房地產承繼式調控新篇 多渠道引資破解保障房難題

　　2010年1月，國務院出臺“國十一條”，嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產貸款窗口指導；其后，國四條、新國四條、國十條魚貫而出；2011年1月，國務院再出臺房地產調控措施“新國八條”，限購令、一房一價、保障房建設、房產稅試點等全方位政策相繼出臺。至今，被稱之為史上最嚴調控政策組合已滿兩年。樓市經歷風云變遷，住宅投機日趨減少，樓市庫存急劇飆高。2012年房地產“承繼式調控”的總體精神不會改變，樓市將會上演一幕幕好戲。那么，已經開局的2012年樓市正在面臨著怎樣的挑戰，又會做出怎樣的調整？

　　2011年底召開的中央經濟工作會議指出，要繼續加大保障型住房的投入，同時推進房產稅改革試點，堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。關于如何繼續調控，住建部部長姜偉新多次表達了“承繼式調控”的總體精神。所謂“承繼式”的原則，即在一個現有政策退出之前，先設定好一個承繼的后續政策，如果后續政策沒有研究好，不具備出臺實施的條件，那么既有出臺的政策就不會退出。而此舉的主旨精神，在于避免出現政策的“空檔期”。

　　2012年開局，房地產調控下半場的主要政策逐漸浮出水面。雖然房價過快上漲的腳步被遏制住了，但是相對于去年初各省市制定的調控目標而言，多數省市并未實現這一目標。于是，限購令繼續執行，而房產稅則擴大試點范圍。但作為重頭戲的保障房建設，2012年開工量降低至700萬套，同時，限定500萬套的竣工量，在此情況下，各地紛紛出招，引導多渠道資金參與，破解保障房建設難題。

　　政策從嚴決心堅定

　　局部微調已成共識

　　進入2011年下半年以來，溫家寶總理多次強調房地產調控的決心不動搖，國務院會議和中央經濟工作會議也對調控政策的繼續進行多番討論，調控政策繼續從嚴的決心十分堅定。不過，在歐洲國家信用主權普遭降級，世界經濟復蘇一片陰霾的情形之下，調控政策會適當局部微調，成為業界共識。

　　在日前召開的上海市“兩會”上，上海市市長韓正表示，“今年上海將貫徹落實中央關于加強房地產市場調控的政策措施，加大普通商品房供應，調整普通商品住房標準，完善個人住房房產稅改革試點，促進房地產市場平穩健康發展，實現全年新建住房價格穩中有降。”

　　北京今年仍將調控目標定為“穩中有降”。北京市副市長陳剛在兩會政務詢問咨詢會現場表示，今年北京將繼續“穩中有降”的房價調控目標，支持自住型和改善型住房需求，加大公租房投入，引導租賃型住房消費。

　　去年底，住房和城鄉建設部知會地方政府，對于限購政策將要于2011年年底到期的地方，地方政府需要在政策到期之后對限購政策進行延續。除了短暫出臺過“松綁”政策的成都和佛山，北京、南京、常州、馬鞍山等城市出臺的交易稅費減免措施，在部分業內人士看來“目的仍然是為樓市松綁”，而更多的限購城市主管部門，則選擇靜觀其變，對限購令走向諱莫如深。

　　直至住房和城鄉建設部的表態，及時化解了這一尷尬，不過，部分地方政府至今并無明確表態。住房和城鄉建設部雖然表示限購令要繼續執行，但是對于限購究竟執行到什么時候，限購的執行標準、執行范圍等等一系列細節，住建部并未明示。

　　限價方面，由于中山市已明確表示限價令到期不延續，有關部門對此也沒有明確表態。實際上，2011年各地推出的限價大多都是為了完成年度房價控制目標，而去年初公布的年度房價目標又大多與GDP和人均可支配收入增速掛鉤，幾乎都預留了10%左右增幅的空間，因此倘若限價令繼續推行仍然如此，其對促進房價回歸合理的意義也并不是太大。

　　至今，大部分城市都沒有公布今年房地產調控的目標，對于部分明令要繼續執行的政策，也是三緘其口。《2011年中國130個城市土地市場交易情報》顯示，2011年全國130個城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%，成交量減少和成交單價下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。與此同時，歐洲國家信用主權普遭降級，世界經濟復蘇一片陰霾的情形之下，調控政策會適當局部微調，成為業界共識。

　　北京中原地產市場總監張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，目前樓市調控已經基本見效，2012年部分城市可能在一定程度上恢復放寬三線城市的中小套型的購房政策。至于地方政府具體會如何調整調控措施，張大偉認為，主要可分為三種情況。

　　首先是短期沖關型，主要是因為持續調控動力有限。接近年底，在珠海、中山密集宣布“限價”后，廣州增城國土資源局亦用口頭通知的方式再次強調了“限價”。

　　其次是低調松綁型，多舉措促進交易。近段時間，有部分城市地方政府已經開始在政策焦點之外悄然“松綁”。北京、杭州、重慶、長春紛紛在土地出讓、房源解禁、資格放寬等環節試水，以促進市場的持續健康發展。

　　最后是底線試探型，采用直接優化“限購”的方式。佛山于11月份出臺“限購”放松令，不過政策發布后，即被緊急叫停，還沒來得及實施；隨后，成都亦出臺優化“限購”之舉，但同樣在一個星期內被叫停。

　　諾亞中國財富管理中心研究部總經理連凱認為，2012年下半年房價進入下跌臨界點的可能性較大。如果出現中小開發商倒閉大規模增加的現象，2012年下半年具備政策放松的可能性。不過，為了防止房價報復性反彈，預計政策不會全面放松，主要方向是降低普通購房者的購房負擔、放松限購的范圍等。

　　上海易 居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，2012年下半年，早則年中前后，政策會進行一定程度的調整，首套房貸優惠將首當其沖，部分城市限購會有所松動，個別城市房產稅試點后，限購有可能順勢退出。

來源：證券日報

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