社科院：房地產市場或會“軟著陸”

12月9日，中國社會科學院發布的2012年《住房綠皮書》（下稱綠皮書）表示，目前房地產調控效果顯著，在鞏固目前調控成果的基礎上，預計未來在政策面總體嚴控下對達到一定條件的區域作出微調，以實現房地產市場的“軟著陸”。

綠皮書認為，住宅投資完成額在2010年第三季度以來維持較高的增速，2011年1~9月同比增長35.2%，總體維持了較高的增長速度。2011年1~9月，雖然房地產開發投資增速略有回落，但由于保障房的建設，住宅投資完成額增速反而上升，對經濟增長依然作出了較大的貢獻，2011年1~9月大約帶動經濟增長0.9個百分點。2011年住宅投資對經濟增長的拉動作用依然明顯。

然而，2010年以來，中央政府出臺了一系列不斷升級的房地產調控措施，直接影響到樓市的消費預期、購買行為、成交量乃至行業生態。特別是在2011年前三季度，中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，行政和經濟手段并用，限購政策不斷向二、三線城市擴展，另有600多個城市出臺了房價控制目標。在此形勢下，各地樓盤成交持續低迷，住房市場出現明顯的業績分化，市場集中度進一步加強。同時也使長期居高不下的房價開始趨穩，甚至部分下調，房地產開發商開始面臨業績下滑、資金鏈緊張等壓力。也為經濟下滑帶來風險。

可以說，全國房地產行業在經歷了10余年黃金發展后，感受到了前所未有的沖擊，而且大有“山雨欲來風滿樓”之勢。綠皮書指出，2010~2011年，房價快速上漲的勢頭已初步得到遏制，房地產市場逐漸顯現成交量和成交價格雙雙下行的局面，整體呈穩中有降的情形。

綠皮書推測，從2011年第四季度至2012年，政策持續收緊并作適度微調，各方結束觀望，實施有限調整。由于2009、2010年房地產開發投資高速增長，房地產庫存壓力增大，預計商品住宅市場銷售量和銷售額在進一步下滑后，為消化庫存，在資金鏈緊張和業績要求雙重壓力下，以價換量的開發企業逐步增多，降價促銷范圍擴大，幅度增大。限購政策下符合條件的需求主體短期難以快速增長，市場在價格方面的競爭激烈程度將加劇，促銷優惠政策可能會吸引部分持幣待購者出手。一線城市價格下行通道的打開，預計將逐漸向二、三線城市蔓延。整體來看，2011~2012年，商品住宅市場的銷售量和銷售額預計將出現雙降的局面，政策的微調可能使各區域表現不一。

另外，在政策的疊加效應下，土地市場已經降溫。綠皮書認為，由于政策的連續性和市場的慣性，土地市場下行將是未來一段時間的趨勢。2011年第四季度和2012年全年，即未來的16個月，土地成交量或顯“U”形走勢，其底部會在2012年的第一、第二季度，成交價或呈“J”形或反“L”形，其底部會在2011年的第四季度和2012年的第一、第二季度，或許還有第三季度。

來源： 財經網

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