2012：房地產金融將空前活躍

　　經過持續調控，房地產業已開始出現調整。隨著預售回款速度放緩，未來兩個季度房地產投資仍將不斷回落。在這樣的背景下，房企需要尋找資金，但資金從何而來？

　　中國住房：你如何判斷明年的資本市場走勢？

　　巴曙松：銀行信貸一直是房地產業的傳統融資主渠道，在2011年對傳統金融渠道控制力度空前、樓市調控導致房價下降、開發商資金回籠較難的綜合背景下，結合房地產業高利潤、短期調控的預期，資金出于逐利的本能，明年會出現大量為房地產企業提供融資的機會和業務。事實上，目前已經有一些大企業聯合起來，發起成立房地產信托基金，以謀求更大的資本利益。

　　中國住房：有許多人預期，明年的信貸市場會適度寬松，這種金融政策的調整會給房企帶來利好消息嗎？

　　巴曙松：房地產企業基于對未來高回報率的預期，推高了民間融資市場的利率，擠出了制造業的資金需求，如果顯著放松貨幣政策失度，新增的資金則很有可能出于逐利的本能又重新流到房地產企業中，對中小企業仍難支撐。因此，信貸政策的適度放松必須是有針對性的，主要是針對有真正融資困難的制造業企業，并要嚴格防止資金變相流入房地產行業。從總體趨勢來看，明年一、二季度仍是慣性回落的態勢，三、四季度將會出現溫和上升，所以前低后高是明年的大格局。

　　中國住房：明年央行是否會繼續控制房地產信貸？張宏：對未來房地產信貸走勢，我們認為很難繼續堅持，在2012年放松的可能性更大，原因如下：從當前房地產信貸增長數據看，增速已經接近和低于2008年金融危機時的流動性緊縮，這也是造成當前市場拐點的核心原因之一。值得注意的是，信貸作為調控政策使用，在引發市場真正的深調后，信托、基金等社會性融資的離場，將引發房地產行業流動性的迅速枯竭。

　　中國住房：在當前形勢下，房企資金鏈是否已經到了最緊張的時刻？

　　張宏：房地產資金鏈還沒有真正到危險的程度。2008年金融危機后，房地產企業從去庫存率，演化到增加投資用了將近一年時間，之后是2009年~2011年年初兩年多的“高位放量”，真正行業收縮不過半年時間。在抗寒能力上，多數房企比地方政府、經濟基本面更強。

　　中國住房：2011年無疑是信托業具有非同尋常意義的一年。但目前，信托業已無法像過去一樣安享收益。未來，信托行業如何蛻變？

　　張宏：在依托銀信合作和房地產信托獲得高速發展的背后，是信托行業整體產品創新能力下降的事實，而缺乏真正的資產管理能力，正是信托業高速發展的硬傷。在《信托公司凈資本管理辦法》和《關于規范信托產品營銷有關問題的通知》出臺以后，信托公司正在致力開發諸如類基金型的產品，以此轉變自身的業務模式和盈利模式。當然，這個轉變，有個大力提高自身資產管理能力的前提。

　　如果說，2011年是信托公司探索新業務的一年，那么，在資金成本杠桿化、行業監管環境逐漸增強的背景下，2012年將是信托公司轉型的元年。

來源：中國建設報 作者：張東林

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