房地產高危期或在2012一季度末二季度初

銷售回款速度放緩融資渠道受阻房企面臨新一輪洗牌“大換血”

持續調控之下，開發商的現金流還能支撐多久？這個自去年開始就引發議論的問題，在新年伊始，依舊受到市場強烈的關注。

日前，在第十二屆瑞銀大中華研討會上，瑞銀房地產行業研究主管李智穎指出，今年一季度末與二季度初是房地產的高危期，或將出現風險集中爆發、中小房產商資金鏈斷裂的狀況，房地產市場面臨新一輪洗牌整合。

去年房企股權轉讓同比增長65％

1 月5日，綠城中國在一天之內發布了四個公告，將無錫項目、杭州綠城蘭園、新華造紙廠項目以及上海東海廣場二期分別轉讓，此舉將給綠城帶來接近3億元的股權 轉讓收入。業界人士指出，作為全國性的知名大房企，綠城罕有且密集地進行股權轉讓以充實資金，這就預示著房企面臨著相當大的資金缺口。

事實上，房企股權出讓現象已經從個別案例漸漸演變成普遍現象。資金逃離樓市還表現在一些企業從非房地產主業的撤出。2011年11月，水井坊發布公告稱，為集 中資源發展白酒主營業務，并結合國家宏觀調控政策及相關監管規定，公司擬剝離郫縣房地產開發項目。該項目包含商住用地535畝，賬面土地成本約5.3億元，目前尚未開發。此外，水井坊還打算將旗下另外一家房地產公司興千業收回政府欠款后清算注銷。理由是公司將專注酒類業務，不再從事房產業務。

與此同時，值得關注的是，就連央企也有“撤離地產”的舉措。典型的案例是中國兵器裝備集團先后轉讓了南方東銀置地部分股權、薊門橋地塊等資產，其中后者曾是2010年北京名噪一時的“地王”。

根據鏈家地產市場研究部不完全統計，2011年上市房企中，股權出讓共183宗，相比2010年增加72宗，增長65%。在當前房企資金充實度大大降低而存貨積壓的情況下，預計2012年房企的股權并購現象仍將繼續。

春節前房企面臨支付壓力第一道坎

房企因流動性壓力而甩賣的另一面，是更要命的支付壓力。日前，SOHO中國董事長潘石屹就公開表示，從銀行貸款到IPO再到房地產信托乃至發債，面向開發商的各種融資渠道幾乎被卡死，隨著春節前工程款結算日期的臨近，將是開發商的第一道坎。因此，不少中小房企在產權市場轉讓股權、債權，拋售房產、在建項目等實物資產實屬不得已的求生方法。

2012年開始迎來房地產集合類信托償付高峰

最值得關注的是，曾經是房企“救命稻草”的房地產信托的風險也開始顯現了。因為房地產信托兌付資金是以樓盤銷售回款為基礎，但在現有的限購、限價和限貸等調 控措施下，房地產商銷售回款速度放緩，難度增加。同時，銀行借貸、資本市場融資等籌資渠道受阻。這對于即將進入集中兌付期的房地產信托而言，顯然加劇了兌 付風險。

中金公司一份針對房地產信托的專題分析報告顯示，2012年預計房地產信托到期規模2234億元，總還款額約2500億元；2013年預計到期規模2816億元，總還款額約3100億元。

該報告稱，從2012年開始將是房地產集合類信托的償付高峰，第三季度到期規模約1000億元，其他季度到期規模350億~500億元。其中3月份是小高 峰，到期規模約220億元；7月起至9月是到期大高峰，每月平均在300億元以上。因此，業界普遍預期：房價下跌、銷售滯緩、信貸緊張可能促使2012年 上半年成為房地產企業流動性最緊張時期。

政策持續不放松今年或有開發商會“走佬”

廣州一上市房企負責人坦言，要是限購政策持續不放松，市場成交持續低迷、房企資金周轉不靈的話，今年肯定有開發商會“走佬”。事實上，目前已經有施工方“走佬” 現象出現。上月底，江門一樓盤的施工方就欠了材料供應商400多萬元的貨款，不見了蹤影。2012年第一天，廈門某樓盤開發商也“失蹤”了，70多個購房 者連夜堵在開發商住處追討購房款。據報道，自限購實施以來，安徽、成都、長沙、天津等多個城市不斷傳出開發商因資金鏈斷裂而“走佬”的消息。財經評論人葉檀指出，如果調控政策持續不斷，那么房企的數量會呈“幾何級”的縮水。在未來5年內，房地產開發企業將從萬家下降到千家。

有錢大房企仍在買地意圖“抄底”

雖然說，因資金的壓力而引發房企頻頻進行股權轉讓，令房企的數量驟減，但就輿論對中國房地產泡沫的擔憂，瑞銀房產的相關人士則堅持表示，其實中國房地產總體 來說是沒有泡沫的，還是很健康的。其依據是：一線城市買房約需14年的收入，香港大約為12至13年，全國平均約為7.5年。目前最大的問題還是一線城 市，還有一些帶頭的二線城市。

瑞銀房產的這一預期得到了開發商的認可。近期，有實力的房企在土地市場已開始了新一輪的抄底。日前，招商地產 發布公告稱，1月9日、1月10日，公司在貴州畢節市競得兩幅地塊的使用權，總金額為3.27億元。據悉，這是招商地產在最近1個月里的第6次出手。此 前，它分別在青島和武漢一共拿了7幅地塊。與此同時，保利、萬科、中海也是拿地頻頻，保利地產在石家莊和佛山拿地的總金額高達38億元。萬科1月5日公布 的“去年12月份銷售及近期新增項目情況”簡報顯示，該公司在武漢、南昌、大連等地拿地的總金額達21億元以上。中海則在寧波和武漢拿了地。據不完全統 計，這4家房企的總拿地金額已超過100億元。與此同時，早在去年12月份，遠洋、華潤、綠地3家房企也紛紛出巨資拿地。有業界人士表示，上述房企的頻頻 拿地顯然是希望能復制保利地產在2008年底成功抄底的模式。

延伸閱讀：12月青島市區頻現零成交 限購擊碎樓市反彈夢

“青 島限購政策繼續施行，截止時間未定。”近日青島市政府發布公告，本月底到期的樓市限購政策持續施行。記者發現，自今年初開始的限購令在施行的10個月時間 中，青島樓市少賣了13038套房，損失慘重，而進入年底，青島市內多區市樓市更是頻現單日零成交，業內人士表示，青島樓市調控政策不放松，明年樓市已無 反彈可能。

進入12月，青島市內樓市降價力度也不斷增大，其中李滄區跌回5千時代，市北區樓市跌破萬元，雖然降價力度增加，但是消費者購買熱情仍然不高，根據青島市國土資源局和房產交易中心數據顯示，12月份青島市內多區頻現單日零成交的現象。

根據房產交易中心數據顯示，12月7日，青島市北區住宅成交0套，高新區住宅成交0套，12月11日市南區住宅成交0套，嶗山成交0套，12月13日高新區 成交0套，12月15日嶗山區、高新區住宅成交0套，12月18日市南區、市北區、嶗山區住宅成交0套。“目前青島市新房存量達到了14萬多套，庫存量需 要1年多的時間才能消化掉。”房產業內人士林憲周稱。

來源：地產中國網

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