2012年房地產政策“充滿想象”

　　經歷了去年“史上最嚴”調控政策，房地產市場的走勢已經轉向，市場預期趨向悲觀，一些城市商品住房銷量大幅回落，70個大中城市房屋價格指數環比已經停漲甚至回落。
　　

　　在市場出現普遍調整的情況下，2012年房地產政策的走向就顯得非常關鍵。決定我國房地產市場發展的諸多因素中，調控政策的影響比重較大。如果房地產政策依然以行政限制性措施為主，且力度不變甚至加強，那么房地產市場很可能繼續下調，并對上下游實體經濟產生不利影響；在評估市場影響及明確調控目標的前提下，對相關調控政策進行微調，那么房地產市場的發展將更加理性，更加有利于實體經濟的穩定。

　　
　　對房地產成交影響最大的政策，毫無疑問是限購、限貸、限價等行政限制措施。房地產之所以成為商品，就是能夠自由地交易或交換。限購等政策本質是部分取消了房地產的商品功能。限購作為一項短期行政措施，可以遏制由于升值預期、供不應求等市場因素導致的價格過快上漲，但如果長期執行，則損害了市場經濟本身的規則，與我國經濟體制的改革方向是相悖的。
　　

　　去年末召開的中央經濟工作會議對今年經濟的定調是“穩中求進”，執行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，并增強調控的針對性、靈活性、前瞻性。對于房地產業，經濟工作會議的定調是“要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展”。從表述看，一方面是說堅持調控政策不動搖，一方面也強調了要加快普通商品住房建設，擴大供給。這個定調實際給了市場很大的想象空間。

　　
　　如何理解堅持房地產調控政策不動搖？限購是房地產調控政策的重要內容，堅持調控不動搖，就包含了堅持限購不動搖的意味。但限購本身有很多約束條件，堅持限購不動搖，并不意味著機械地執行2011年式的限購。在堅持限購這一原則的基礎上，2012年政府執行過程中將更加靈活的策略。這本身也是有市場需求的。偏執的限購將極大地打擊市場景氣，特別是強調了戶籍與限購政策的結合，帶來了極大不公平。

　　
　　限購對市場帶來的風險顯然不止這些，2012年中國經濟面臨的最大風險就是房地產投資的下滑。一方面，作為拉動中國經濟投資的引擎，房地產投資的熄火將極大影響整體經濟投資的增幅。另一方面，房地產市場的調整直接影響地方政府土地出讓金的收入。2012年約有1.8萬億地方債務到期，土地收入的減少，加上地方債務的到期，如果地價大幅下調，地方政府的償債能力將大幅下降。從近期住建部：“應消除外地戶口購當地商品房制度障礙”的表態以及北京、上海對普通商品住房標準的重新定義，可看出從中央部委到地方政府，正在更加靈活地執行限購政策。
　　

　　2012年另一個重要政策動向是，在上海、重慶進行試點的基礎上，房產稅今年有望進一步擴大試點規模。房產稅未來的主要作用是擔當地方政府的主要收入來源。在一定程度上，地方政府可以擺脫土地財政的束縛。在市場層面，房產稅能夠有效打擊投資、投機性購房，由于每個家庭都有一定的免稅住房面積，因此，房產稅對于普通的住房需求影響不大。

　　
　　目前房產稅執行最大的困難有兩個：一是存量房征稅。由于前幾年房地產市場的繁榮，投資投機購房需求旺盛，一些家庭持有多套住房，如果將存量住房也納入征稅范圍，則推行的難度很大，執行也存在信息系統不聯網、不完善的情況。二是現行稅制的改革。中國現在面臨減稅的客觀要求，房產稅作為一個增量稅，如果要大規模施行，就必須對現行的房地產稅收體系進行改革、歸并。主要目標是實現稅收總體規模的不變，稅收對象進行結構性轉換，由流通環節征稅向持有環節征稅。從目前情況看，房產稅還是“雷聲大、雨點小”，2012年也僅僅是停留在“試點擴大”這個層面，不存在全面征收的問題。
　　

　　綜合來看，2012年我國宏觀經濟整體將面臨很多不確定性，經濟政策的整體定調是“穩中求進”，房地產市場業實際也要“穩中求進”，行業的單邊向下發展是不符合經濟客觀發展要求的，也不符合提高人民“財產性收入”的要求。房地產調控政策要服務于經濟目標，堅持房地產調控不動搖，在此基礎上，實現相關政策的科學執行，靈活運用。

來源：華夏時報 作者：回建強

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀