房地產開發貸款很難增加 降價或成今年主色調

　　央行2011年金融機構貸款投向統計報告日前新鮮發布。報告顯示，2011年房地產新增貸款出現大幅縮減。在樓市調控背景下，貸款難度的加大，促使房地產企業融資成本進一步加大，個人購房貸款成本上升。專業人士預計，2012年房企的融資困局仍然難有突破。

　　房地產新增貸款占比大幅縮減

　　鏈家地產市場研究部相關統計數據顯示，2011年全年房地產累計新增貸款共計1.26萬億元，較2010年下降38%，占新增貸款總額的比例為16.9%，較2010年下降8.5個百分點。

　　“2011年以來銀行對房地產領域新增貸款規模出現了明顯下降。”鏈家地產首席分析師張月分析認為，一方面，為抵御通貨膨脹，信貸政策持續收緊，導致銀行整體可貸額度大大減小。雖然2011年年末央行下調存款準備率，但全年供給上調存款準備金率6次，相當于全年凍結資金約1.8萬億元。2011年全年金融機構新增貸款總額較2010年下降6%。而另一方面，全國房地產調控效果顯著，房地產行業景氣度降低，房企在房價下降、融資難度加大、負債率上升等情況下，存在一定的經營風險。會促使銀行層面對于樓市調控帶來的風險評級上升，從而在整體貸款額度減少的基礎上，對于房地產領域貸款的投放力度大大減弱。

　　“2011年房地產貸款的縮緊，意味著2012年房企獲得銀行貸款的通過率仍會較低。”張月認為，即使2012年的貨幣政策有穩中有松的預期，在樓市繼續調整的過程中，房企融資形式仍然嚴竣。

　　保障房新增貸款或有所下降

　　數據顯示，2011年末，保障性住房開發貸款余額3499億元，全年累計增加1751億元，占同期房產開發貸款增量的50.1%，比今年初水平提高31.7個百分點。

　　“保障房建設的主體是地方政府融資平臺，由于有土地收益和地方稅收作為隱形擔保，是銀行眼中的優質客戶，銀行更樂意于將貸款投放在保障房建設上。”張月認為，而在二三線城市，大量保障房建設增添了政府落實樓市調控與地方經濟發展之間的博弈程度。在政府土地收入縮減、開發商自顧不暇的狀況下，保障房建設的融資支持，將有利于緩解地方政府建設保障房的財政壓力，也同時有助于二三線樓市調控的持續。

　　張月表示，雖然2011年保障房貸款是房地產開發貸款的主力，但是，2012年全國保障房開工建設目標由1000萬套調低到700萬套，環比下降了30%，銀行或將降低保障房的貸款額度轉向投放到其他領域，而是否會增加到商品房開發，還將取決于2012年的整體房地產調控政策、房地產市場狀況和開發商的負債率等諸多因素。

　　房地產拉動作用明顯弱化

　　根據北京統計局公布的數據，2011年北京全年實現地區生產總值16000.4億元，按可比價格計算，比上年增長8.1%。其中房地產業生產總值1080.6億元，貢獻率為6.8%。

　　“從2011年經濟增長與房地產之間的關系來看，第一，房地產業對經濟的貢獻率并沒有出現明顯變化，2011年和2010年全年均為6.8%，但低于2009年的7.5%。第二，從2011年單季度來看，房地產行業對經濟的拉動作用逐漸走低，第二季度至第四季度拉動經濟增長分別為2.3個百分點、1.4個百分點和0.4個百分點。”張月認為，這表明在北京經濟轉型的初期，短期內房地產的支柱地位難以改變，但房地產行業對于經濟拉動作用逐漸減弱，體現出在當前經濟增長模式和產業結構不斷調整的過程中，國民經濟正在逐漸擺脫對于房地產行業的高度依賴，尤其北京外圍經濟建設較好的情況下，對房地產財政的依賴性也會減弱。意味著房地產調控與經濟增長之間的博弈程度將減輕，雖然當前實體經濟略顯低迷，但在樓市調控還未達到滿意效果時，調控仍難以放松。

　　到位資金下降生存狀況堪憂

　　數據顯示，2011年，北京市房地產開發項目2010年到位資金為5358.1億元，比2010年下降4.8%。“房企開發到位資金同比下降，既可看出當前房企投資、開工的意愿降低，也可表明受貨幣政策緊縮影響較大。”張月認為，房企融資能力已經大大降低，同時也促使房企融資結構發生改變，導致金融貸款同比出現較大的降幅。

　　“在2012年，樓市調整仍將繼續，宏觀經濟增速放緩，房價軟著陸將成為必然趨勢，房價穩中有降將成為主要旋律。”張月預測，解放剛需將在2012年有所體現。而對于房企來說，存在的資金壓力、經營風險或將甚于2008年，如何實現以價換量仍是需要解決的重大問題。

　　降價或成房企不二選擇

　　2011年，經過6次上調存款準備后，央行的貨幣政策開始轉向，存款準備金率在11月末第一次出現下調，這也是2009年以來存款準備金率首次下降。隨著CPI回落至4.1%，通貨膨脹得到了有效控制，在歐債危機影響加深和出口降低的背景下，央行的貨幣政策目標可能會轉向保持經濟持續增長，存款準備金率存在再次下調的可能。

　　“即使2012年銀行貸款額度或出現一定的寬松，并且保障房對于銀行信貸額度的占用會有所減少，但由于房地產調控政策的堅持和不動搖，房企的貸款難度仍將會增加。”張月分析認為，主要原因是，房企的負債率在2011年大幅攀升，并且由于降價，存量價值降低，銀行貸款的風險加大，所以年內房地產開發貸款將很難增加是個大概率事件。

　　“但在降價幅度較大，尤其是限購政策比較嚴厲的一線城市，房企所面臨的選擇較為有限。”張月認為，雖然不排除部分房地產開發企業能夠從信托、私募基金、民間借貸甚至不惜以出售土地和股權等方式得到融資，但是對于大部分房企來說，降價可能是唯一的選擇。

　　張月預計，龍年一季度新開盤的樓盤價格將會出現新的降幅，以期更加貼近購房者的心理價位，快速回籠大量資金，減輕財務壓力。

來源：新華網

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