房地產商集體轉型：模式的挑戰

　　富力地產在2012年一個明確的基調是向高端市場轉移，這與李思廉的香港人身份似乎相關，在今天的香港，主流的大型開發商從事的往往是頂級住宅物業加持有型商業物業的模式。

　　擺脫早年的舊城改造及舊廠改造模式，自2003年富力在北京拿下地王開始，就已經在向高端轉型，這一轉型是在企業擴張和地產調控中迂回前進的。“2011年之后，住宅是一定要轉向高端的。”富力方面對本報表示，在保障房與商品房雙軌之后，高端市場將會再有一個廣闊的空間。

　　2011年，似乎所有的國內大型開發商均在提轉型的口號，萬科開始尋找商業地產的藍海；恒大亦開始在商業地產中尋找機會，并提出文化產業多元化的概念；合生轉身更早，今天的朱孟依最掙錢的生意已然不是地產，而是能源；雅居樂更趨向于做一個旅游地產發展商，開始在云南及遼寧等地大規模囤積土地，興建旅游地產；保利亦開始在旅游地產及養老地產上作出新的嘗試；星河灣甚至做起了高檔酒的生意。

　　事實上，無論在行業內拓展空間，還是在行業外尋找機會，完成資本積累的開發商們開始意識到，行業增長的空間越來越小，政策本身帶來的市場波動為這個行業增添了太多不明朗的因素，這是開發商們謀劃未來的初衷，2012年，他們的轉型正進入更為實質性的階段。

　　三、四線的選擇

　　粗放型的增長模式，在2004年之后的中國地產業當中占據主流，與這種野蠻生長的增長模式伴生的是一、二線城市土地供應緊缺，土地價格上漲，越來越多的房地產企業開始選擇縱向擴張，向三、四線城市發展，以維持規模效應。在2011年限購政策的約束下，那些早期進入三、四線城市的開發商收獲了早年的播種。

　　但即便如此，早期進入三、四線城市開發，并形成規模效應的恒大地產[3.03 -1.30%]亦在2011年提出轉型，恒大董事局主席許家印公開表示：“房地產行業曾經是朝陽產業，但未來的發展會受到一定的局限。”

　　對于諸多進入三、四線城市的開發商而言，這些城市的房地產開發仍屬實驗階段，“三、四線的城市人口比較穩定，當地老百姓大多有兩三套房，可挖掘的空間有限。”保利地產方面對本報表示。

　　選擇三、四線城市本身意味著產品轉型，保利地產在考慮進入三、四線城市時多選擇具有資源優勢，尤其是旅游資源優勢的城市進入，希望這些城市的房地產開發能夠將持有型經營與住宅散售相結合，并將此類項目的客戶定位為發達城市中高端群體，為其提供度假及養老的產品。

　　復合型地產

　　復合型地產是近年來開發商對未來戰略思考的重要部分。

　　一方面與房地產開發商對城市功能、配套的理解相關，其設計能力及建造能力在得到提升的同時開始考慮房地產開發后的可持續經營；另一方面，地方政府在供應土地的同時更注重項目的綜合效應，而非僅僅是單一的住宅銷售，他們希望一個綜合性的項目能夠帶動城市產業發展。

　　萬科轉型商業地產可被視為一例。萬科最初考慮商業地產源自于萬科社區商業，包括小區商業配套及會所、車庫經營。

　　傳統的社區商業往往作為住宅配套銷售，開發商逐漸意識到社區商業持有可能維系那些面臨虧損的物業管理部門。萬科建立了自己的商業管理團隊，逐步將商業地產的概念泛化，開始介入寫字樓等傳統商業地產的開發與運營。這是萬科在2011年轉型的重要舉措。

　　商業與住宅相結合及城市綜合體的模式能通過商業地產帶動住宅地產價值的提升，使得萬科部分配套商業的項目價格及利潤更高。

　　時至今日，復合型地產不再局限于住宅地產與商業地產結合的城市綜合體，旅游地產、養老地產、養生地產等多元化業態組合開始更多地出現在開發的概念當中。

　　華僑城的旅游地產模式被認為是這種經營模式的樣本，以東部華僑城為樣本的旅游地產結合了酒店經營、旅游項目運營、高爾夫運營及住宅開發。這樣的多功能項目受到更多城市歡迎。

　　模式的挑戰

　　復合型地產促進了房地產行業的產品多元化格局，開發商開始認真提高更多元的產品建造能力和多種物業的經營能力。

　　保利地產在考慮養老地產的時候專程前往日本考察當地的養老地產模式，保利表示，對未來養老地產的經營模式仍需探索。

　　旅游地產的經營面臨同樣的問題，在類似于海南的開發當中，大多數旅游地產項目中，住宅銷售是其中的重點，高檔酒店及高爾夫主要用來提升社區的層次，以帶動住宅的價格及促進住宅銷售。

　　華僑城及長隆等旅游地產公司的成功在另一個層面開拓了開發商們的思路，一個經營性的旅游地產項目同樣可以帶來豐厚的收益及資產回報。利用資產本身的優勢進行經營性開發在2011年漸趨成為大型開發商們嘗試的方向，富力在海南將開發一個大型海洋公園項目，而雅居樂在騰沖利用當地地熱資源進行結合森林公園及地熱公園為一體的旅游地產嘗試。

　　在嘗試性階段的開發商們對那些運營相對成熟企業的經營型人才垂涎欲滴。類似萬達這樣長期經營商業地產的企業的優秀管理人才幾乎成為每一個進入商業地產領域的開發商的挖角對象。此外，一些全新的復合地產運營方向因為在國內尚屬探索階段，幾乎無成熟的人才儲備，對該類型地產組合的經營及管理基本借鑒國外，通過引進人才和管理團隊的模式進行經營。

　　即便在傳統的商業地產層面，人才亦無法滿足市場需求，萬達人才為市場追捧，而快速擴張的萬達，亦在進入新的區域之后搜尋區域性的優秀商業地產人才，富力地產對本報表示，萬達進入廣州之后，商業地產部門的員工受到萬達的誘惑。

　來源：經濟觀察報　　

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