調控改變房地產行業競爭規則

房地產行業各梯隊陣營的差距，正在進一步拉大，房企洗牌十分明顯。洗牌背后，房企更多在反思其核心競爭力。

五合國際總經理鄒毅稱，房地產行業競爭規則已因調控而發生重大改變。“重點要把控的幾個重要因素，排在首位的是對政策敏感性和政治經濟形勢的預判能力，即主要體現在拿地和銷售時點的把控上；其次是產品線布局能力；再次是單項產品的研發及創新能力；最后是成本控制能力。”但政策把控很難，而周轉率和城市布局卻是可以自主的。

比拼周轉速度

周轉速度在2011年房企格局中顯得尤其重要。

房企都在“周轉速度型”和“品質利潤型”兩種模式間尋找著力點和平衡點，在信貸緊張、資金成本很高的特定環境下，高周轉決定房企發展的快慢，甚至生死。

從中國房地產信息集團發布的房企2011年銷售排行榜來看，排名前八的企業中，萬科、恒大、綠地、保利、中海、萬達、碧桂園、龍湖等都是典型的高周轉企業。而從第九到第十八位的基本是一些周轉較慢、追求產品品質的企業。

萬科副總裁毛大慶稱，北京萬科在2011年的業績之所以表現良好，關鍵得益于快速周轉，在銷售上不拖泥帶水、不欠賬。數據顯示，北京萬科2011年銷售額為78.5億，連續兩年位列北京市場第一。

周轉速度在2011年的關鍵性，及時調整策略的華潤置地感觸更深。據華潤置地公告，2011年前11個月，公司累計合約銷售額為301億元，同比上升51%，超過全年300億元目標。而2010年，華潤置地僅實現簽約額約222.6億元。華潤置地

全國品牌總監蔣智生稱，華潤置地2011年取得較好業績，是因為華潤置地對產品定位進行調整，加快了周轉速度。

“華潤置地以往的開發項目中，從拿地到開盤幾乎都要一年以上時間，而2011年，華潤置地絕大部分項目僅控制在一年以內。華潤置地在臺州、淄博的項目從拿地到開盤僅用了6個月，唐山項目僅用了8個月。產品定位也從以高端為主轉為以改善性需求為主。”蔣智生稱，在自身優勢的基礎上，快速發展，提高周轉速度是華潤置地2011年業績優秀的主要因素。

而追求項目品質帶來的高毛利率和土地升值溢價帶來的超額利潤，這種企業在目前的市場環境下受到了一定程度的限制。典型代表便是綠城和星河灣。據預計，綠城2011年年度銷售業績可能僅為300億，名次已經跌出前十，位列十二。2010年還以135億排名20位的星河灣，在2011年前五十都不見其身影。

城市布局極為關鍵

開發商轉戰三四線的作用在2011年開始顯現。

一則爭議更能證明城市布局對于開發商生死的考量。全國工商聯房地產商會會長聶梅生近期頻頻表示稱：從統計局的數據看，2011年的房地產銷量能達到2009年的水平，比2010年稍低一點，但并沒有出現之前媒體所說的交易量下滑三至五成的情況。

聶梅生所說的背景就是，城市是否限購，導致成交量出現冷暖不均。即，在限購城市中，成交量均出現大幅下滑，而非限購城市的成交量卻逆市上漲。這種現象的注解是，城市布局對開發商業績發揮了更為關鍵的作用。

據中原集團報告分析，截至2011年10月底，標桿房企在上述107個城市中共有701個項目在售。“由于有24個城市成交量同比下降，因此在這些城市廣泛布局的標桿房企銷售業績必然會受到一定影響。”中原集團分析師劉淵分析。

以恒大地產為例。2011年前10個月，恒大累計銷售面積約1186萬平方米，較去年同期增加80%，在十大標桿房企中居于第一位。恒大總銷售量中來自于“成交量上升或平穩”城市的比例為73%，明顯高于其它開發商。

中海、萬科、保利三家房企，在十大標桿房企中處于中等水平。主要原因是這三家房企在“成交量上升或平穩”的城市和“成交量下降”的B類城市之間項目布局比較均衡，銷售面積比重在6：4左右。這三家開發商能在一定程度分享三四線城市由于高速經濟增長帶來的房地產市場繁榮的成果。同時，外部政策沖擊，例如限購、限貸、限價政策等，對其影響較小。

這一點，開發商也感觸尤其深刻。毛大慶表示，2012年，北京萬科仍將考慮在北京之外拓展1-2個城市，希望今后可以將北京與京外銷售額比例分配平衡到75：25。這是抵御政策風險的良好狀態。

蔣智生稱，華潤置地在2011年新開拓的三四線城市幾乎都沒有遭遇房地產調控，發展潛力已經凸顯，因此將堅定不移地繼續在這些城市拓展。

來源：21世紀經濟報道

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