房地產行業:去庫存、控投資、盼轉機

　　全國銷量整體在4季度均有明顯的回落,全國步入促銷降價階段,區域表現有所分化。從市場的調整的情況來看,開發商普遍反映,9-10月以后,市場出現明顯的回落,但迄今為止,開發商對于市場驟降和超預期回落的原因并未有較好的邏輯或數據證明。其中上半年銷量萎縮幅度較大的一線城市,價格在4季度出現明顯的下調,很多樓盤的價格普遍調整幅度在20%左右,而上半年銷售表現較好的二三線城市,伴隨著量的萎縮,開發商開始進行一定幅度的促銷,整體來看,全國進入降價促銷階段。

　　開發商對于2012年上半年市場看淡成為一致預期。參加我們電話會議的開發商普遍認為2012年市場會處于相對低迷的狀況,其中對于上半年市場的判斷更趨于一致,看淡成為主流;下半年而言,或有部分開發商認為存在轉機,或繼續持相對謹慎的態度。其中上半年看淡的主要理由是:1市場步入深度觀望;2新增供貨的持續增加和資金鏈的緊張,都導致市場預期難以發生逆轉。基于對于市場相對悲觀的預期,開發商對于價格調整適應心態普遍增強,但愿意調價的幅度基本在20%左右。

　　2012年經營計劃:控投資、調結構、去庫存。基于對市場的銷售悲觀和自身增長放緩的預期雖未明確銷售計劃,但是開發商普遍的銷售目標以持平到略增長為主,開發商大多做出調整投資和新開工的決策,大致調整的幅度在0%-40%左右不等;對2012年上半年土地購置的意愿也較為慘淡,和我們交流的開發商普遍表示,土地市場機會尚未到來,雖然近期土地市場頻繁流拍,找一線開發商談土地合作的機會也有所增加,但普遍價格偏高,因此,開發商出手的意愿普遍較弱。

　　申萬觀點:期待市場轉機。從開發商的溝通情況來看,我們認為,大致的判斷并未明顯超越我們的預期。基于對于資金整體偏緊以及開發商收縮意愿的強烈,我們仍然認為,未來市場最為確定的是來自于投資和開工的繼續回落,1季度將成為繼2011年4季度后下一個投資下滑的視點;而不確定則來自于市場銷售的走勢,基于對于上半年特別是1季度信貸投放量增多,我們認為,市場銷售顯著低于預期的概率并不大。整體來看,維持前期的判斷,在信貸轉機中,尋求銷售的支撐;在投資下滑中,尋求政策博弈的空間。
　　

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