2012年房地產行業：暴利色彩褪色

一方面是投資投機性需求受到抑制，市場受到凍結和分流，銷售遇冷，庫存上升；另一方面是融資成本、拿地成本等提高，房企資金壓力巨大，現金為王漸成共識。在房企注銷潮、并購潮、退房潮等表象之下，中國樓市環境發生巨大變化，樓市暴利色彩正在褪色，行業轉型已成定局。在優勝劣汰的生存法則逼迫下，房地產企業的2012年將并不好過。

現象房企快速消失并購重組加劇

去年12月19日，北京市住建委發文稱，北京東方時代房地產開發有限責任公司等473家房地產開發企業的資質證書，有效期屆滿后未依法申請延續或工商營業執照已注銷。根據有關規定，已注銷上述企業的開發資質。這意味著這473家房地產開發企業將不能在北京市進一步從事開發。

從整體數字上估算，這一波房企消失潮將會在2012年持續甚至加劇。據北京市住建委有關負責人介紹，目前北京市房地產資質有效期內的企業大數是3000家左右。而來自北京市國土部門的數據顯示，最近幾年來，北京市每年公開出讓的經營性土地的平均供應規模不足200宗，而且今后經營性土地供應規模越來越難以超過200宗。假如以5年時間來計算，即便有1000家房企可以獲得土地，原先擁有土地的房企5年內也應該開發完畢，那么這就意味著過5年后有將近2000家房企無法獲得新的土地，而且每年市場都會有新進入者，那么這2000家房企的出路或許也是消失。

房企消失潮并不只是出現在北京。武漢市房管局去年四季度公布的數據顯示，截至2011年10月底，武漢共有在冊房地產開發企業 1375家。相比2010年同期，房企數量減少了200余家。

被注銷開發資質可以很明顯地判斷房企的生死去留，但很多時候，盡管房企仍然具備開發資質，甚至是項目仍然在運轉，其背后的主人已經更改了。如保利地產通過購買項目公司股權的方式收購北京海淀區東升鄉地塊；近日上海地產界圍繞上海證大外灘地王也是糾葛不斷；杭州綠城則不斷通過賣項目的方式甩包袱。

據鏈家地產市場研究部不完全統計，2011年上市房企中，股權出讓共183宗，相比去年增加72宗，增長65%。在當前房企資金充實度大大降低而存貨積壓的情況下，明年房企的股權并購仍會繼續。

市場房價調整仍將是主旋律

項目開發完畢，土地少、地價高無疑決定了一些房企的去留。但僅此并不能解釋的是，與前年注銷了185家房地產開發企業的資質相比，去年的注銷數量明顯大幅增長。其次，從2011年北京注銷開發資質的473家房企中分析，有些企業的注冊成立時間為 2009年、2010年，僅成立了一兩年就迅速注銷，另外有些房企成立了近20年，同樣選擇在2011年注銷。第三，不僅是一些小型房企，一些大型房企如北京世茂投資發展有限公司也在這波被注銷的房企中。分析人士指出，不排除世茂有看淡北京市場之意。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，房企注銷潮、并購潮、退房潮等等都是表象，背后是中國樓市環境發生了巨大變化，在目前的市場環境下，樓市暴利色彩正在逐漸褪色。

從政策層面看，2012年樓市調控仍持續釋放從嚴從緊的信號，一定時間內調控不會松動已是業內共識。根據偉業我愛我家集團統計，1月16—22日北京全市新建商品住宅網簽總量為536套，環比前一周的網簽總量下跌了70.2%，與去年同期相比下跌了83%。全市二手住宅網簽總量為785套，環比前一周的網簽總量下跌了30.2%，與去年同期相比下跌了86.5%。

世聯地產分析師認為，房企間競爭加劇乃至并購加劇，成交下降，房價調整仍將是2012年的主旋律。中國科學院預測科學研究中心日前發布2012年中國經濟預測報告顯示，綜合調控政策、市場供需等各項因素，2012年商品房價格將難以維持增長趨勢，轉而進入下行通道，預計商品房平均銷售價格將同比下降5.3%左右。

政策調控“后招”蓄勢待發

中國住房和城鄉建設部部長姜偉新日前表示，40個重點城市個人住房信息系統今年6月底前將與住建部聯網。此舉意味著個人在不同城市間的購房信息將被“一網打盡”，在各地限購政策中逃過一劫的“異地炒房”，也不再是漏網之魚。目前，住建部已初步完成系統應用軟件的開發，并且啟動了部分重點城市與住房和城鄉建設部的聯網工作。各省區市及其他城市也在加快個人住房信息系統建設，爭取2013年實現全市、全省聯網。

業內人士表示，今年上半年要實現聯網的40個城市，主要是一線城市和房地產調控的熱點城市，西部地區城市相對較少。其中，4大直轄市及除拉薩之外的所有省會城市應該都會被納入。另外，深圳、大連、青島、蘇州等房價上漲較快的城市也可能入圍。

住建部相關人士指出，個人住房信息聯網后，同一權屬擁有人名下在40個不同城市的房產將得以“一并查詢”，異地購房的資金流向、程度、走勢將可“統一監控”。

據了解，雖然從目前個人住房信息系統的技術上看，信息錄入、聯網并不困難，但實際操作起來還有很長的路要走。各個城市的標準、平臺都沒有統一，實現聯網還有較大的難度有待破解。同時，住房信息涉及個人隱私、財產秘密和人身安全等問題，如何統一使用及管理，必須有明確的規定及具體的措施。

中南財經政法大學房地產研究所所長張東教授認為，隨著個人住房信息系統聯網，監管部門可以更加準確及時地掌握商品房規劃建設、市場供應及銷售成交等數據，實施有效的監控、統計，以便對癥下藥制定有效的調控政策。同時，還將有利于加大力度提高準度，對異地房地產投資客進行打擊。

來源：河北新聞網

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀