房地產商業模式未來走勢：圖變是宿命

即將過去的2011年，注定會成為中國房地產發展史上的大轉折、里程碑之年。

這一年，房地產行業持續多年的“單邊式上揚”行情終于在調控聲中出現間奏，市場開始接受短周期波動的洗禮。成交量的持續低迷最終推動房價調頭向下。全國多座降價城市同時上演老業主圍攻售樓處，揭開中國房地產風險投資第一課。

這一年，總面積相當于上年全國商品房銷售量一半的1000萬套保障房全部開工。政策決心試圖在商品住房和公共住房之間劃出一道清晰的市場分割線，今市場的歸市場，保障的歸保障。“雙軌”、“二元”將成為未來中國住房制度的關鍵詞。

這一年，行業參與者對“變局”感受格外強烈：大企業市場份額逐步提高，小企業生存愈發艱難；融資模式不再單純依靠銀行，股權、債券等多元化融資手段比重加大；開發模式從開發商包打天下的“香港模式”向更注重專業分工的“美國模式”演進；行業平均利潤下降，房地產暴利時代終結；房地產發展空間加速位移，開發商從一二線城市向三四線城市腹地“游牧”。

也恰恰是在2011年，越來越多的行業領軍企業開始反思過去、研判未來。他們的戰略管理部正在面對同一課題，即：如何將房地產商業模式的轉變嵌入未來整個國家的社會經濟發展方式轉型大背景中？

筆者發現，在眾多一線房地產企業各自不同的戰略選擇中，已開始出現交集：

首先，高速周轉的“快公司”越來越受到地產行業的集體崇拜。萬科用7年時間，使銷售規模從70多億元提高至1000多億元；恒大則更快，僅用4年時間，便將銷售規模從50億元提高到“接近千億元”。

快公司的實現基礎首先是行業制度推進的結果。從2003年“8.31大限”開始，土地出讓方式由之前“拼關系”的協議出讓全面轉向公開透明的招拍掛。在土地市場解決了“信息對稱”問題之后，一些通過上市解決了快速融資問題的大公司，便可以實現批量拿地、批量建房和批發銷售，從而迅速做大規模。

但快公司的運行和維護同樣需要投入技術成本。萬科5年前便提出住宅標準化、產業化，立志成為“工廠里造房子”的住宅專家。傳統的住宅開發周期一般是17個月左右，甚至更長；但在實現標準化以后，往往能將生產周期控制在12個月左右。這相當于將資金周轉率提高1.5倍。

也正因如此，伴隨近兩年房地產市場短周期波動風險的加劇，“快”成為眾多大型開發商一致的戰略追求。這種風習甚至也感染了一部分商業地產開發商。

其次，以住宅開發為基礎的產品多元化、區域多元化和經營方式多元化，正在成為大型地產公司日漸趨同的戰略選擇。其背后蘊含著地產行業集體風險意識覺醒。

據業內咨詢機構統計，今年前8個月，全國商業營業用房新開工面積14287.67萬平方米，同比增長近26%；開發投資額則完成4508.61億元，同比增長近40%。商業地產創下近十年來最高增幅記錄。

轉戰商業地產成為眾多一線房地產企業的集體舞蹈。但各家企業心態各不相同，大致可以分為主動、被動和盲動三種轉型。

其中，真正將商業地產視為“戰略”者，基本秉持這樣一個判斷：“十二五”期間，政府將把經濟結構戰略性調整作為主攻方向，“轉變經濟增長方式”要求提高和擴大居民消費的比重。去年，我國全社會商品消費總額是12萬億元，預計到2015年將增長至40萬億元。這意味著每年將有超過10%的消費率提高，給未來商業地產的發展提供了巨大的想象空間。

區域多元化也被加速提上大型地產公司的戰略議程。一方面，是因為伴隨城市化進程的推動，作為新興市場的三四線城市確實爆發出誘人的剛性需求；另一方面，也是限購式調控的某種“后遺癥”——如同被動或盲動涌入商業地產一樣，很多公司是出于無奈的規避才將投資轉向三四線城市。

經營方式的多元化則集中體現為貼牌、代建商業模式的出現。萬科去年的全國在售樓盤，有超過60%是與人合作的“貼牌”項目，藉此首次使銷售規模突破1000億元，成為行業內首家千億級房企；綠城組建代建公司才一年多的時間，就拿到了50多個項目的訂單，銷售額達400億~500億元。綠城出人出力不出錢，可拿到7%~12%的管理費。

跡象表明，這種基于投資和運營分離的商業模式，在未來將會成為一些大型地產公司的“戰略性新興產業”。因為目前中國的一些優秀開發商，其管理運營能力已經遠遠超過其投資能力，管理輸出、品牌輸出有其內在緊迫性。

此外，另一項房地產企業的集體戰略選擇也不容小覷，那便是房地產與金融行業的深度融合。這在國外已經是較為成熟的模式，但在中國卻剛剛起步。近年來，一些“洋務派”開發商如金地集團已開始將房地產金融視為未來十年房地產業的新興增長點，繡如戰略版圖。

這一戰略選擇的判斷依據是：“中國的房地產市場正處于從土地運作邁向資本運作的重要轉型時期，地產公司之間在開發運營能力上的差距逐步縮小，資金與資源的整合將成為決勝未來乃至是否能夠生存的關鍵要素。”

實際上，從近年來由銀行主導的房地產融資模式所遭遇的調控現實可以看出，傳統的地產金融模式已經走到了極限。“引入社會性股權資本”也許將成為未來新的地產金融替代模式。

一個良好的愿望是，以一種合適的形式，能夠讓社會的資本參與到整個地產行業中，分享其收益，共擔其風險。譬如讓那些昔日的炒房者、收租人變成房地產公司的股東或債權人，以一種不被“限購”的方式分享地產紅利。

然而，在美國次債危機陰影尚未退散、全球金融衍生品行業備受討伐之際，這樣的良好愿景能否在中國順利落地生根？現在看來，仍要取決于先行者的叢林探索，以及監管層的選擇偏好。

但無論如何，2011年，我們可以說“謝幕”的一件事，就是地產商不會再有靠天吃飯也能活得很好的悠閑。“戰略主導”將會比“機會主導”更能決定房地產企業生存的未來。

來源：陶瓷信息

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