2012年房地產沒有春天 會非常難過

2011年，托上半年房地產銷量的福，房地產企業可以維持全年業績，2012年冰山融化無法容身。2011年下半年房地產成交量環比大幅下降，導致房地產企業今年能夠確認的收入下降，自有資金下降，融資渠道收窄、融資成本上升就會成為卡住房地產企業脖子的兩把大鉗子，房地產企業的投資意愿也就更低， 由此形成緊縮循環。對一些產品線單一、以豪宅為主、不肯降價換銷量、在價格上較為傲慢的企業，2012年會是非常難過、不堪回首的一年，有可能在本輪調控中被重組，失去獨立的生存空間。

延續2011年趨勢，房地產企業將進行一次大洗牌，企業分化趨勢更為明顯，進入“大魚吃小魚”時代，也即進入房地產企業產權并購重組高峰期。

根據70家房地產上市公司披露的2011年第三季度財報，七成房企經營性現金流為負，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增 加。穆迪29家受評開發商中，23家擁有足夠的現金及預測現金流，足以應付未來12個月內現金流出的150%以上，這些現金流出包括利息、土地金等。現金 流較好的房地產開發商也在降價促銷，目標就是成為未來市場的主導者。

房地產行業的嘩嘩洗牌聲不絕于耳。

據不完全統計，去年6月至10月中旬，掛牌轉讓的房地產股權項目中，標的資產估值超過1億元的項目有17宗，超過5000萬元的項目有29宗。

這并不是開始，也不是結束。據清科研究中心的研究數據顯示，2010年房地產行業共實現并購84起，占并購案例總數的13.5%，為所有行業之首， 涉及并購金額25.8億美元。去年上半年，房地產業并購案例持續增加，并購速度也進一步加快，上半年完成的房地產業并購案高達57起，同比增加了27起。 去年三季度房地產并購進一步升溫，鏈家地產市場研究中心的數據顯示，截至去年10月中旬，房地產行業并購案例已達90余起，超過2010年全年的并購數 量。

目前的房企并購主要有兩類，其一是大型房企并購中小房企，并購方多為在資本市場上摸爬滾打多年，或是由地方向全國輻射的大型房企，被并購方則是有項 目或土地但體量小、融資渠道少的中小房企；其二是非房地產主業企業退出房地產業，這其中尤以78家非房地產主業的央企退出為主。

并購者分為兩類，一類是穩健的市場占有者，這類企業手握巨資，追求銷售額、回款率，歷經數個房地產調控周期而能屹立不倒。另一類是實力雄厚者，既能從市場獲得巨資，又能通過母公司從政策方面得到強有力的支持。

隨著綠城出售土地，與中投合作，并購重組延伸到現金流緊張的大型企業，2012年這一趨勢將延續，并且加劇。

對于購房者而言，剛性需求占據主導，考慮的是個別樓盤的性價比，而不再是房地產的整體投資收益。

作者：葉檀

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