房地產：在調控下調整 在調整中優化

2011年的房地產市場是在調控中不斷調整的一年。縱觀全年，國家對樓市的調控政策既密集又嚴厲，房地產市場在“限購”、“限價”、“限貸”、加息的重重壓力下，放慢了上漲腳步，開始回調。

回首：在嚴厲的政策調控下，市場終于降溫回調

為了遏制部分城市房價過快上漲，政府在2010年已經加強了對房地產的宏觀調控。由于市場慣性影響以及“末班車”心理作用明顯，這一年的房地產市場銷售依舊火熱。2011年政府進一步加大了調控力度，迫使持續高漲的房地產市場降溫。市場終于有所反應，主要體現在四個方面——

一是房價高漲的勢頭得到遏制，開始了回調。2011年，有600多個城市出臺了房價控制目標，有46個城市執行限購政策。這些“限購”、“限價”城市的房價率先進入調整期，一線城市表現尤為明顯。數據顯示，前１１月北京市新建普通住房成交均價為１３９１４元／平方米，比上年全年成交均價１４８４７元／平方米低６．３％，兌現房價“穩中有降”的承諾。上海則從7月份開始，新建住宅價格指數連續3個月環比止漲。

全國房價高漲的勢頭基本得到控制。2011年1-12月70個大中城市新建商品住宅價格變動數據顯示，房價環比下降的城市數量在逐月增加，從1月份的3個城市，到7月份的14個，再到12月份的52個城市；同比漲幅在5％以內的城市也在逐月增加。

二是房地產銷售失去了以往的火爆，成交量開始萎縮。2011年國民經濟運行情況數據顯示，2011年全國商品房銷售面積109946萬平方米，增長4.9%，增速比前三季度回落8.0個百分點，比上年回落5.7個百分點；其中住宅銷售面積增長3.9%，分別回落8.2和4.4個百分點。全國商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比前三季度回落11.1個百分點，比上年回落6.8個百分點；其中住宅銷售額增長10.2%，分別回落11.0和4.6個百分點。

三是伴隨著成交量的大幅下滑，住宅庫存量節節攀升。國家統計局數據顯示，全國商品房待售面積27194萬平方米，增長26.1%，增速比上年加快18個百分點。

四是土地市場交易趨冷，國房景氣指數持續走低。備受詬病的“地王”在2011年消失，開發商不再大手筆拿地，昔日熱鬧的土地競拍場面變得冷清，“底價成交”成為常態，“流拍”、“流標”現象頻頻發生。國家統計局數據顯示，全年房地產開發企業土地購置面積40973萬平方米，比上年增長2.6%，增速比上年回落22.6個百分點。北京中原地產數據顯示，2011年全國130個城市的土地流拍、流標達到了900宗，比2010年的280宗上漲了2.2倍，其中居住類流標達到了420宗，比2010年的130宗上漲了223%。

國房景氣指數連續下降，并在11月份破百，降至99.87，進入100點以下的不景氣區間，創下28個月的新低。房地產市場出現購房者觀望房價，出手謹慎；開發商觀望地價，放緩開發節奏的“雙觀望”狀態。

展望：進一步鞏固調控成果，穩步發展是主基調

嚴格的政策調控決定了2011年的市場走勢只能是逐步降溫、回調。政策的方向和力度同樣決定了未來的發展方向。年末，調控政策的去留再次成為關注焦點。因為房地產調控雖然收到一定成效，但整個市場仍然處于不確定的觀望期，稍有松懈，便可能前功盡棄。為此，去年底中央經濟工作會議提出，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，這讓市場放棄了幻想。廣州、深圳、北京、上海等多個“限購”城市相繼表態將繼續限購。2012年市場大勢已定。

在政策調控下，購房者的心理預期發生變化。央行2011年第四季度儲戶問卷調查數據反映出居民的購房意愿已經接近監測以來的最低點，未來3個月內有購房意愿的居民占13.9%（2008年第3季度為13.2%）。預期房價下降的居民比例大幅上升，達到20.8%；預期房價上升的居民比例大幅下降，占19%，較上季下降了18.9個百分點。排隊搶房的情況不復存在，取而代之的是更大范圍、更多優惠的促銷。

但是，要鞏固調控成果，還有許多問題需要解決。

一是行政性的限制手段如何平穩過渡到市場化調節。2011年，全國房地產市場在全方位的限制性環境中發展。“限購”、“限價”、“限貸”等限制性手段，強制性迫使房地產市場流通全面受阻。但是，從房地產發展的長遠角度考慮，與戶籍掛鉤進行“限購”，這樣的行政性手段不應該長期為之。如何過渡到通過合理的稅收、利率等市場化手段和制度性安排進行調節，對房地產未來的健康發展至關重要。

二是大規模的保障房建設，能否真正落到實處，落實到真正需要保障的弱勢群體。2011年，1000萬套保障房的開工量創下歷史之最。根據國務院部署，至“十二五”期末，保障房的覆蓋面將達到20%。保障房建設作為中國住房制度史上最大一次的“結構調整”，能否改變房地產業的發展格局，成敗就在落實。保障房建設的資金、流轉、管理等各種問題，都需要在制度層面一一消解。

三是政策如何根據形勢發展進行適時微調，在抑制投資投機性需求的同時保護剛性消費需求。2011年，央行總共進行了3次加息、6次上調存款準備金率。銀行上調利率到基準的1.1倍，有的甚至達到1.3倍，誤傷了一些剛性購房需求。對于購買首套普通商品房的消費者需要差別化對待，給市場發出明確的“鼓勵居住、限制投資”的政策信號。

2012年，宏觀調控將繼續發揮重要作用，房價大幅上漲失去了政策前提，房地產市場將進入優化調整期。國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，中國房地產行業將面臨第一次真正意義上的大調整，房地產企業的洗牌不可避免。未來企業的成長將從依賴地價與房價的上漲獲得高毛利轉向依賴綜合開發能力的提高，完成從地產到房產的轉變，最終成為以房產開發為核心的加工制造業。

如此，2012年將成為中國房地產行業的一個分水嶺。自1998年房改以來多年高成長的趨勢性增長格局使這個行業遍地黃金，暴利生長，這種狀況未來應該不復存在。理性回歸，合理利潤，這個行業將和其他行業一樣，依靠產品競爭力贏得市場。

來源：中國信息報

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