房地產行業：積極信號在增加

　　事件：

　　近日，2012 年人民銀行金融市場工作座談會召開。會議提出：繼續落實差別化住房信貸政策，切實支持保障性安居工程建設。要加大金融服務，支持普通商品住房建設，滿足首次購房家庭的貸款需求；要不斷完善融資機制，繼續加大對保障性安居工程的支持力度。以下是我們的點評：

　　有助緩解首次購房貸款難

　　2011 年下半年以來流動性的持續收緊、實際利率的攀升使得部分銀行惜房貸利率相對較低，一些首次購房者的貸款需求得到明顯抑制，需要上浮利率才能得到貸款。這種局面在去年年底下調準備金率之后才得到部分緩解。

　　從數據來看，在去年最低迷的四季度購房貸款增量同比增速超過300%，創歷季度新高。

　　本次央行會議提出“滿足首次購房家庭的貸款需求”，這說明央行意識到這個問題，這將有助于進一步緩解首次購房貸款難的問題。

　　積極信號在增加

　　結合近期經濟工作重點對房地產調控的表述從“堅定不移”轉為“鞏固成果”、以及少部分地方政府的間接或直接扶持剛需的舉措。我們可以得出一個判斷：盡管短期以抑制投資投機為主的調控主基調不會發生大的變化，但是積極的信號在增加，扶持自住型購房需求的力度將進一步加大。

　　投資建議：

　　總體上，我們依舊對地產股持中性偏樂觀的態度。短期來看，成交量持續低迷，房價降幅在進一步擴大，行業的調整會繼續深入。但是，從地產股角度來看，或許，對于行業調整的擔心已經反映在股價里，除非房價出現大幅下跌，但這可能也不是中央政府希望看到的。從邊際的角度來看，積極信號在增加，行業調控政策微調以及貨幣政策微調的概率在逐步增大。因此，在總體中性偏樂觀的判斷下，我們建議倉位較低的價值投資者可以考慮擇機介入。

　　選股思路上，首推以萬科、保利地產、招商地產等公司為主的行業一線龍頭。

　　風險提示：政策風險、機構地產股倉位總體超配。

來源：廣發證券

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