政策回顧：房地產調控持續加碼 進一步落實細化

2011年，在“調結構、穩物價”的大背景下，中央政府繼續加強房地產調控：1月，“國八條”、房產稅試點改革先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從2010年的不足20個大幅增加到40多個；7月初，國務院常務會議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺州、珠海等城市跟進，限購城市數增加到近50個；10月底，1000萬套保障房建設計劃提前實現；始于2010年的這一輪房地產調控在2011年不斷細化和落實，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經濟手段進一步細化。

商品房：限購、限價、限貸等行政手段加碼，稅收、利率等經濟手段跟進，調控政策全面升級

限購范圍和嚴厲程度遞增、限價令陸續出臺。年初，“國八條”中明確提出限購條件，并指定必須限購的城市，將2010年“國十條”和“9.29新政”的限購要求具體化、嚴格化，限購范圍擴大至40多個城市，限制標準嚴厲程度大大提高。7月“國務院常務會議”又將限購范圍擴大到地級縣級城市，限購城市進一步擴大至近50個城市。價格方面，中央規定商品房明碼標價防止房地產企業坐地起價，要求各地制定房價控制目標，并以問責制確保地方政府執行力度，地方“限價令”陸續出臺。

首套、二套貸款門檻提高，三套停貸，各類需求均受到一定抑制。從2010年1月“國十一條”到2011年1月“國八條”，首套房貸款首付比例全面調到30%及以上；二套房首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍；三套及以上住房暫停發放貸款；不能提供1年以上當地納稅或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。

住房轉讓營業稅調整、房產稅改革試點正式落地。緊隨“國八條”之后，2011年1月27日，財政部發通知，將購買不足5年（含5年）的普通住宅對外銷售由按差額征收營業稅改為按全額征收；同日，上海、重慶開始實施房產稅改革試點，進一步打擊炒房行為。10月人大會議已經表明今后會擴大房產稅改革試點范圍。

保障房：資金、土地等配套措施跟進，促使大規模建設計劃落實到位

中央投入資金增加，多項政策支持保障房融資。2011年10月住建部部長姜偉新在十一屆全國人大常委會上表示，今年中央政府實際已投資1520多億元，好于歷年水平。姜偉新還表示，明年的任務更重，中央的投入肯定不會少，而且會有所增加。另外，中央發布《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》、《關于多渠道籌措資金確保公共租賃住房項目資本金足額到位的通知》等多項政策支持保障房融資，確保建設進度。

1000萬套保障房計劃提前實現。2011年，《國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》中提出，未來5年，我國將開工建設3600萬套保障房，2011年和2012年各1000萬套，后面三年1600萬套，“十二五”末使保障性住房的覆蓋率達到20%。根據住建部統計數據，截至2011年10月底，全國保障房已開工1033萬套，超額完成年初計劃任務。

貨幣政策：上半年持續收緊，新增房地產貸款下降顯著，近期貨幣政策微調

為抑制通貨膨脹，央行在2011年上半年持續收緊貨幣政策，但下半年收緊步伐明顯放緩。2011年1月-7月，央行共加息3次（2010年以來共5次），上調存款準備金率6次（2010年以來共12次）。一年期存款利率提高到3.5%，大型金融機構存款準備金率達到21.5%的歷史高點。進入下半年以后，隨著物價過快上漲的勢頭得到遏制（CPI增速由7月的6.5%高位回落至10月的5.5%，11月進一步下降至4.2%），中央及時調整貨幣政策收緊步伐，7月-11月共計5個月里，央行未上調利率和存準率。

10月，溫家寶總理在國務院常務會議提出，更加注重政策的針對性、靈活性和前瞻性，適時適度進行預調微調，保持貨幣信貸總量合理增長；央行三季度貨幣政策執行報告中也沒有再提“把穩定物價總水平作為宏觀調控的首要任務”，而是指出繼續實施穩健的貨幣政策，更加注重政策的針對性、靈活性和前瞻性，密切監測國內外經濟金融形勢發展變化，把握好政策的力度和節奏，適時適度進行預調微調。

央行近日下調存準率，釋放貨幣政策微調信號。2011年11月30日，央行公布從12月5日起下調存款準備金率0.5個百分點，這是近三年來央行首次下調存準率，釋放2012年貨幣政策微調的信號。

來源: 網易財經　

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