張宏偉：從房地產投資增速看未來市場走勢

　　據國家統計局數據，2011年全年全國房地產開發投資61740億元，比上年名義增長27.9%扣除價格因素實際增長20.0%，增速比前三季度回落4.1個百分點，比上年回落5.3個百分點；

　　從房地產開發投資增速而言，幾乎都看不出政策調控有明顯作用。同策咨詢研究數據顯示，2010年全年房地產投資達到4.8萬億，其中住宅為3.4萬億，占到70%。房地產投資增速達33.2%，住宅投資增速為32.9%，幾乎一樣。這樣的投資增速，不僅是2009年16.1%的2倍，高于2008年的20.8%，也高于樓市異常火爆的2007年的30%，甚至創下1997年以來的最高記錄。

　　而2011年全年全國房地產開發投資61740億元，比上年名義增長27.9%扣除價格因素實際增長20.0%，增速比前三季度回落4.1個百分點，比上年回落5.3個百分點；其中住宅投資增長30.2%，分別回落5.0和2.6個百分點。從投資角度來說，本輪樓市調控以來，全國房地產投資仍在高位運行，房地產開發投資增速沒有明顯受到調控政策的影響。

　　但是，常態化調控導致部分開發企業資金面相對緊張，部分開發商投資項目確實有停工，放緩項目開發節奏的現象，這是否可以說是房地產投資已經顯現出放緩的趨勢？有關業內外人士認為2012年整個房地產形勢會不太樂觀，房地產投資將會出現下滑，未來房地產投資增速是否會出現這樣的狀況？

　　從現在趨勢來看，部分房企項目確實出現停工或者放緩項目的開發周期，但是，總體而言，未來尤其是2012年房地產投資增速不會出現大幅下滑，2012年房地產投資應該是相對平穩，估計市場層面今年和去年差不多少，投資數據這塊也不會太差，原因有四：

　　第一、歷年房地產開發投資增速沒有明顯受到調控政策的影響。

　　從房地產投資數據角度而言，2011年全年全國房地產開發投資61740億元，比上年名義增長27.9%扣除價格因素實際增長20.0%，增速比前三季度回落4.1個百分點，比上年回落5.3個百分點，盡管增速的同比環比數據出現回落，但是2011年全年全國房地產開發投資比上年名義增長27.9%的速度，高于2008年的20.8%，幾乎可以趕上樓市異常火爆的2007年的30%投資增速。即使按照扣除價格因素實際增長速度來看，也幾乎沒有出現增速大幅下滑的現象。

　　第二、2011-2012年大量增加的保障性住房投資，有可能會抵消商品房市場投資實際可能存在的下降，尤其是抵消部分房企放緩項目開發節奏而導致房地產市場實際投資下降的現象。

　　第三、房產是“期貨”，當前項目投資往往1-2年后才可以進行銷售，投資增速是反映未來1-2年甚至更長時間的房地產市場預期，未來房地產市場仍然中長期看好。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，從2010-2011年本輪調控的效果而言，其實，樓市調控對于房地產行業利潤的影響是基于樓市成交量縮減及房價過快上漲態勢的控制而導致的行業利潤總量減少，而不是由于宏觀樓市價格確實出現10-15%以上的趨勢性下跌而導致行業利潤空間縮小。因此，從總體上來講，盡管有個別龍頭房企在做大幅降價回籠資金，但本輪調控對于房地產開發行業的利潤空間并沒有受到太大的影響。

　　從2012年房地產市場預期來看，上半年應該不會有明顯的好轉，但下半年面臨著市場機會，尤其是成交量反彈的機會。在2012年6月底全國住房信息互聯之后，樓市限購或逐步取消，那么房地產市場將迎來相對平穩健康的發展時代。因此，在未來2-3年甚至更長一段時間，樓市調控將慢慢轉向，房地產市場又將迎來新一輪的發展周期。從這個意義角度而言，當前的房地產市場投資狀況將直接反映到未來1-2年甚至更長時間段的房地產市場市場預期，2012年房地產投資增速并不會出現大幅下滑。

　　第四、從全國市場投資情況來看，城市化進程的主力是二三線城市、甚至三四線城市，這些城市受到樓市調控的影響并不大。從各個城市的發展規劃來看，大多數城市都出臺了類似于新城、新區、城市副中心等發展規劃，在這樣的發展規劃下，未來這些城市仍將保持相對較高的房地產投資的增速。

來源：新浪地產 作者：張宏偉

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