2012房地產持續健康發展仍將利好門窗幕墻業

建筑門窗幕墻業是房地產業的重要下游產業，房地產業的變化對下游的影響是不容忽視的。雖然2011年樓市限購抑制了部分限購城市的房地產市場，但從全國來看，房地產市場在2011年并沒有想象的那么差。2011年是什么情況？2011年1月至11月，全國房地產銷售面積增長了8.5%，其中商品房的銷售面積同比增長了7.5%。從商品房的銷售面積來看，2011年是一個正增長年，而不是負增長年。

在如此嚴厲的調控政策下，北京、廣州等一線城市的消費者都不買房子了，怎么會出現全國商品房銷售面積正增長的情況呢？其實，當前影響房地產市場有兩類政策。一類政策是以限價、限購、限貸為核心內容的房地產調控政策。國務院最近一再強調，堅持房地產的調控政策不動搖，主要是指限購、限價、限貸以及抑制投資的政策是不動搖的。這類政策只對限購地區產生影響。

房地產調控政策的實施，導致2010年全國40個重點城市的商品住房成交面積與2009年相比，呈負增長的態勢。但2011年全國商品住房成交面積與2010年相比，增長了8%。

2011年與2010年的情況相似。2011年，全國47個大城市的商品住房的銷售面積與2010年相比，呈現出的是負增長的態勢。在北京、廣州，消費者不買房，商品房的銷售量是負增長的。但在非限購地區，2011年商品房的銷售面積的增長速度超過了10%。全國有600多個城市，限購城市和非限購城市的商品房銷售面積加在一起計算的話，是呈正增長態勢的。

2011年賣出去的房子估計超過10億平方米，其中80%是要在2012年或以后才交房的。所以2011年商品房的銷售額將會比去年增長15%左右，達到6萬億元。所以，2012年，建材業包括建筑門窗幕墻業走勢仍然看好。

房地產市場仍在逆勢增長回顧2011年全國房地產市場情況可以看出，房地產業所有的指標都是正增長，這和2008年是截然不同的。2008年同比負增長20%。2011年整個商品房的投資增長速度在28%左右，新開工面積增長速度在20%左右，商品房的銷售面積增長速度在7%到8%之間。商品房銷售額的增長速度超過10%，說明2011年的房地產市場不是太差。

調控達到了什么樣的效果呢？就是促進了2011年房地產市場的結構性調整。為什么這么說呢？在限購城市的投資和投機性需求基本上離開了市場，漲幅已經被抑制住了。有的房地產開發項目開始打折、促銷、降價。房地產企業大量兼并、整合，包括項目公司。樓盤的價格上升或者下降，和企業的資金狀況有很大的關系。

剛剛結束的中央經濟工作會議為未來房地產市場的政策定了一個很清晰的基調。中央經濟工作會議對房地產政策的關注有哪幾條呢？第一，堅持房地產調控政策不動搖；第二，促進房價合理回歸；第三，增加普通商品住房的供應；第四，促進房地產業健康持續發展。這幾條政策的精神和房地產業的發展密切相關。

應該說，當前房地產市場出現一些變化，價格有所調整，增速已經大大下降了。這樣的市場變化，正是2011年政府主動調整結構的結果。盡管外圍世界經濟形勢很差，中國整體的經濟狀況還是好的。為什么2011年的經濟狀況還可以呢？2011年所有的發展指標都是向好的，從指標來看，是一個增長的年份。2011年國家的財政收入比2010年多了2萬億左右。

國家主動采取調控政策來抑制房地產業的盲目擴張，近兩年，效果正在逐步顯現。從長期來看，政策是不鼓勵把住房市場變成一個投資品的市場的，政策是要促使房地產市場中的住宅市場逐步回歸到以住為核心的產業層面上來的。

過去十年，房地產業膨脹速度非常快，房地產市場擴張了十倍。快速上漲的價格帶來了大量的投資和投機性需求。投機者對價格是不敏感的，只看重房價的上漲空間。投資的人越多，房價就漲得越快。一部分投資人在此過程中快速積累，在缺乏投資渠道的情況下把房地產當作其投資的場所。

政策調控促使房地產業理性回歸

早在十年前，國家就停止了福利分房，建立了住房市場。建立住房市場的目的是什么呢？是通過市場來配置資源，滿足社會上豐富多樣的住房需求。建立這個市場的目的并不是要在資本市場之外再建一個投資市場，讓人去投資、炒房。政府控制投機性需求的發展，使整個住宅市場還原到住房消費的產業本位。很多人在猜測，限購政策會在什么時候退出？事實上，這是一個長遠的政策。

政府抑制投資性購房的方向是不會改變的。堅持房地產調控不動搖，從短期看，是鞏固調控成果；從長期看，就是要抑制住房的投機性需求，還原住房的居住本質。

中央金融委提出促進房價合理回歸，指的是什么呢？筆者認為，應該從四個方面來解釋。第一，使今后我國住房價格水平回歸到社會大眾所能承受的范圍之內，使房價的變化和社會大眾的收入水平兩個曲線靠得越來越近。

第二，使已經被炒高、投機推高的房價合理回歸。過去有一段時間，確實有一部分地區有一部分樓盤是靠大量的投機上漲。

第三，使房價的變化幅度合理回歸，以利于平衡各方、多方利益關系。房價涉及面廣，既涉及到沒買房的人，又涉及到買了房的人，還涉及到銀行以及銀行的產業貸款。所以房價的變化幅度應該要平衡多方面的利益關系。

第四，使地價和房價能夠同步調整。這是房價合理回歸的重中之重。

增加普通商品房的供應，是非常有意義的。2009年～2010年，普通商品房供不應求；2011年，普通商品房供大于求。

2010年，全國商品房新開工的增長速度是過去的三四倍。2011年，’國八條’的實施，使房地產受到了影響，商品房的庫存量增大了。開發商出現了新的問題，家居建材卻沒有。國務院提出增加普通商品房的供應，對建材產業是有利的。

也就是說政府在抑制住房市場投資投機需求這個政策不變的情況下，又通過差別化實施信貸和稅收政策，來鼓勵普通商品住房的建設和購買。建筑材料企業如何滿足真正自住的需求？為普通商品房購房者提供功能性的產品是很好的發展方向。今后的政策方向和趨勢是抑制市場的投資投機需求，但是鼓勵和支持包括自住和改善型的住房需求，同時要大力建設保障性住房。建筑材料企業應設計出更多符合保障性住房購買者需求的產品。

房地產業仍將拉動門窗幕墻業

2011年的中央經濟工作會議還提出，要促進房地產業健康發展，這是符合中國房地產業發展的實際情況的。客觀來講，中國目前還處在發展階段，城鎮化還在進行中，消費升級遠遠沒有結束。新中國成立后的50多年里，都是靠計劃福利分房來解決住房問題的。真正出現房地產產業不超過10年的時間。因此，房地產業仍有大的發展空間。

如果把中國的房地產市場和美國、歐洲、日本這些發達國家的房地產相比，最大的不同就是中國的房地產市場到目前為止仍然還是一個以增量交易即新建住房交易為主的市場，而發達國家已經過了增量的發展階段，以存量交易為主。

美國去年住房交易量達490萬套，其中90%是二手房交易，10%是新房交易。中國還有八九億套的新建住房交易，所以中國的房地產市場還有空間。政府希望房地產業能夠穩健理性健康發展，不希望過快過多地透支發展空間。過去的10年，是房地產經歷快速膨脹、粗放發展的階段；未來，房地產的發展空間仍然存在，但是發展速度會放慢。這對促進產業，提高質量，使之更理性地發展有很重要的意義。

房地產業健康穩定發展對下游產業有很大的意義。因為投資性需求大量存在，很多房子會空置，所以不會給下游產業帶來實際的需求。如果房地產業建的房子大部分是真正滿足住房的實際需求的，那么對下游產業的拉動作用是非常大的。

房地產這個產業的持續健康發展，實際上對下游產業包括建筑門窗幕墻業的消費拉動更加有利

來源：中國家具網

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