房地產：投資臺階式下滑 最糾結的時期即將來臨

　　全年投資增速基本符合預期，12月投資指標臺階式下滑。

　　2011年，全國房地產開發投資61740億元，比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3個百分點，比1-11月回落2個百分點，12月同比增長12.33%，比上月下滑近8個百分點。施工面積50.80億平方米，比上年增長25.3%，增速比上年回落1.2個百分點，比1-11月回落2.6個百分點，12月當月同比下降21%；新開工面積19.01億平方米，增長16.2%，增速比上年回落24.4個百分點，比1-11月回落4.3個百分點，當月同比下滑19%；房屋竣工面積8.92億平方米，增長13.3%，增速比上年提高5個百分點，比1-11月回落9.0個百分點，當月同比上升9%。

　　而刨去保障房，全年商品房投資大約比上年增長15%，比上年增速至少下滑了16個百分點；新開工量基本零增長，比上年增速至少下滑了21個百分點。

　　全年投資增速基本符合預期，12月投資指標臺階式下滑主要原因在于新開工和施工同比下滑顯著，由于2011年竣工增速提升以及2012年新開工意愿可能進一步下滑，預計投資增速還會繼續下探。

　　全年商品房量價微升，好于預期，主要增長動力仍來源于三四線城市。

　　2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%，增速比上年回落5.7個百分點，比1-11月回落3.6個百分點。其中，住宅銷售面積增長3.9%，辦公樓銷售面積增長6.2%，商業營業用房銷售面積增長12.6%。商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比上年回落6.8個百分點，比1-11月回落3.9個百分點；其中，住宅銷售額增長10.2%，辦公樓銷售額增長16.1%，商業營業用房銷售額增長23.7%。全年銷售均價比上年增長7%。

　　12月當月銷售面積同比下降7%；當月銷售額同比下降1%，當月銷售均價環比下降6%，累計均價比上月下滑1.8%。

　　全年銷量好于預期，主要增長動力仍來源于三四線城市，根據我們監測，重點一二線城市2011年銷量相對于2010年平均下滑14%。

　　調控之下外部融資增速持續回落，自籌資金依舊是資金的主要來源，利用外資加速回落。

　　2011年，房地產開發企業本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，增速比上年回落12.1個百分點，比1-11月回落4.9個百分點。

　　其中，調控之下外部融資增速回落，自籌資金依舊是資金的主要來源。各項增速與上年相比均有大幅下滑，其中國內貸款與2010年持平，利用外資增長2.9%，自籌資增長28.0%，定金及預收款增長12.1%，個人按揭貸款下降12.2%。自籌資金增長占資金來源41%，顯著超出08年37%的水平。

　　后期數據預判:投資方面，預計2012年一季度行業投資將產生更大幅度的下滑，2012年全年投資增速預計在中性情況下約為13%，新開工面積下滑6%。銷量方面，市場仍處于深度博弈期，2012年量價均存在下滑壓力，商品房銷售額或下滑11%。資金面方面，外部融資環境并未實質好轉，自籌資金比例仍將維持高位。總體預計基本面將在2012年中期左右見底，上半年（可能在一季度末和二季度初）將經歷政策和基本面最為糾結的時期，但當前貨幣供應拐點已經先于基本面底部顯現，且通脹下行將給流動性釋放提供更大的空間。

　　
來源： 齊魯證券 作者： 丁晨 周濤

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