國內房地產：2011年度總結暨2012走勢分析

2011年全年，《保障性住房目標責任書》、《商品房銷售明碼標價規定》、宏觀“貨幣從緊”、房產“達標”、“限價令”、“限購令”、“保障房建設”、“十二五”規劃、圣彼得堡總理會議、中央經濟工作會議、“元旦之后老房貸套上新利率”、“房產稅”等等一系列政策調控措施席卷而來，在此大潮中，房地產業內外爭論不休，褒貶不一，中國房地產市場真可謂經歷了最嚴厲、最飽受爭議的2011年度調控。

即便如此，受政策微面“即時性”、宏面“效果滯后性”等本質屬性影響，房地產現狀依舊較為窘迫。目前，商品房限制未能達到預期，保障性住房建設在人民強烈呼吁聲終于走到臺前，城鎮住房剛性需求難以不會逆轉，商品房開發商難，商品房價格漲也難，降也難。整體上，宏觀調控政策已從當初的房地產單行業市場調整演變到今天的相關產業以及整體經濟結構的調整，政府正在試圖擺脫僅依靠房地產稅收來維持財政收入的時代。

對于2012年房地產，筆者認為，2012年房地產業仍屬于國家為經濟放緩做貢獻，為國家調控GDP走勢的杠桿之一。房地產行業2012“崩盤”之說的確有點過了，畢竟往年一個地方政府的財政收入有60%來自于房地產行業，政策也不會容許房地產行業崩盤。降，從目前市場態勢看來，可能性較大。專家預測，2012第一季度房地產市場將出現深度調整，明年上半年是價格的實質回歸，下半年是心理的合理回歸。

2011年房地產行業年度回顧剖析

日歷翻到2011年12月30日之際，回顧2011全年房地產行業，開放商、投資者、居民消費者均表態持幣謹慎觀望，建議三思操作。筆者整理得出，2011年中國房地產表面看似波瀾不驚之后隱藏矛盾：調控持續趨緊，可業界卻很淡定;盡管成交大跌，房價卻依然堅挺……揭開層層面紗，此種現象實則暗流涌動：地方政府消極執行甚至松綁調控;利益群體所豢養的專家奔走呼號;開發商以售樓處被砸破產相脅。于此，中央高層則持續收緊調控，下調房價上升到國家意志。

受歐債危機不斷惡化蔓延，三大機構接二連三下調國家評級，美債危機難言樂觀，以日本、韓國為代表的亞洲市場也不斷出現利空消息，國內外股市重挫，經濟增速明顯放緩低行，資金鏈斷裂嚴重，市場信心備受打擊，市場氛圍硝煙彌漫，中央“堅決調控不動搖”，受此綜合交織影響，國內房地產融資難，工期延遲，成交不暢，庫存積壓，還貸難，甚至中介倒閉出走也不在少數。

資金層面：目前，一年期存款利率為3.25%，商業貸款利率為6.8%，個人住房公積金貸款利率為4.7%，10月以建行為首各大銀行紛紛再次上調貸款利率，首套房貸利率最低上浮至基準利率的1.05倍。申請貸款者如果希望盡快放款，則需要主動上浮利率至基準利率的1.1倍。信貸政策的收緊及貸款利率的上調無疑不給準備購房和已購房但未付清貸款的人群帶來沉重的壓力，銀行金融政策不僅控制了投資性購房的成交比例，也同樣抑制了居住性購房群。信貸政策并不只針對房地產市場，而是主要是為了控制通脹，CPI從10月開始下行，說明貨幣政策已見實效。

2011年全國商品住房用地供應計劃14.06萬公頃，比2010年實際增長51%;哈爾濱市2011年計劃土地供應2500萬㎡，現階段完成1176萬㎡，完成計劃供應不足50%。2011年哈爾濱市商品房新增供應量1322萬㎡，成交量535.6萬㎡，成交量不足40%。

值得一提的還有，今年來商品房價格不斷出現全國普降。今年下半年，尤其是10月份以后，在萬科、保利、金地等大開發商的帶動下，一線城市房價出現明顯下跌，二三線城市房價滯漲，縣級城市房價漲幅放緩。進入2012年，在延續調控影響下，商品房價格下跌將由一線城市逐步向二三線城市、縣級城市擴散，預計6月份全國普降大勢所趨，但降幅有限。

總體分析，筆者認為， “限購、限貸”主要是“抑制需求”，但并沒有從根本上消除“投資性需求、投機性需求”的根源，顯然屬于短期政策。短期政策一旦“超調”，可能積累后續更大波動的力量。2011年房地產行業在政策“只有收緊，其他免談”的態勢之下，著實有種“匍匐前行”姿勢，抬頭壓力較大。那么，即將到來的2012年，中國房地產市場將會出現哪些趨勢呢?將會帶來更多的驚喜還是不斷地利空呢?對此筆者試作如下分析，僅供參考。

2012年國內房地產行業走勢分析

1、2012房地產宏觀政策“這盤棋局”：2012年國家對房地產政策一是完善，二是調整，三是繼續整頓，國家將進一步理順房地產政策，糾偏改錯，使其房地產業健康發展。

中央經濟工作會議明確要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展;不久前召開的全國住房和城鄉建設工作會議上，住建部部長姜偉新表示，明年將支持居民的合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求。綜合可以看出，2012年的調控政策的表現細說為打擊投機、促進供應、引導需求。將出臺諸如在70大中城市開征房產稅、將限購范圍擴大之縣級城市、降低首套住房貸款成數和利率等政策，并將力促地方政府執行。

2、土地供應將出現分化：中低商品房土地供應量增加、價格下跌，高端商品房供應減少、價格上漲。

從近來召開的中央政治局會議、中央經濟工作會議、全國住房保障工作會議等會議精神我們都可以看出，加大中低商品房的供應將成為今年在商品房領域的重要工作。可以想見，各地中低商品房用地的供應量將大幅增加，而價格卻由于調控總體思路需要而出現下跌，不排除競房價、限地價的土地供應方式大面積推廣的肯能。而高端商品房用地的供應勢必大幅減少，由于高端住宅有其特定消費群體，其價格將狠堅挺，故高端住宅的土地供應價格也將上漲，并且，這樣的趨勢將持續相當長的時間。

3、房地產市場格局：保障房、限價房、商品房等將出現顯著變化。

國家由于財政問題對保障性住房會進一步放開，讓更多的民間資本融入進來，參加保障性住房建設。同時加強對保障性住房建設、使用監管;

限價房屬于政策性商品住房之列，由于我國龐大的城鎮人口對房產的需求市場，30年內房地產的需求都屬于剛性需求期。由于國家對房地產實行金融嚴格從緊的政策，計劃期的限價房遠遠不能滿足市場需求。2011完成的廉租房和公租房將有一大部分會被改變性質，地方政府將保障性住房變為政策性商品住房出售;

商品房方面：無人能夠改變城鎮住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計劃與市場經濟共存的怪圈。土地在市場經濟模式下循環，建設在計劃經濟模式下循環。地方政府不堪財政捉襟見肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變為政策性商品住房的大趨勢不可逆轉，對商品房較大沖擊的態勢已經形成。2012年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態勢仍然嚴峻。

一、二線城市商品房價格走勢仍然不樂觀，三、四線城市商品房價格走勢仍然和2011年一樣，上漲空間較大。一線城市價格：將回落空間4%—8%，反彈空間3%—5%;二線城市價格: 將回落空間3%—5%，反彈空間4%—6%;三線城市價格: 將上漲空間3%—5%;四線城市價格: 將上漲空間4%—8%。

從數量上看，2012年新開工保障房700萬套，加上2010年與2011年結轉下來的在建保障房，達到將近2000萬套。可以看出，中國大房地產格局漸趨形成，即以保障房為主、中低商品房為次，高端商品房為輔。

4、市場各方將逐步確立理性心態

前幾年，開發商謀求暴利、消費者盲目購房、地方政府土地財政思維嚴重，正是這些非理性的心態導致中國房地產市場瘋狂，房價持續瘋漲。而在2012年，市場各方將逐步確立理性心態，即開發商拋卻暴利思維，消費者確立理性房屋消費觀，地方政府拋卻土地財政思維。

5、房地產行業將出現洗牌加劇、產業升級將揭開序幕

中國房產行業是一個被嚴重割裂的行業，就房屋這個產品而言，開發商拿地、設計院做項目規劃、策劃公司做項目包裝并制定推廣策略、建筑公司做工程、建材商供應材料、代理公司做銷售。這是一個異常復雜的過程，每增加一個環節都增加了房屋成本也就提高了房價，與此同時也削弱了部分房企的競爭力。

可以想見， 在房企資金日趨吃緊、市場銷售不力、行業持續低迷的態勢下，2012年中國房產行業整合將加劇，部分中小房企或因轉型、或因關閉、或因破產而告別房地產領域，當然，也不排除出現包攬房屋開發、銷售全流程的超大型房產企業。與此同時，隨著行業整合的加劇、市場競爭的加劇，產業升級也必將提速。整個房地產行業將現建筑工廠化、家居智能化、產品個性化等趨勢。而在2012年，中國房地產領域的產業升級將揭開序幕。

6、房地產領域人才流動加快

中高級人才跳槽頻繁、低端人才轉行。今年下半年，在政府調控的大環境下，受項目推進、銷售不暢、企業決策、個人發展等因素影響，各地均出現房地產企業人才流動加快的跡象。2012年，中小房地產公司人員流動頻繁，部分低端人才甚至面臨失業窘境;而大型房地產公司對高端人才的需求則日益迫切。故此，2012年，房地產領域人才流動將加快，具體表現為：中高級人才跳槽頻繁、低端人才轉行。

綜上所述，筆者分析，2012年無論是商品房的體系還是保障房的體系，制度建設都才剛剛開始，這個制度建設要取得成效，就只有一個前提，就是房地產調控絕對不能松動，包括保障房的建設，這次特別強調從融資，從管理運營到監管都要求進行完善。所以對于中國房地產來講，2012年是一個轉折點。以前一直處在暴利階段，未來可能會回歸到一個正常的產業發展的常態里去，所以2012年房地產應該是轉變的一年。

未來房地產行業警示

1、2012年房地產開發商根據房地產政策對土地的供應及土地價格問題會出現：一是對商品住房的土地需求的減少，二是違心的向商品辦公用地轉移，對其土地需求的增加。后者是一個危險想信號，當大量房地產商將轉入商品辦公用房開發時，房地產泡沫開始真正形成，其原因是資金回籠太慢，在基建過程中會有許多不可控制因素，當形成無法控制局面時，就會出現建設資金鏈斷裂。

2、房地產企業由于大市場背景原因不得已轉入到商品辦公用房開發時，必須考慮到本企業自有資金與確有保證的貸款流動資金能否堅持一個完整的開發周期，如果沒有資金實力，進入商品辦公用房開發請三思。

3、由于城市化進程過快，城市新增人口的住房矛盾會激增。

來源：中國鋼企網

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