中國房地產2012年入冬

2011年房地產調控初步見效

2010年4月啟動的新一輪房地產調控政策，在2011年收到效果：從上半年開始，全國各主要城市房地產市場交易量迅速萎縮，陷入長時間低迷，房地產庫存增加。今年1到5月，全國新建商品房屋銷售面積3.3億平方米，同比增加9%，增幅低于去年同期13個百分點。其中，商品住宅2.95億平方米，同比增加8%，增幅低于去年同期11個百分點，辦公樓、商業用房銷售面積增幅均持續回落至近年較低水平。成交量下降預示著投資者預期逆轉，這對于投資品市場是致命打擊。

9月，全國房地產價格出現松動。根據中國房地產指數系統12月1日公布的數據，全國百城價格指數的全樣本數據顯示，2011年11月，全國100個城市住宅平均價格為8832元/平方米，與10月相比下降0.28%，連續第3個月環比下降，且降幅有所擴大。房價下降是開發商資金鏈緊張、購房者持幣觀望的必然結果。在各大城市郊區樓盤，紛紛出現大規模打折。

但房地產還在深秋，并未入冬。

投資者關注房地產企業資產負債率，該數據顯示房地產企業情況惡化。Wind資訊統計數據顯示，截至三季度末，A股房地產行業上市公司平均資產負債率為 63%，其中15家公司的負債高于80%，高資產負債率特征尤為明顯。除少數龍頭企業外，大部分房地產行業上市公司特別是中小型公司的經營性現金流缺口急劇膨脹至647億元，約7成公司的經營性現金流告負。存貨數據進一步惡化。

但上述數據過于悲觀，忽略了大型開發企業的預收款。從三季報情況看，招商地產3季度公司尚有預收款141億元，業績鎖定性好。公司今年以較低成本 5409元/平米擴充土地儲備106萬平方米；保利今年1到10月實現銷售金額627億元，3季末尚有795億元預收款，鎖定今明兩年業績；保持穩健的萬科1到10月實現銷售金額1081億元，后續尚有430億貨量，預計全年實現1300億銷售規模。3季末預收款1228億元，1208萬平約1380億元已售尚未結算的資源，鎖定了2011年和2012年的業績。

對于房地產企業而言，2011年下半年開始入秋，但穩健的、成本較低且產品線較為豐富的大型房地產企業，能夠挺過秋天。

2012年調控政策基本不會松動

房地產寒冬到來的背后，是中國實體經濟下滑，地方財政緊張。有越來越多的人預期，房地產政策將出現松動。

11月19日，中國人民大學經濟研究所發布《中國宏觀經濟分析與預測報告》，指出明年三季度中央政府可能逐步放松“限貸”，然后放松“限購”，但房地產下行仍是調整的基本模式。

定向寬松不等于全面寬松。

12月1日至2日，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在天津考察時指出，要堅持實施遏制住房價格過快上漲的政策措施，鞏固調控成果，扎實推進保障性住房建設和棚戶區改造，增加普通商品房供應，促進房地產市場健康發展和人民群眾住有所居。此前11月6日，溫家寶總理在俄羅斯圣彼得堡公開強調，對于房地產一系列的調控措施不會放松，這為明年的房地產政策定下基調，房地產調控必須實行平穩下行的軟著陸，而不是大幅下挫的硬著陸。

根據中國央行12月2日新聞稿顯示，上周有關房地產金融風險管理的會議重點討論了央行統計調查統計司撰寫的兩份報告，認為隨著近期房地產開發投資及貸款增速雙雙回落，房價拐點已初現端倪。部分參與討論的商業銀行代表認為，銀行和房地產開發企業能夠承受房價下跌20%到30%帶來的沖擊，不過，中國銀行和企業則更加關心房價下跌20%后，是否會誘發恐慌性拋售，以及連鎖反應。事實上，房地產崩盤對于金融業沖擊的擔憂始終存在，揮之不去。

地方政府定向寬松博弈中央政策

截止2011年年底，有將近10個城市限購政策到期，廈門、福州、海口、青島、石家莊、合肥、中山、蘇州等城市在頒布限購令時，都曾明確12月31 日為截止日期。這些城市是否延續限購政策沒有明確說法，地方政府部門大多表示要根據國家政策與市場變化情況綜合考慮，確定限購是否延期。可以肯定，如果中央不出臺嚴厲的舉措，一些城市將悄然放松調控，以解地方財政的燃眉之急。

各地托市初現端倪。10月21日，南京市公積金管理中心宣布，從24號開始，南京公積金貸款將恢復最高可貸額度。最高貸款額度將由現在的20萬元/ 人、40萬元/戶，恢復為30萬元/人、60萬元/戶。與額度恢復同步的，是公積金二次貸款政策的有條件恢復：家庭已申請過一次公積金貸款，在全部還清貸款并賣出唯一住房后，再次購房時可以使用公積金貸款，但首付不得低于6成，貸款利率是公積金基準利率的1.1倍。這是放松房地產金融杠桿的第二只羞答答的氣球。

處于房價大跌風暴眼中的杭州格外引人注目。2011年6月3日發布的《2011年度杭州經濟技術開發區企業安居工程補助實施細則》暫行，日前正式啟動。根據《細則》內容，開發區財政安排企業員工安居補助專項資金以下簡稱專項資金1億元，用于建立租房補助和購房補助機制。

地方的定量寬松會受到嚴厲限制，不會被允許觸碰限購、限貸紅線。

為應對土地收入下降地方財政赤字，中央政府會加快房產稅改革進程。

12月2日，財政部部長謝旭人撰文表示，今后將進一步改革完善稅收制度。擴大增值稅征收范圍，相應調減營業稅等稅收，合理調整消費稅范圍和稅率結構等。并研究推進房地產稅改革，完善財產稅制度。10月27日的人大專題質詢政府保障房政策時，財政部部長助理王保安曾表示：“我們要抓緊總結上海、重慶試行的經驗，加快推進房產稅的實施，以使它進一步發揮調控房地產市場的作用。”2011年1至9月全國稅收總收入完成71292.18億元，同比增長 27.4%。其中，房產稅完成798.59億元，同比增長23.6%。土地收入大幅下挫，成為地方財政不能承受之重，房產稅將在今后數年內彌補缺口，前提是重點城市房地產數據完成聯網。

保障房擠除泡沫

保障房建設是本輪調控的主要抓手。本輪調控從制度上而言，要建立保障房與商品房的雙軌制，建立土地財政與房產稅的雙軌制。對于保障房建設的重視，2011年從未松動。

2012年，保障房建設數量將縮水。這并不意味著放松保障房建設，反而顯示保障房建設更加務實。

11月10日，住建部公布新建1000萬套保障性住房開工任務超額完成。3天后，住建部相關負責人表示，數據中存在約1/3的“挖坑待建”情況，為此住建部下發通知，要求此類房屋年底前務必完成地基結構的施工，對于僅是搭建施工現場圍護設施，或僅是開挖基坑的，不計入已開工的項目和套數。按照住建部厘定的統計標準，在全年度下達的保障性安居工程中，地方政府至少做到1/3澆筑地基、1/3超出正負零即超出地面、1/3主體結構完工。如此一來，保障房開工率下降1/3。

為杜絕注水，一輪督察在2011年年底展開。據《21世紀經濟報道》報道，“部長將帶隊50人的司局級干部調研組，深入每個省區對保障房開工率進行現場檢查”。檢查方式分兩步，先是市級部門自查，統計信息上報省建設廳，各省的建設廳派督察組對地方抽樣檢查，核實情況；再有以住建部部長姜偉新為代表的部司級領導組成的50人的督察組還將深入地方調研，確保數據的準確性。

保障房建設在2012年必然下降，資金門檻難以越過。根據住建部測算，按照全部結構完工口徑計算，2011年開建1000萬套保障性住房所需全部投資約為1.3萬億元，假設我國的CPI增速為零，3600萬套保障房最少需要資金4.68萬億元人民幣，約相當于2010年GDP總量的1/12，超過了政府對教育的投入，絕不是個小數目。其中中央政府在1.3萬億中占據1709億元左右，約占13%，其他87%的資金都要靠地方政府投入。2012年地方政府的保障房投入將達到高峰，地方政府斷無如此巨大的財力投入保障房建設。

住建部已經提醒2012年保障房的開工數量有可能調整，姜偉新多次在住建系統內部會議上向屬下強調，根據實際情況，2012年的保障性住房開工套數指標，有可能進行調整，將低于2011年的1000萬套指標，估計低20%到30%。

行業大洗牌

2012年，房地產依然不會迎來春天，更別說艷陽天。

托上半年房地產銷量的福，今年房地產企業可以維持全年業績，2012年冰山融化無法容身。2011年下半年房地產成交量環比大幅下降，導致房地產企業明年能夠確認的收入下降，自有資金下降，融資渠道收窄、融資成本上升就會成為卡住房地產企業脖子的兩把大箝子，房地產企業的投資意愿也就更低，由此形成緊縮循環。對一些產品線單一、以豪宅為主、不肯降價換銷量、在價格上較為傲慢的企業，2012年會是非常難過、不堪回首的一年，有可能在本輪調控中被重組，失去獨立的生存空間。

延續2011年趨勢，房地產企業將進行一次大洗牌，企業分化趨勢更為明顯，進入“大魚吃小魚”時代，也即進入房地產企業產權并購重組高峰期。

截至10月26日，共有70家房地產上市公司披露了第三季度財報，七成房企經營性現金流為負，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。穆迪29家受評開發商中，23家擁有足夠的現金及預測現金流，足以應付未來12個月內現金流出的150%以上，這些現金流出包括利息、土地金等。現金流較好的房地產開發商也在降價促銷，目標就是成為未來市場的主導者。

房地產行業的嘩嘩洗牌聲不絕于耳。

據《中國證券報》記者不完全統計，6月至10月中旬，掛牌轉讓的房地產股權項目中，標的資產估值超過1億元的項目有17宗，超過5000萬元的項目有29宗。

這并不是開始，也不是結束。據清科研究中心的研究數據也顯示，2010年房地產行業共實現并購84起，占并購案例總數的13.5%，為所有行業之首，涉及并購金額25.8億美元。2011年上半年，房地產業并購案例持續增加，并購速度也進一步加快，上半年完成的房地產業并購案高達57起，同比增加了27起。今年三季度房地產并購進一步升溫，鏈家地產市場研究中心的數據顯示，截至10月中旬，今年房地產行業并購案例已達90余起，超過去年全年的并購數量。

目前的房企并購主要有兩類，其一是大型房企并購中小房企，并購方多為在資本市場上摸爬滾打多年，或是由地方向全國輻射的大型房企，被并購方則是有項目或土地但體量小、融資渠道少的中小房企；其二是非房地產主業企業退出房地產業，這其中尤以78家非房地產主業的央企退出為主。

并購者分為兩類，一類是穩健的市場占有者，這類企業手握巨資，追求銷售額、回款率，歷經數個房地產調控周期而能屹立不倒。另一類是實力雄厚者，既能從市場獲得巨資，又能通過母公司從政策方面得到強有力的支持。

隨著綠城出售土地，與中投合作，并購重組延伸到現金流緊張的大型企業，明年這一趨勢將延續，并且加劇。

對于購房者而言，剛性需求占據主導，考慮的是個別樓盤的性價比，而不再是房地產的整體投資收益。

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