楊紅旭:房地產調控從來沒有調控成功的先例

　　房地產調控再難也應堅持到底

　　經濟改革無捷徑可走，詩意的浪漫無法解決迫在眉睫的經濟轉型難題。對于中國而言，經濟面臨雙重困境：歐美債務危機導致出口下降，而國內需求短期內無法大幅提振；積極的財政政策可以拉動投資，進而拉動GDP增長，但積極的財政政策將面臨債務高企、通脹上升的天花板。

　　經濟在夾縫中生存有兩層含義：第一，政策的騰挪空間很小，稍不小心就會“墮入地獄”或者遭遇玻璃天花板；第二，所有的行業、企業日子都不太好過，以往寄生在制造企業身上獲取高額利潤的資源性行業、壟斷性行業，甚至包括充當資金掮客的金融機構，都難以恢復鍍金時代的風光。

　　房地產調控必然拖累經濟增長，但再困難，房地產調控也應該堅持到底。目前的這一輪調控關系到中國經濟發展的大局，關系到地方財政改革，只能成功不能失敗。

　　中國的房地產泡沫需要抑制。從房價收入比、租售比以及房地產總市值占GDP的比例來看，中國的房地產泡沫不可持續，如果不主動調控，必然成為引爆未來中國實體經濟與金融的炸彈。

　　為了追求經濟增速，此前的房地產調控屢屢折戟沉沙。2010年之前，中國的房地產市場大約兩三年就經歷一輪調控，但從來沒有調控到底的先例。由此造成的結果是，房地產調控短期化，市場預期混亂，中國宏觀經濟周期隨之變化，市場投機心態越來越嚴重。

　　2008年房價下跌，媒體披露深圳出現過停止繳納按揭貸款的小高峰，最后靠貨幣寬松和房價上行才得以解決。因此，房價在逐漸下行中去除價格泡沫，是調控成功的基礎。急功近利地希望畢其功于一役，當房價同比大幅下跌，造成資產負債表退化，最終將危及此輪房地產調控的效果。

　　2011年，托上半年房地產銷量的福，房地產企業可以維持全年業績，而2012年冰山融化，無法容身。2011年下半年房地產成交量環比大幅下降，導致房地產企業2012年能夠確認的收入下降，自有資金下降，融資渠道收窄、融資成本上升就會成為卡住房地產企業脖子的兩把大鉗子，房地產企業的投資意愿也就更低，由此形成緊縮循環。

　　對一些產品線單一、以豪宅為主、不肯降價換銷量、在價格上較為傲慢的企業來說，2012年會是非常難過、不堪回首的一年，有可能在本輪調控中被重組，失去獨立的生存空間。房地產企業將進行一次大洗牌，企業分化趨勢更為明顯，進入“大魚吃小魚”時代，也就是進入房地產企業產權并購重組高峰期。

　　對于購房者而言，剛性需求占據主導，考慮的是個別樓盤的性價比，而不再是房地產的整體投資收益。

　　房地產調控再難也應堅持到底經濟改革無捷徑可走，詩意的浪漫無法解決迫在眉睫的經濟轉型難題。對于中國而言，經濟面臨雙重困境：歐美債務危機導致出口下降，而國內需求短期內無法大幅提振；積極的財政政策可以拉動投資，進而拉動GDP增長，但積極的財政政策將面臨債務高企、通脹上升的天花板。經濟在夾縫中生存有兩層含義：第一，政策的騰挪空間很小，稍不小心就會“墮入地獄”或者遭遇玻璃天花板；第二，所有的行業、企業日子都不太好過，以往寄生在制造企業身上獲取高額利潤的資源性行業、壟斷性行業，甚至包括充當資金掮客的金融機構，都難以恢復鍍金時代的風光。房地產調控必然拖累經濟增長，但再困難，房地產調控也應該堅持到底。目前的這一輪調控關系到中國經濟發展的大局，關系到地方財政改革，只能成功不能失敗。中國的房地產泡沫需要抑制。從房價收入比、租售比以及房地產總市值占GDP的比例來看，中國的房地產泡沫不可持續，如果不主動調控，必然成為引爆未來中國實體經濟與金融的炸彈。為了追求經濟增速，此前的房地產調控屢屢折戟沉沙。2010年之前，中國的房地產市場大約兩三年就經歷一輪調控，但從來沒有調控到底的先例。由此造成的結果是，房地產調控短期化，市場預期混亂，中國宏觀經濟周期隨之變化，市場投機心態越來越嚴重。2008年房價下跌，媒體披露深圳出現過停止繳納按揭貸款的小高峰，最后靠貨幣寬松和房價上行才得以解決。因此，房價在逐漸下行中去除價格泡沫，是調控成功的基礎。急功近利地希望畢其功于一役，當房價同比大幅下跌，造成資產負債表退化，最終將危及此輪房地產調控的效果。2011年，托上半年房地產銷量的福，房地產企業可以維持全年業績，而2012年冰山融化，無法容身。2011年下半年房地產成交量環比大幅下降，導致房地產企業2012年能夠確認的收入下降，自有資金下降，融資渠道收窄、融資成本上升就會成為卡住房地產企業脖子的兩把大鉗子，房地產企業的投資意愿也就更低，由此形成緊縮循環。對一些產品線單一、以豪宅為主、不肯降價換銷量、在價格上較為傲慢的企業來說，2012年會是非常難過、不堪回首的一年，有可能在本輪調控中被重組，失去獨立的生存空間。房地產企業將進行一次大洗牌，企業分化趨勢更為明顯，進入“大魚吃小魚”時代，也就是進入房地產企業產權并購重組高峰期。對于購房者而言，剛性需求占據主導，考慮的是個別樓盤的性價比，而不再是房地產的整體投資收益。

來源：法制晚報

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