房地產行業后市發展“政策進與退”

　　2012年將是我國房地產行業發展過程中至關重要的一年，不管是從負債率極限還是從庫存量極限來看，房地產行業都將面臨“大考”。從政策趨勢來看，政府近期在黨報中表達房地產行業的政策基調非常明顯，我國房地產行業政策調控恐將在短期內難以解除（參《人民日報：中國有條件避免房地產市場硬著陸》2011年1月4日），但是從產業投資角度，我們依舊需要對長期政策松動做出推測。

　　我們可以發現2011年房地長行業的政策基調是“限價格、保市場”，政府的一系列政策調控都在限制房房地產行業的非理性發展，我們可以理解為政府是在優先考慮民生的情況下限制行業過激投資。2011年房地產市場表現將成為政府預估2012政策提供參考條件，2011年期間政府的資金面限制政策、逐漸擴大的限購政策導致房地產行業負債率不斷攀升，按照這一調控趨勢我國的房地產行業在2012年期間必然會崩潰，由此我們不難推測出2012年房地產行業的政策走勢。

　　其一，為了照顧民生限購在短期內不會取消，維持當前房地產行業非正常的供需平衡符合政府的調控目標。預計2012年的房地產市場剛性需求量將大幅上升，如果政府采取限購措施將至少遏制30%以上的剛需家庭，市場供求將更加容易得到平衡，將反向逼迫房地產開發商改革快速開發模式，加大市場投放。由此我們預計在限購政策方面，政府不會輕易放開限制，全面限購將很有可能持續存在。

　　其二，為了肅清房地產市場，政府將敦促房地產市場逐漸淘汰一批投機從業者。維持市場集中率將穩步上升，提高行業巨頭競爭趨勢，督導市場投資價值將趨向于“快速開發、加速回流”。限購、融資限制正在逼迫房地產市場大量離岸，部分資金量小，投機心理將重的房地產開發商將成為政府長期關注目標，例如：屯地、壓售、抬價等行為將可能成為細化控制對象；

　　其三，為了維持房地產行業穩定，改革資金供給渠道成為趨勢。2011年1月-11月份房地產行業的負債率大幅上升，從部分上市房企的資金面來看，房地產行業在現行的資金限制政策下不可能存活多久，最早在2012年中期就將出現房地產崩盤趨勢。由此，我們預計資金面方面改革將成為第一個政策松動口，2012年一季度后期，政府有可能逐漸放開房地產企業融資渠道，在保證限購政策的同時，加大市場投入量，以此穩定市場價格，合理保證民生。

　　中國房地產市場發展正處于供需失衡時期，按照國際通用的人均GDP超過6000美元房地產市場將真正區域平衡的經驗來看，至少在4-5年內中國房地產市場都將處于急速發展時期，所以我們對房地產市場投資收益依舊報以信心。2012年即使限購政策長期存在，只要在資金面加大投放，房地產市場交易量將在二、三季度出現井噴，以當前房價水平，2012年房地產行業毛利率依舊可以維持在30%以上，行業發展處于景氣狀態。

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