢。因此，國際上把中國經濟的兩大問題國際環境和國內房地產價格急劇下滑導致經濟下降作為兩大隱患來考慮。由此判斷，保持房地產銷售額和投資的平穩增長，對于經濟發展是至關重要的。

　　未來對于房地產的需求量仍然是很大的：首先，保障型住房需求還在繼續；其次，在去年那么抑制的情況下，前幾個月的房屋銷售面積增長幅度仍達到8%，至去年11、12月份房地產需求急劇下降，這主要來自于大家對于房價下跌的預期，倘若預期正常，我預計房屋銷售面積增長率保持在8%-10%的水平應該是沒有問題的。只要房地產自住型需求增長率保持在10%的水平，經濟就不會出現大的問題。

　　作者：曹理達 周慧蘭

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀