價格出現“肉搏戰”　樓市進入后房地產時代?

　　過去的2011年，對于房地產企業來說，真可以說是步步驚心。在新國十條、加息、限購令乃至“雙限令”等嚴厲宏觀調控的組合效應下，樓市成交低迷，價格也出現了較大幅度的下跌。伴隨融資成本的急驟提高、原材料和人工價格上漲等因素的影響，眾多房企同時受到成本上漲和房價下跌的雙重擠壓，資金告急，命懸一線。于是價格貼身“肉搏戰”，股權并購重組，轉戰商業地產、海外地產，剝離房地產業務……在眾企業各顯神通，拆招自救的背后，我們也在深思，是不是可以得出這樣一個判斷：房地產業自1998年以來的13年“牛市”已經結束，2012年，將進入后房地產時代?

　　后房地產時代，將是一個成熟、平穩、健康發展的市場。房地產行業未來還是具有廣闊發展空間的。人民生活水平的提高，對住宅的需求是長期的，城市化的進程還很漫長，第三產業發展也將促進房地產產業的發展。但政策環境、市場環境發生了變化，房地產經營模式必將發生根本性變化。

　　以往，房地產市場最流行的做法是找項目，項目有了，資金也有了。最原始的市場甚至可以炒樓花，“空手套白狼”。隨著房地產市場的規范，不僅炒樓花絕跡，商品房預售的條件也越來越高，可以預見，賣現房的市場也不會太遠了。房地產對資本的要求越來越高，用巨額資金大面積儲備土地等待升值的做法已經不能適應新形勢。土地獲取，必須與自身的資金相適應。土地一定增值的觀點不一定永遠正確。對于面積大、開發周期長、資金回籠慢的項目，要審慎選擇。可以多考慮一些資金回籠快速的“短平快”項目。這也是影響企業核心競爭力的關鍵所在。

　　其次，經過十幾年的發展，住房市場已經過了“溫飽”階段。粗放型的發展模式，產品的同質化已經不適應消費需求。隨著平均利潤率的形成，各行各業投資投資地產房地產的資本，將退出市場。房產品的工業化生產，節能環保，使用壽命，都呼喚開發專業化，產品創新、營銷創新、開發模式創新、管理創新、融資渠道創新、以及業務模塊的創新等。房企應花更多的精力多研究、確定新時期的戰略目標及發展規劃，確定具有核心競爭優勢的商業模式，并根據產品戰略確定產品創新、產品線規劃和產品標準化，以及如何推行可連鎖開發的產品線。從大型房企的經驗分析，推行可連鎖開發的產品線或許是今后房地產業發展的方向之一。

　　同時，產品市場定位要從市場角度出發慎重考慮，向滿足居住性需求傾斜，投資投資地產性產品要適當控制。產品形態要進行細分，以滿足不同消費需求。產品功能考慮實際效果和成本，一味追求高投入高售價的產品，市場有抗力，在銷售不暢的情況下，向消費者轉嫁高成本的可能性已不存在。在服務和品牌上下功夫。需要更加精致、完善的服務，未來隨著消費者維權意識的提高和市場競爭的日趨激烈，品牌維護的難度將更大。除了自身產品質量過硬，還要拼服務，真正抓住客戶的心，才能贏得最后的勝利。

　　我們都知道，房地產是一個人人都想進，而且人人都能進的行業，籌點錢，買塊地，建棟房，賣高價，賺大錢，這就是房地產商。這個時代一去不復返了。今后的房地產市場，不再是拿地就賺錢。向管理要效益也不再是套話。投入產出要進行衡量，盲目投入不一定就能帶來回報。在開發建設的整個過程中，每個環節的成本都要進行嚴格科學的控制和管理，要樹立起全過程的成本管理意識。不僅要關注建設成本、財務成本、管理成本，還要關注質量成本、品牌成本、工期成本等隱性成本的管控;不僅要重視事后靜態成本管理，還要重視事前動態成本管理，更要重視長遠和全局的成本管理。在后房地產時代，買方市場的形成促使房地產行業對精細化管理的要求進一步提高。

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