房價走勢2012年房地產十大展望

　　樓價的走勢一直是各界人士預測的焦點，中央經濟工作會議定調2012年經濟工作時明確表示“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個大中城市相繼宣布樓市調控政策將延續，面對可能持續從緊的調控政策，房價走勢何去何從？房地產中介在寒冬中能否生存？各地開發商又是否將陷入生死戰？

　　房地產促銷四處開花 電商時代或到來

　　限購一年，住宅市場主導權終于從賣方轉向了買方。“金九銀十”的消散，磨折了開發商的信心，卻成全了購房者觀望的態度。自龍湖在上海率先打開降價大門，就開始了這一輪以龍頭房企為代表的促銷降價潮。

　　降價補差價、溢價回購樓盤、零首付、送分期、無理由退房/回購、買房送車等等促銷花樣頻出。其中，最具代表的就是綠地集團，9月18日在北京開盤的花都嘉園項目開盤三個月，簽約成交率卻僅為13.82%。時間走入年底，終于撐不住的綠地花都嘉園項目，僅在半個月內就推出兩輪促銷手段：先是推出20套特價房，特價房優惠2萬抵12萬；隨即，該項目又推出代還房貸計劃。

　　除去傳統的現場銷售外，2011年風頭最勁的銷售方式就是由潘石屹推動的網上售房模式。潘石屹不僅剝離了自己的銷售團隊，聯合多家房地產代理商開始了房地產銷售的電子商務時代。2011年底，20家房地產商組成聯盟，網上銷售百套房產。除此之外，淘寶網還于“雙十二”2012年12月12日推出了五折“秒殺”。

　　點評：鏈家地產首席分析師張月認為，2011年樓市調控走入“白熱化”。在其看來，在房地產信貸收緊的背景下，新建商品房住宅成交價格逐漸走低。四季度價格回落，拐點凸顯。目前，限購最嚴的北京項目降價已經從大房企向小房企蔓延，全面降價時代或將來臨。

　　事實上，房地產開發商降價促銷已經從“猶抱琵琶半遮面”的狀態轉向落落大方的叫賣。

　　彼時，公開預言“用不了幾年，你的房子如果不上網就沒人要”的潘石屹，隨即陷入了上海銷售“欠薪門”一事之中。未來房地產銷售走向公開之余，存在其中的規范性與責任感等諸多問題，也應隨之完善。

　　易居中國的楊紅旭認為，網絡也在改變房屋交易這樣的“大塊頭”游戲規則。當前主要四家房產電商：EJU平臺，淘寶房產、搜狐E購房以及搜 房 網，“看成中國房產電商界‘四大才子’”，2012年將有越來越多的相關方，享受電商帶來的便利與實惠。

　　政策從步步加碼逐漸走向執行和觀望

　　房價“拐點”確立之初，同時傳出來的聲音就是政策將逐漸走向松動。彼時，包括券商、研究機構等諸多專家，均紛紛預測，住宅市場將會在今年的上半年之前度過最艱難的時期。不過，調控之手不會再緊緊的扼住開發商的喉嚨，而逐漸走向放松。來自人大的報告更是“激進”的預測，要使明年經濟增速不跌破9%，地方財政和宏觀經濟都難以忍受房價出現回落20%的情形。而更進一步的，最早在今年二季度，將會出現地方政府“暗度陳倉”，弱化調控的可能；而到了三季度，中央政府則會開始放松限貸政策，進而限購令將逐步松動。

　　而1月9日，瑞銀證券首席策略分析師陳李則在上海做出預測，稱現有的房產政策在今年四季度前一定會有變動，“如現有地產政策完全不變，房產行業最晚在今年第四季度崩潰，就是這個行業徹底玩完。”

　　點評：下半年，樓市政策外緊內松。正如曹建海在接受記者采訪時所指出那樣，政策已經從步步加碼，轉向執行和觀望。更進一步的，地方政府率先表示HOLD不住，從佛山的朝令夕改，再到近期傳出北京限購令的放松。開發商尚未傷筋動骨，地方政府卻已經暗地和中央政府展開博弈，上演“宮心計”。

　　今年，決定房地產市場行情的，或許是貨幣政策，庫存去化程度以及限購令的走向。或許，正如住建部政策研究中心主任秦虹所呼吁的那樣，樓市政策應該明朗化，這樣市場才能做出自己的理性選擇。

　　商業地產將迎來春天

　　事實上，早在樓市調控之初，包括萬科、保利等傳統的住宅龍頭房企，就紛紛宣稱要向商業地產轉型——一時間，20%的商業物業持有率成為多家開發商在商業地產領域的發展目標。

　　然而，伴隨著調控的深入以及銷售遇冷，開發商們的資金鏈遭遇前所未有的重壓。一眾房企日益謹慎，珍惜手中所持現金。而作為投入巨大、回報期長的商業地產，開發商們在此領域更是難得出手。

　　就此，住宅土地市場陷入一片冷清之中。除去綠城之外，一線房企們并未傷筋動骨，僅是伺機而動。而最先承受不住的，反而是地方政府——地價漸趨合理，原本捆綁性的政策也消失不見。終于，經驗豐富、資金實力雄厚的港資房企按捺不住，率先抄底搶地——三季度以來，包括和記黃埔、恒隆地產、仁恒置業等等商業運營商紛紛出手拿地，短短時間內200億左右資金砸向二、三線城市的土地市場。

　　而就在2011年的12月29日，SOHO中國又以40億的代價，成功拿下上海證大、綠城中國、磐石所持外灘地王50%的股權。

　　點評：“國內純粹的城市運營商數目有限”，某知名房企人士在接受記者采訪時如此表述。事實上，目前一線城市的中心和CBD區域，大部分被港資房企所占據——除去萬達之外，包括龍湖、華潤和綠地等知名開發商，僅能在一線城市的副中心區與港資房企爭一日之短長。

　　在分析人士看來，內地房企無論是在資金實力、運營經驗方面都與港資房企存在巨大的差距。而此時港資抄底拿地，提前在二三線城市布局的行為，顯然是趁樓市調控、內地房企自顧不暇之余，搶占先機，提前布局。

　　開發商兩極分化 國資趁勢作為

　　有報道稱，2011年1-12月，房地產為主業的產權交易多達253宗，約為2010年全年同業并購宗數的2倍，并購金額超過900億元，約為去年全年并購金額的6倍。

　　除去中小房企的股權轉讓之外，2011年最為吸引人眼球的便是一度擴張激進的綠城集團。因資金緊張而負面消息纏身的綠城集團，開始依靠股權轉讓和項目騰挪來實現自我救助。僅在年末的半個月時間里，綠城集團就將自身所持兩個地王項目的股權進行了出售和讓渡。除此之外，2011年12月份，綠城還將所持杭州新華造紙廠項目、杭州蘭園項目以及上海東海廣場項目的49%股權轉讓出去。

　　而另一個值得投資者注意的現象在于，一些主營非地產業務的國資房企，卻趁勢而起，以巨資拿下土地。僅在去年10-11月，包括杭州城建開發、杭州市地鐵置業有限公司等市屬國企就在杭州砸下近60億拿地，“占杭州主城區1-11月賣地總收入的近1/5”，有分析人士如是表示。除此之外，去年年底，葛洲壩、招商、保利等央企和國資企業也開始大手筆抄底拿地。據鏈家地產統計，北京12月成交的9宗經營性地塊中，有8宗地塊被國有企業單獨或參股斬獲。“土地市場的低迷，恰恰給資金實力雄厚的國資企業制造了一個非常好的抄底時機”，鏈家地產首席分析師張月如此評述。

　　即便是綠城，其項目和股權出讓的對象以及合作方，大多是那些手持巨資但是卻缺乏房企資質的國資公司們。其中，最受關注的合作方，便是中投匯金與綠城的合作案例。

　　點評：“綠城不過是市場的一個縮影”，鏈家地產首席地產分析師張月如此表述。在其看來，在成交量下滑、資金被庫存套牢、融資難度加大的多面夾擊之下，房企普遍面臨資金流動性問題。

　　據稱，在企業的兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。看來，無論是從中央還是地方，調控政策之下，受益的都是大型房企和國資公司。未來，房地產行業的兩極分化勢必難免。

來源： 證券日報

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