廖英敏：房地產市場趨向理性

　　2011年是房地產市場最不平凡的一年。自年初開始，國務院連續出臺一系列房地產調控政策，綜合運用行政和經濟的多種調控手段，不斷加大調控力度，明確表示要“堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實將房價控制在合理水平”。一方面，加強需求管理，在全國40多個城市先后出臺了商品房限購政策，對二套及以上住房實施限貸政策，進行房產稅試點及調整完善相關稅收政策，嚴厲控制投機性、投資性住房需求。另一方面，增加土地和普通商品住房供給，大力加強保障性住房建設，改善住房供給結構。同時，明確地方政府促進本地房地產市場平穩健康發展和保障房建設的責任，保證調控措施得以順利貫徹落實。

　　2011年房地產市場在不斷強化的調控措施作用下，發生了積極的變化，逐漸趨向理性。一是限購、限貸政策的實施，有效抑制了非合理住房需求，大量投機需求離場，房地產投資不再是居民的投資首選，剛性需求和改善型需求成為房地產市場購房的主力，中國房地產市場向居住本性回歸。二是國家穩定房價的決心，改變了自住性需求者的市場預期，不再盲目追漲，購房比較理性。三是2011年全國商品房銷售面積比上年僅增長4.9%，增速比上年回落5.7個百分點，比1—11月回落3.6個百分點，第四季度，市場銷售由增速回落轉向絕對量下降，房地產市場逐漸降溫。四是房地產市場趨冷，使房地產商倍感壓力，面對市場需求結構的變化，促使房地產企業調整戰略和產品定位，部分開發商積極參與保障房的建設，一些開發商重點開發中小戶型，以更好地適應市場剛性需求的需要。而一些非房地產主業的公司也紛紛宣告退出房地產行業。2011年全國房地產開發投資比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3個百分點，房地產行業由投機、投資需求造成的“繁榮景象”已經不復存在。五是商品房庫存增加，房地產市場供求關系得到實質性改善。開發商迫于資金壓力和急于完成銷售計劃，紛紛選擇打折促銷，部分城市房價開始松動。據國家統計局統計，2011年12月70個大中城市中，新建商品住宅價格環比下降的城市有52個，持平的城市有16個，同比價格下降的有9個，反映出大多數城市房價開始止漲。12月份商品住宅銷售均價每平方米4622元，比年初回落1518元，已經低于2010年銷售均價每平方米4723.5元的水平。一線城市和部分二線城市的非中心城區房價下行趨勢日漸明顯，說明房價上漲的趨勢已經得到有效控制，水分正在擠出，房地產市場運行向著宏觀調控的預期方向發展。

　　展望2012年，在繼續堅持房地產市場調控政策不動搖的環境下，房地產市場將進入深度調整階段。投機、投資需求受到嚴厲限制將繼續減少；居民的合理購房需求將得到國家政策支持，市場消費主體將以中低收入首次置業的剛性需求者和改善型需求者為主；保障房和中小戶型住房供給增加，市場供求狀況繼續改善，逐步向買方市場轉換。開發商定價更趨于理性，下調價格的現象將更加普遍，預計2012年上半年整體房價水平將加快回落的步伐，一、二線城市的房價下降的幅度將更大些，住房價格將進一步向合理水平回歸。

來源：中國經濟時報 作者：廖英敏

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