房地產行業：成交仍不樂觀 價格持續下行

　　觀點綜述：溫家寶表示要鞏固房地產市場調控成果，促進房價合理回歸，房地產調控基調尚未改變。政策面預調微調信號繼續顯現，多地首套房貸利率回歸基準點，差別化信貸政策反映出政策向首套剛需傾斜。另一方面，北京、上海、武漢等地適度調整普通住房標準，擴大普通住房范疇，有助于降低首套剛需者購房成本。行業基本面繼續向下，春節后一周成交情況仍不樂觀，房價亦持續下行。預計隨著流動性的好轉，后續推盤增加，庫存壓力下，1、2 季度間可望出現價跌量增，2 季度成交有望回升，較好投資機會可能會在2 季度出現。屆時房地產投資大幅下滑影響到經濟運行時，政策面才有望實質性好轉；行業基本面好轉則需等待下半年行業供應減緩、被壓抑需求釋放。近期建議適當關注周轉快業績鎖定性強、財務上佳的招地、保利、萬科等公司投資機會。

　　投資要點：

　　受春節期間部分城市房管局暫停備案簽約滯后及春節淡季等影響，本周22 個城市一手房成交面積環比大幅上升907%，同比上升83%。由于同比周為去年春節所在時間，因此同比數上漲。若扣除此影響，同比去年春節后一周銷售情況，本周成交同比下降32%，市場仍處于持續低迷狀態。二手房情況類似，5 城市二手房成交面積環比升675%，同比增18%，而與去年春節后一周相比降69%。

　　市場低迷，價格仍呈下跌態勢。7 個城市成交均價環比同比均6 個下跌，較11 年底4 個下跌。京各分區價格全面下跌；滬除內環均價回升外，其他分區價格呈下跌態勢；深多數分區均價下行，整體均價環比回落9%；天津城區價格較上周回落，整體均價呈下跌狀態；重慶各城區停漲，整體均價下跌9%；寧波多數分區均價下跌，整體均價下行12%。

　　春節及節后開發商推盤減小，庫存環比持平，仍處高位。由于成交量劇減，去化時間大幅上升。10 城市可售面積環比持平，同比增加五成；整體去化時間達38.8 個月，環比上升17%，是去年同期的4 倍以上。

　　風險提示：歐債惡化帶來中國經濟惡化，調控政策時間過長帶來行業超預期調整等風險。

來源：搜狐證券

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