用梯度住房政策破解房地產發展難題

　　我國對房地產市場調控的目標是，實現房地產業的穩定發展，保障居民擁有住房的基本權利。為此需要針對不同的收入群體采取不同的住房政策，即建立起長效的、穩定的住房調控政策與住房社會保障政策相結合的梯度住房政策體系。

　　構建梯度住房政策體系的主要依據

　　具有不同收入的居民對住房有不同的需求，因而要求制定不同的住房政策。國際上，衡量居民購房支付能力的通用指標是房價收入比。世界銀行中國局的首席經濟學家黑馬·恩德先生依據美國和部分西方發達國家的數據，認為3～6倍的房價收入比是可承受的范圍。但國內大量學者的研究數據表明，中國房價收入比雖然遠高于該標準區間，居民卻仍然具有一定的購房能力。這主要是因為中國大多數居民都擁有一定的儲蓄存款，還能從親友那里借到一部分款項以及存在較寬松的住房信貸政策等。

　　具體來說，對于家庭購買住房而言，除了與住房價格、住房面積和家庭可支配收入息息相關外，還會受到金融機構要求的最低住房首付額、住房貸款利率以及家庭可接受的還款比例的影響。從目前住房市場交易狀況看來，中等及以下收入階層家庭占到了社會家庭總數的近60%，多數家庭單位在支付首期購房款后，仍然需要依靠金融機構的貸款，所以購買住房不僅要考慮現實貨幣的購買能力，也要考慮貸款利率和償還年限以及未來的償還能力等因素。

　　基于這些因素計算出的房價收入比表明：

　　第一，在取得最大額度、最長期限的購房商業貸款，即獲得最大力度的銀行等金融機構的購房信貸支持時，居民在保證不影響基本生活支出的合理還貸比例的基礎上，對合適的住房類型有實際購買力的房價收入比區間為2.65-8.82倍，房價收入比越靠近上限的居民，購房貸款的壓力越大。

　　第二，若低于該區間，可以考慮支付更高的首付額、縮短貸款年限或選擇更好的住房類型；若略高于該區間，可以在考慮未來收入增長的基礎上，理性選擇住房消費；若高出上限很多，則不能超出自己支付能力盲目消費，其住房需求需要政府的支持。

　　同時，傳統的靜態房價收入比雖然計算簡單，可以用來大致比較不同地區居民的購房的支付能力，但仍然存在很大的缺陷。具體表現在以下幾個方面：

　　（1）我國經濟發展不平衡，區域內居民收入差距懸殊，用平均可支配收入計算出的房價收入比不能準確地反映出各收入群體的購房支付能力。

　　（2）對可支配收入的統計不可避免地存在誤差，我國居民目前除正常繳稅的工資收入外，絕大多數都存在一定比例的灰色收入及其他收入。

　　（3）應用房價收入比時往往只考慮剛上市的新房，而隨著住房市場的發展，住房供應中二手房、經適房會占據越來越大的比重。

　　（4）不同收入群體能負擔的家庭住房面積顯然不同。

　　（5）忽視了居民收入的增長性，一旦居民買定房子，住房的成本就被鎖定，隨收入增加房價收入比會不斷下降。

　　也就是說，按揭還款額占可支配收入的比重會不斷降低。因此，在計算房價收入比時必須針對這些現實狀況進行修正，即要引入動態房價收入比，并以此為依據制定住房政策。

　　梯度住房政策體系的內容構想

　　以根據實際情況修正后的動態房價收入比為劃分標準，我們可以看到存在一種梯度的住房消費需求，即自發形成的“廉租房和公租房——經適房——中小戶型商品房——二手房——普通商品房——高檔商品房”的梯度住房需求格局。

　　無收入來源和購房支付能力的低收入群體對應的是廉租房和公租房；收入有一定保障的低收入群體對應的是經適房；中等偏下收入群體對應的是中小戶型商品房和二手房；中等偏上收入群體對應的是普通商品房；高收入群體對應的是高檔商品房。

　　為了實現房地產業的穩定發展和“居者有其屋”的雙重目標，相應的需要分別實施廉租房和公租房政策、經適房政策、中小型普通商品房政策和高檔商品房政策，即構建一個梯度住房政策體系。

　　高檔商品房是用來滿足高收入群體的住房需求的，主要應以市場自發調節為主，以房產稅和住房用地政策調控為輔。其價格可以完全放開，更沒必要采取限購、限貸等政策抑制其發展。但要防止過度開發，以及由此帶來的土地供給和金融風險。

　　中小型普通商品房主要是用來滿足中等收入者的住房需求的。對于中等收入群體來說，雖然當前購房確實存在一定的壓力，但運用購房金融工具，他們愿意而且能夠通過透支未來收入來滿足自住型住房的需求。

　　因此，政府應更多地通過優惠的金融信貸政策和稅收政策，鼓勵中等收入者通過商品房市場來解決住房問題；或者鼓勵他們通過購買二手房先解決住房問題，等經濟條件變好后再置換購新房或面積更大的住房。

　　同時，對于中小型普通商品房還應采取限購政策，防止因投資投機拉高房價，增加這一群體的購房負擔，并抑制他們對其他商品的消費需求。

　　經適房、公租房和廉租房是用來滿足無購房支付能力的低收入者的住房需求的。對于低收入者群體，政府要通過住房保障體系給予幫助，以保證民生，實現“居者有其屋”。這部分人群比重不會超過20%。如果各級政府能把基本解決中國民眾的住房問題作為一項基本職責，并以此調整樓市政策，應該不會帶來很大的財政負擔。

　　同時，政府要通過土地、信貸、財政等政策鼓勵和引導房產商投資于經適房的開發，增加經適房的供給。當然，對經適房、公租房和廉租房的分配和使用要實現嚴格的監管，限制其流通和轉讓。

　　目前，我國房地產市場調控政策具有短期性和時效性，各市場主體行為都對放松調整政策存在預期，因而使得中央政府的調控政策難以得到落實，進而收到顯著的效果。通過區分各收入群體的收入狀況和對住房類型的不同需求，再考慮居民實際可支配收入、未來收入的增加和金融信貸支持，來對房價收入比進行修正，就能得出更合乎實際的動態房價收入比。

　　以此作為劃分不同住房政策實施對象的一個參照標準，無疑能夠拓展決策的思路，從而更加科學有效地制定房地產業的發展和住房保障的政策，逐漸形成一套可持續的、長效的梯度住房政策體系。

　　總的來說，結合當前的實際情況，梯度住房政策體系對房地產市場的調控政策最大的特點是具有針對性和差別性。

　　第一，適度收縮貨幣政策，緩解通貨膨脹壓力，限制貨幣供應量和銀行貸款的過快增長，防范金融風險。

　　第二，堅持并強化差別化的信貸政策，鼓勵并支持中小型商品房和保障房的建設與消費，抑制其投資投機性需求。

　　第三，堅持并完善差別化的財政收稅政策，細化保有稅、個人所得稅、契稅中對于不同住房交易的規定，以滿足不同收入群體對住房消費的不同需求。

　　第四，調整“限購令”的適應范圍，取消對高檔商品房的限購，嚴格執行對普通商品房和經適房的限購。

　　第五，完善多渠道的住房金融體系，充分發展住房金融二級市場，如專業化的住房抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構，活躍住房交易市場。

　　第六，完善差別化土地供應政策，繼續加大普通商品房用地的供給，優先保障民生用地的供應。

　　保障性住房的建設及其資金來源

　　我國房地產市場發展不穩定、住房價格過高的一個重要原因在于住房保障制度不完善，而保障房建設的瓶頸在于資金來源狹窄，政策性資金數量和持續度都是有限的。中國目前保障性住房融資政策還處于探索階段，借鑒其他地區的成功案例，筆者認為當前解決我國保障性住房建設的資金問題，出路是在確保政策性資金（主要包括中央財政補助、土地出讓凈收益、公積金建房貸款和公積金增值凈收益）到位的前提下，尋找商業融資的有效途徑，多渠道解決資金問題。

　　第一，增強公積金中心的商業色彩，提高公積金資產的運營、增值能力。公積金管理中心應從目前扮演的“政府部門”角色中脫離出來，逐漸轉變為獨立的政策性住房資金管理運營機構。

　　筆者認為公積金管理中心可以仿照社保基金管理模式，聘請第三方專業投資管理人進行部分資金的管理，拓寬公積金資金投資渠道，允許公積金有條件進入特定金融市場和資本市場。例如投資于風險較低的銀行理財產品、證券投資基金、信托計劃等，提高資金的收益率和流動性，更好地為保障性住房建設和消費提供貸款支持。

　　第二，成立保障性住房建設中心，主要負責公租房和廉租房的建設和租金管理，其性質是政府扶持的自負盈虧的“房屋公司”。

　　保障性住房中心的資金來源主要分為四部分：一是中心成立時政府撥付的資金、土地并給予貸款支持作為啟動的資產；二是公租房和廉租房的租金收益，政府對廉租房給予中心一定租金補貼；三是在公租房和廉租房社區建立商業樓宇，如街市鋪位、商場、停車場等，獲得商業樓宇的出租或出售收益；四是在有一定收益后，將閑置資金投資于金融市場和資本市場，提高資金增值能力，在中心運營穩定后，可以募集社會閑散資金，并以較高的收益率回報給投資者。

　　第三，將房產商吸納到保障性住房建設體系中，形成無形的融資渠道。也就是要放寬經適房建設的渠道，通過土地、稅收、信貸優惠，鼓勵更多的房產商配建、代建保障性住房，形成“雙贏”局面。

　　一方面，房產商可以在拿地、獲得貸款、稅收上省去大量人力、物力和財力，獲得經適房出售后的較低利潤，同時也可以在剩余的優惠土地上建造普通商品房，獲得另一部分利潤；另一方面，政府將保障房建設“承包”出去，可以緩解保障性住房建設的資金壓力，提高保障性住房建設的效率，將精力專注于保障房建設的統籌規劃管理監督中。

　　第四，合理利用商業銀行貸款、信托資金等，形成多渠道的資金來源。利用政策優惠鼓勵商業銀行和信托資金等非銀行金融機構加大對保障房建設和消費的支持，對資信好的房產商和個人提供保障房開發建設貸款和住房消費貸款。

　　除融資政策外，政府還要制定合理的保障性住房土地政策和監管政策，保證保障性住房的用地供給，提高管理水平，提升透明度和公平性，確保保障性住房的建設質量和效率。

來源：中國證券網-上海證券報

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